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楼主 / Jenny Ma
- 时间: 2012-7-03 11:17Langley, 我的家园 (家园篇)
5年前,当时只专注于温哥华和本拿比地产的我,被一位好友介绍给她要在Langley (兰里)买房的亲属,从此便与Langley(兰里) 这个城市结下了不解之缘。
那时的Langley (兰里)对我而言,只是一个每年可以去一次采摘草莓的大农场,遥远而偏僻。对比我所居住的本拿比Metrotown,绝对是很郊区的感觉,而我不要移民在加拿大却居住在一个大郊区里面。
因为实在无法转出Langley诸多的钥匙圈的地形,为了带客人买房,我以最快的时间为自己配备了个GPS.初初的看房,分明是客人在领着我走,哪里是一个专业的地产经纪在带客人呢。可就在那种晕头晕脑的状态下,当我的客人把我带进walnut grove那个社区的时候,我的心一瞬间就被这个社区所散发出内在的宁静,美丽和平和安详所打动。那一刹那,我知道这里就是我所一直寻求的一个真正意义上的具有北美风情的社区。
几年来,作为一个专业的地产经纪,熟悉了温哥华西区或奢华或古朴的风格,也走遍了本拿比的各个社区角落,可walnut grove这个区中所散发出的无处不在的悠然与平和诠释着一种完全不同于其他社区的全新的美丽与优雅。直觉告诉我,这里一定是一个高尚的住宅区。
为了帮助客人更好的选择房屋,我开始深入研究这个区中的学校,这一研究,可大大出乎我的意料。当时,大温地区公校的排名中,温哥华西区的中小学无可争议的成为龙头首选.也正拜校区排名优异所赐,温哥华西区成为华人首选的炙手可热的地区,其房价如行驶的火箭一样在短短五年中至少上涨了50%.
在Langley 的四个公立中学,Langley Fine Arts, Walnut Grove Secondary, Langley Fundamental 和 R.E Mountain Secondary的排名竟然完全不输于温哥华西区的7所公立中学,甚至只有三所西区的中学排名在Langley Fine Arts 前面。
研究完中学,开始研究小学,结果更是大跌眼镜。Walnut grove区内的几个小学,West Langley, Alex Hope,Dorothy Peacock,Gordon Greenwood,James Kennedy,Topham,
几乎每个的排名都不逊于西区的小学,甚或高出。
这个校区如此优良的小区引起了我极大的兴趣,于我而言,这里更像是在一个从未发掘的宝库。我开始关注这个小区的人口组成。来到那个被很多人赞叹的Walnut Grove Community Center社区中心,坐在那个有着标准50米比赛长池的游泳池的二楼悬臂阳台上,这社区内的人口组成就显得一目了然。95%的当地白人,4%的亚裔人口(5年前的亚裔人口中,多数为韩国人),极少见到印度裔或黑人。长长的泳道上没有如本拿比,温哥华社区中心的拥挤,巨大的水滑梯和标准跳台上有着悠闲恣意玩耍的北美标准家庭。这是一个真正意义上的北美社区,有着良好的英文环境和非常友善的本地居民。
我开始关注这个社区的收入水平,结果又是一次惊奇。在这个社区中,平均6.5万到8.5万的家庭收入属于正常水平,这个数据意味着在这个社区中所居住的人群,至少属于这社会的中产阶层或以上。
也许是因为太多向我这样的人从未将目光投向兰里Langley,兰里Langley的房价远远低于大温地区其他城市,这样的结果就使得Langley成为了一个居住性价比最高的城市.
原以为在Langley出租房屋的价格必是很便宜的,但Walnut Grove区中的房屋租赁价格之高远超出我的想象.一套两室一厅约800尺的独立屋一楼的租金为1000加币;一套独立屋二楼的三房两卫约1200尺的租金在1400加币以上;一套两层完整供一个家庭使用的约2000尺的独立屋租金可至少在2000加币.能选择在这个区中居住的租客从收入水平来讲,也属中上.居高不下的房屋租金更使得兰里Langley 成为大温地区和菲沙河谷中租售性价比最高的城市.
还有一个条件似乎拦阻了我搜索的脚步,那就是Langley的交通状况。我曾在各个不同时段在本拿比的Metrotown 和Langley Walnut grove区间往返多次。如没有交通阻塞,实际车行时间约在25分钟左右;但如果遇到高峰时段,那Port Mann桥两侧塞车的长流会彻底淹没你的耐心,使你对Port Mann 桥东面包括Surrey 和Langley在内的菲沙河谷的全部城市失去兴趣。另外一个的事实是因为正在进行的Port Mann桥拓宽工程的施工,使原本在桥两端就交通阻塞的状况变得更加糟糕。而在拓宽工程全面结束的2013年,车行Port Mann 桥将会彻底变成每单次收费3元的路段。
最初,我也倾向于当Port Mann桥变成收费桥梁的2013年,将会对Langley和Surrey 的地产产生反向作用的说法,直到有一天我打开Mortgage Calculator(房产按揭计算器),才发现收费的Port Mann 桥将成为Langley和Surrey的祝福.
打个比方,假定在居住的Langley的一个家庭中,每月30 天(其实大多数的家庭不需要每月30 天往返)都有一辆车需要往返Port Mann桥(去工作),那么这个家庭每个月为此需要多支付180 元加币.如果把这180元计算在房屋的按揭费用中,(按照目前5年固定按揭贷款利率3.14%,25年的贷款期限来计算),这180元的费用相当于你的房屋按揭价价格上多增加了3.75万加币,目前兰里Langley 的Walnut Grove区的平均房价约在60万加币左右,那么也就是说这多出来的每月180元过桥费用,相当于你在Langley的walnut grove 区中用63.75万购买了一个房子。而最妙的是,在2013年过桥费开始缴纳的时候,Port Mann桥拓宽工程也就全面完工了,那拦阻兰里Langley地产上升的最大的瓶颈-交通,将不再成为问题,Port Mann桥上10条的宽敞的车道将彻底将每天的交通阻塞成为历史,从而使Langley的地产最终受益。
通俗一点来讲,就意味着,如果享受同样优良的校区和优雅的社区环境,在温哥华西区你要购买近300万加币的独立屋,在白石镇和本拿比,你需要至少120万加币,而在兰里,你只要支付70万加币就可以享受一个最优雅的真正的北美社区,你愿意吗?
Langley商业篇
住在Langley,经常被温哥华的朋友们问起“生活方便吗?可以买到中国的蔬菜吗?有中国的超市吗?那儿中国人是不是很少全是老外呀?”诸如此类生活中我们关心的话题。原来人类在当初受造的时候,上帝就把群体意识和归属认同放进了我们的心灵里。每个人包括我们的孩子,无论多小,都需要一个群体,在那里被接受,被尊重,被关怀和被爱。
说实话,身在温哥华,常常不觉得自己生活在另外的一个国家。我所曾居住的本拿比和工作的温哥华西区因为地理上的方便和优良的环境,吸引了大批的中国人居住。不夸张地说,在大温地区的任何一个城市的任何一条街区中,如果没有一个中国家庭入住的话,应该属于比较罕见的。所以,居住在温哥华,我从未为没有中国的邻舍和朋友担心过。
可兰里Langley有些不同,其95%以上的兰里Langley常住人口为当地的白人,比例远远超过当地人比例相当大的大温地区的Port Moody市。
在兰里Langley的Willoughby 区中,北起66 Ave,南到 Fraser Highway,沿200街的一带,带状的的购物中心一个连着一个。其中的商店涵盖了Costco, Best Buy, Home depot, Home sense Wal Mart, London Drug, Superstore, Langley Farm Market, The Bricks, Canadian Tire, Willowbrook Mall (the Bay, Sears, Zellers,Safeway etc )。
如果与本拿比的Metrotown的两个购物广场相比,在兰里Langley购物除了没有大统华T&T和丽晶广场外,其他的商家都相对集中,且只多不少。还有一间韩国人开的H Mart超市有中国蔬菜如韭菜等出售,价格可类比大统华。当然与丽晶广场上的中国蔬菜超市价格不能同日而语。从我家居住的兰里Langley的Walnut Grove区到这个购物带,约有10分钟的车程。而且,在每个社区中(如walnut grove区),都有诸如Save on foods, BuyLow foods,Kin’s farm Market, Willowbrook Produce等商铺,车程据我家不会超过5分钟。素里Surrey 的两个大统华T&T 超市,一个距我家约20分钟的车程,一个25分钟车程。
当我开始熟悉兰里Langley购物环境后,平均每月少于一次,我会开车30分到本拿比的Metrotown和丽晶广场购买一些妈妈特别要求的中国调料和蔬菜干果。我曾分别询问过居住在阿波茨福Abbotsford和Chilliwack 的多个中国朋友,是否会觉得生活购物不方便,其结果几乎完全雷同,答案都是无一例外的满意。
北美绝大部分社区的各项设施配套都非常完全,当你沿一号高速公路行驶,每一个所经过的Shopping Mall(购物中心)里都几乎有着同样的Costco, Wal-Mart, Superstore, Safeway, Save-on-woods, The Bay, Zellers , Sear, Home Depot和 Canadian Tire.绝对可以称为“麻雀虽小,五脏俱全”,这也应该算作北美的一大特色吧。
Langley 搬迁篇
4年前,几经权衡和挣扎,我终于下定决心,从居住了7年的本拿比的Metrotown搬到了兰里Langley的Walnut Grove社区。于我而言,这绝对不是一个轻省的决定。这不仅仅意味着我和我的全家要离开熟悉了7年的朋友和社区,儿子要离开他喜欢的学校和一起长大的小朋友。作为一名专业的地产经纪,这更意味着我要离开我所熟悉了几年的地产区域和已经在那些区域内建立起的客户群,在一个完全没有客户,完全没有基础,很少中国人的新区域,一切从零开始。那时侯的心中一定是充满恐惧的,对未知的市场和未来的重担。
可每次当我从一个母亲的角度来考虑的时候,我的心中又会充满勇气。我会重新回想起我最初移民的目的是为了我的孩子能够在加拿大平安快乐健康的成长学习。所以,我所要作的是要尽早地为他找到一个高尚和友善的北美社区,一个有着良好中小学校区的当地人占绝大多数的社区,让他在那里能够可以不用再经受换学校和换朋友的变动之苦,稳固地建立起他属于自己的朋友圈子。让他在发现和对比中去学习无论是在当地人还是在中国人身上优秀的品质,完成我们放弃以前所有而带他移民的目的。而兰里Langley的Walnut Grove 区满足了我所有的期望,尤为最重要的一点是,这样的一个高尚社区的地产价格又是一般的工薪阶层(包括我)似乎可以能够负担起的。
在兰里Langley的生活很快的安定下来,原本我还担心这里的中国人太少,会让妈妈觉得寂寞。令我欣喜的是妈妈告诉我,她在社区中心的游泳池里认识了好多的中国人。起先她以为都是韩国人,还不敢用中文沟通,结果发现大多数都是说普通话的中国人。儿子的小学就在咫尺之遥,免去了我们每天接送的烦恼。妈妈就每天走到社区中心游泳,起先只是在水里泡着,看人家做水上操,回来就慢慢的无师自通了。70岁的妈妈竟然在这里自学成才,学会游泳了!更让我感恩不已的是竟然这个社区里还有两个中国教会。
4年来,我们欣喜地看到越来越多的中国家庭搬入这个社区,就在我家附近不到3个街区的范围内,我所认识知道的中国家庭已愈10家。真的愿意把我们所知道,所体会的向你分享,更希望那些如我一样心情的父母,能在这里为你的孩子找到一个在就读大学之前无须再搬家换学校的属于自己的温馨家园。
Langley 行政区划篇
我们常常说的兰里Langley从行政区域上,实际上划分成两个地方行政市,一个是City of Langley(兰里市),另一个是 Township of Langley(兰里镇)。这两个城市有着两套完全独立的市政府班子和绝然不同的市政规划。我们常说的兰里Langley通常指的是Township of Langley(兰里镇)。
City of Langley(兰里市)的地域面积来讲远远小于Township of Langley (兰里镇)。City of Langley(兰里市)西面在196 街 与Surrey(素里市)相邻,东面止于210 街,北面止于62 Ave, 南面止于42 Ave.(请参考下图)。除去西邻Surrey(素里市)的Cloverdale 区,City of Langley(兰里市)的其余三边都由Township of Langley(兰里镇)所包围;
最先在兰里市一带定居的欧裔人是来自安大略省伦敦市的恩尼斯兄弟,该带因此被称为恩尼斯角落(Innes Corners)。1873年Township of Langley(兰里镇)成立后,恩尼斯角落成为该区的一部份,到1911年则改称兰里草原(Langley Prairie)。通往温哥华的城际电车于1910年开通后,该带的发展更为显著,并于1955年3月15日脱离Township of Langley(兰里镇)自组行政架构,成为现时的City of Langley(兰里市)。City of Langley(兰里市) 致力使该区域发展为城市Downtown商业中心。所以在该区域,市政府鼓励高层和商业建筑,并出台各项政策激励地产开发商投资。与其他的Downtown相若,因为商业和人口密度较高,City of Langley(兰里市)的治安和学校的状况就远远逊于Township of Langley(兰里镇)以居住型为主的社区。City of Langley(兰里市)目前约有26,000名居民。
Township of Langley(兰里镇)坐落在以农业著名的菲沙河谷中,距温哥华市45公里(28英里)。加拿大一号高速公路从西到东的贯穿了Township of Langley(兰里镇)的各大社区。她北部的边界是菲沙河,南部为加美边界与美国的华盛顿州紧紧相连,西部在196街与Surrey素里市相邻,东部则在276街上与Abbotsford (阿伯茨福市)接壤。
1827年,哈德孙湾公司(Hudson's Bay)修建了一个边界贸易站作为其毛皮交易网络的一部分,这是欧洲人首次进驻此地。1858年,兰里堡(Fort Langley)由于成为数以千计前往菲沙河的淘金者的供应中心,而声名鹊起。Township of Langley(兰里镇)始建于1873年,其中的Port Langley(兰利堡) 更是被称为“卑诗省的发源地”。与其他城市不同的是,在整个Township of Langley(兰里镇)中,既保留着丰富的文化遗产,又处处显示出充满活力的城市氛围,展示着她对未来的信心。全市拥有土地面积316平方公里(122平方英里),人口约104, 000。
在Township of Langley(兰里镇)中,农业和农场始终扮演着不可或缺的角色,农业储备用地占城市全部土地的75%,此角色一直持续到今天。
Township of Langley(兰里镇)的市政规划与City of Langley(兰里市)迥然不同,在整个市政区域中,市政府似乎从未批准过任何超过四层以上的建筑.据我一位来自温哥华西区的朋友观察,我所居住的Walnut Grove区中,是他所见到整个大温地区和菲沙河谷中的房车(RV)和游艇比例最密集的区域,其密度之高几乎每隔几家就会看到.
在过去10年的的万圣节夜晚, 我曾随着儿子在大温地区不同的区域中讨要糖果, Township of Langley(兰里镇)几乎每家别具一格的匠心和用心,令我叹为观止. 在明媚的阳光下,城市北面依然带着雪帽子的远山与那满眼的青翠和满树的摇曳遥相呼应,美不胜收.
( Langley 地产篇和学校篇待续)
Jenny Ma 马浚波
NAI Goddard & Smith Realty
Cell: 604-618-5303
Email: Junbom2006@yahoo.ca -
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- 时间: 2012-7-03 12:02I think this may be LZ listing:
Langley兰里好区Walnut Grove独立House中的三房和两房出租,小区非常安静,环境优雅,近名中小学,生活也非常方便。去公交车站, 购物中心,社区中心(里面有图书馆,游泳池等)都是步行距离;紧邻小学(James Kennedy Elementary)步行一分钟,中学(Walnut Grove Secondary School)步行五分钟,门口有公交车去Trinity Western University三一大学,开车去R.E. Mountain中学7分钟。
二楼三室两厅,一厨两卫,独立出入,1450$/月
一楼两室一厅,一厨一卫,独立出入,有桌椅沙发等家具,950$/月 -
- 时间: 2012-7-03 12:41
夕阳红 _BBCODE_WROTE:
价格便宜不用说了吧
langley bypass, willow brook附近,大小商店集中得很,日常生活非常方便。Costco, superstore,homedepot,walmart,london drugs,the bay, sears,zellers,Canadiantire,michaels,winners,homesense,golftown,H Mart,通通地。往南开10几分钟,whiterock那边,H&M,各种outlet,当然,这种方便因人而异,不可强求,对我来说,我以为有这些,基本就够了。
通勤族上班另说。价格前提下,考虑交通的话,还是要比较得失嘛。这种问题,鱼和熊爪不可得兼。 -
- 时间: 2012-7-03 12:43
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- 时间: 2012-7-03 12:44
Langley(兰里), 我的家园（系列篇）
