GreaterFool 2013大温房市预测 | 买房卖房

下雨不愁写道:

09年的反弹主要还是恐慌因素消除+利息大幅度降低

用事实说话:

加拿大移民的数量,绝对值/以占人口比例来说多年都差不多。从80年代中后期开始,每年都是22.5-27.5万之间。算25万平均好了。但是加拿大的平价房价也好,具体到某个城市的房价也好,在过去20多年里可绝对不是平稳发展。过山车好几次了。对于这个,您如何defend您的claim呢?

俺们在说正负面因素,你非得来个唯一条件。

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下雨不愁写道:

新生人口哪里够,非靠移民不可。

这次你又转回来人口增长靠移民了,原来你不是说移民只能补上净减少的本国人口嚒?

你的说法最好有个连贯性。

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大黄蜂写道:

康尼再怎么严格化移民条件,移民数量这块他是不敢动的。

移民类别的变化只和房屋价格层次类别有关,和需求数量无关。

既然和数量无关,这一年多的成交量大幅减少的后果只有一个,买家数量在积聚,这个因素一定要考虑到。这个因素直接导致了09年的爆发性反弹。

直接导致09年爆发性反弹的是半年内下降2.5%的利率, 及政府经过CMHC担保以帮助银行解压。另外的世界性的量化宽松也带来了热钱在前所未见的低利率情况进入房市。

贷款取得的难易度与房市有直接的关系。

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其实,来自中国以外的移民的购买力也不容忽视,有个朋友住downtown, 他说很多俄罗斯人买downtown的高级公寓。

温哥华的地产市场"太小了",2000年以后,全球化越来越明显,物流,钱流,人流(移民,留学),哪里有利,就流向那里,而且这种全球化的大趋势不可逆转,何来大跌?

政府的政策,包括贷款政策是不断调整的,松松,紧紧,再松松.......,总之,不希望极端情况发生。

市场调整软着陆,对地产长远健康发展有利。

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GreaterFool 写道:

直接导致09年爆发性反弹的是半年内下降2.5%的利率, 及政府经过CMHC担保以帮助银行解压。另外的世界性的量化宽松也带来了热钱在前所未见的低利率情况进入房市。

贷款取得的难易度与房市有直接的关系。

本末倒置,没有大量积聚的买家作为需求,你这些外因有什么用。

谈房市,万变离不开老宗旨:供需决定价格。

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大黄蜂写道:

这次你又转回来人口增长靠移民了,原来你不是说移民只能补上净减少的本国人口嚒?

你的说法最好有个连贯性。

加拿大人口的离不开靠移民。仅靠本地人是不够的,因为出生率低,寿命长。

但是移民首先是弥补加拿大净减少的劳动力人口,然后才能谈上人口增长这块。加拿大吸引移民的首要目的不是为了人口的可持续增长,而是为了国民经济(包括退休金等)的可持续。

呼唤你的IQ。

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宁静写道:

我倒是认为美股今年要破历史高位,几年内标普要2000点。其他的什么只是噪音,反倒是波段的好机会,金融市场大牛市进行时。

哦,您说几年内,俺到是不反对;俺也同意,在一个相当长的时间后(比如20年后),回头来总结,大温的房市也是上涨的

不过俺是OP手,俺需要计算年度资金最多回报率

跟着政策走,跟着形势走,努力学习领会十八大、保守党、O8讲话

请您多指点俺哈

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大黄蜂写道:

俺们在说正负面因素,你非得来个唯一条件。

唯一不唯一的,我不懂你在说什么。

我只是给了你一个具体的例子,即在过去20多年中,加拿大基本保持一个固定的移民数量,但是房价出现了几次大的波动。我的argument是

不断的)移民 =/=> 房价(稳定持续)上涨。

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election 写道:

哦,您说几年内,俺到是不反对;俺也同意,在一个相当长的时间后(比如20年后),回头来总结,大温的房市也是上涨的

不过俺是OP手,俺需要计算年度资金最多回报率

跟着政策走,跟着形势走,努力学习领会十八大、保守党、O8讲话

请您多指点俺哈

在哪里都要跟着老大走。

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下雨不愁写道:

加拿大人口的离不开靠移民。仅靠本地人是不够的,因为出生率低,寿命长。

但是移民首先是弥补加拿大净减少的劳动力人口,然后才能谈上人口增长这块。加拿大吸引移民的首要目的不是为了人口的可持续增长,而是为了国民经济(包括退休金等)的可持续。

呼唤你的IQ。

其实这种问题真用不了多少IQ,除非你的IQ容易满载。

我们在讨论加拿大年平均人口增长数据,继而反映出对房屋数量的需求。

你只要按照你插入时谈论的主题,加拿大人口是不是每年在增长,就行了。

你在说啥?东一榔头西一棒,前言不搭后语的。

现在又往移民目的退休金上扯。

我觉得,讨论一个问题要有点针对性和连续性,才有继续说下去的可能。还有,就事论事,说事还是别往人身攻击上去。这样你来我往的就没多大意思。

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