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楼主 / GreaterFool
- 时间: 2011-8-30 22:451. 不断上升的家庭债务 (8月30日新闻：50%的BC居民无法多存$25/周; 36%的加拿大人每年无法存任何钱；24%的加拿大人每年存少于$1000； 54%的加拿大人live paycheck to paycheck, 没有能力应付失业或紧急状况带来的打击. BC 家庭欠债量全国最高)
www.vancouversun.com/b...story.html
www.newswire.ca/en/rel...c6817.html
2. 政府的现在及未来的打房政策 （3月已经缩短偿还期， 减少re-financing 重新贷款的借款比例， 政府停止保险HELOC 房屋净值抵押贷款) - 已经有所见效。至六月底，re-financing 比政策推出前下跌40%。
房贷保险申请数量下跌 5%。
van.worldjournal.com/v...ance=hotbc
3. 经济再度/继续不景气 影响就业率。BC 地产协会已将此解释为造成2012年大温房市预测下跌的因素
www.vancouversun.com/b...story.html
4. 首次买屋者 （接棒者）不足 （因为许多"边际购买者" marginal buyer，原本还没有能力买房的人， 在最近几年的极低利率及极低买方门槛的环境下已经提早几年出手； 现在加拿大，尤其是BC的房屋拥有率已经接近70%， 是属于极高的比例。美国房市泡沫破灭时也是约70%拥屋率，现在降至66%，还在下降中）
www.vancouverreflectio...hip-is-70/
"In 2006, there were 817,230 households in Metro Vancouver; 531,725 (65%) were owners and 285,045 (35%) were renters."
housing-analysis.blogs...rship.html
www12.statcan.ca/censu...12-eng.cfm
由于提前买房者增加，导致租客相对减少。
租房空置率 (rental vacancy rate) 近两年反常上升。租房空置率小于1%的时代已经过去了。
BC: 从 3.1% （2010四月）升至 3.7% （2011四月）
温哥华：从 2.2% （2010四月）升至 2.8% （2011四月）
www.cmhc-schl.gc.ca/en...9-0815.cfm
5. 40年来最低的利率最终上升
6. 大量的战后婴儿潮2011开始达到65岁退休年龄。老年退休后卖投资房/换小房等趋势无法避免。
7. 与房屋有关的税务及额外开支会继续上升。政府预算赤字 （尤其现在HST被推翻后）必须从增加其它税收来弥补。预算赤字在人口迅速老年化，青壮年(缴税者)减少的未来10-15年是很难逆转的。
8. BC 人口流失 （至别国，别省）加剧， 移民顺差减少。 人口净成长率继续降低
3.bp.blogspot.com/-Vny...ly2011.jpg
9. 移民政策改变 （未知）
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- 时间: 2011-8-30 23:02
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- 时间: 2011-8-30 23:06
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- 时间: 2011-8-30 23:212. 政府的现在及未来的打房政策
政府只是试图把房价控制在合理范围,一旦价格下降过多,完全有可能出台护房政策.
4. 首次买屋者 （接棒者）不足. (请仔细看看自己贴的文章)
However in Metropolitan Vancouver 35% of households rent and in Vancouver itself 51% of households rent.
With the rental vacancy rate below 1% it does not bode well for newcomers to the City or tenants facing displacement, such as what’s taking place in the West End.
3. 经济再度/继续不景气
5. 40年来最低的利率最终上升
自相矛盾,经济再度/继续不景气,利率如何升?
8. BC 人口流失 （至别国，别省）加剧， 移民顺差减少。 人口净成长率继续降低
低收入人口不段移出,富有移民不段移入,虽然人口净成长率不高,但购买力不段提高.
6. 大量的战后婴儿潮2011开始达到65岁退休年龄。
9. 移民政策改变 （未知)
移民就是解决人口老化问题,而亚洲移民是推高房价的主力.
7. 与房屋有关的税务及额外开支会继续上升。
Property tax是政府的一项重要财收入,政府要增加收入,会放由房价大降么? -
- 时间: 2011-8-31 03:09
weihua 写道:第8条说反了。。。。。。
BC Stats 2011 年春天最新报告：人口成长率
2010第4季远低于2009第4季，从2008年Q4成长率已经开始下滑。
2011第1季远低于2010第1季， 从2009年Q1成长率已经开始下滑
从1999到2010 一年比一年高的人口成长率，开始呈现衰退。
尤其是净跨国移民至BC的数量从2009年底大跌。
BC人才外流现象在今年来更加严重。尤其是流至工作机会多，薪水高，房价较低的Alberta及Ontario.
vancouver.24hrs.ca/New...32641.html -
- 时间: 2011-8-31 03:44 teddybearvan 写道:
2. 政府的现在及未来的打房政策
政府只是试图把房价控制在合理范围,一旦价格下降过多,完全有可能出台护房政策.
财政部长及中央银行总裁不断催促民众减少负债是有原因的。
他们都知道房价过于火热，下跌是不可避免的房市正常现象。
护房政策？ 房市到了该跌的时候，护房政策的影响只是暂时性的- 见美国。
同时，加拿大政府打房,建 affordable housing 都来不及，还提护房？
teddybearvan 写道:4. 首次买屋者 （接棒者）不足. (请仔细看看自己贴的文章)
However in Metropolitan Vancouver 35% of households rent and in Vancouver itself 51% of households rent.
With the rental vacancy rate below 1% it does not bode well for newcomers to the City or tenants facing displacement, such as what’s taking place in the West End.
大温地区拥房率不断上升，早超越几年前的65%。
租房空置率 (rental vacancy rate) 近两年反常上升。租房空置率小于1%的时代已经过去了。
BC: 从 3.1% （2010四月）升至 3.7% （2011四月）
温哥华：从 2.2% （2010四月）升至 2.8% （2011四月）
这年头租客谈降租金的空间增加许多。
www.cmhc-schl.gc.ca/en...9-0815.cfm
www.cmhc-schl.gc.ca/od...7641151111
teddybearvan 写道:3. 经济再度/继续不景气
5. 40年来最低的利率最终上升
自相矛盾,经济再度/继续不景气,利率如何升?
经济不景气会造成直接的就业/收入影响。
利率已经压到不能再压的地步，现在这个拯救经济的武器已经用过了。
利率现在只有上涨的空间。不是今年年底涨，也会在2012年涨数次。
teddybearvan 写道:8. BC 人口流失 （至别国，别省）加剧， 移民顺差减少。 人口净成长率继续降低
低收入人口不段移出,富有移民不段移入,虽然人口净成长率不高,但购买力不段提高.
购买力成长率全国倒数第三。BC省表现远低于全国平均.
表现比BC差的， 就只有Nova Scotia 和 Northwest Territories 了.
2011 6月零售业销售量
www40.statcan.ca/l01/c...3a-eng.htm
Alberta: $5243.0M (2010-11 成长 7.4%)
BC: $4947.8M (2010-11 成长 2.6%)
Ontario: 4.1%
Quebec: 3.9%
Sask: 9.5%
Manitoba: 5.1%
PEI: 6.0%
NB: 6.4%
加拿大品均成长率: 4.6%
- 除了房屋之外的消费统计数据很能说明问题。
teddybearvan 写道:6. 大量的战后婴儿潮2011开始达到65岁退休年龄。
9. 移民政策改变 （未知)
移民就是解决人口老化问题,而亚洲移民是推高房价的主力.
没错，移民是解决人口老化问题的重要方法。
但是人口老化的真正问题是， 缴税的赚钱的青壮年不够， 没有办法支持老化人口的庞大医疗/退休金开支。 加拿大政府及主流社会明白这点，所以将注重接受有专业才能的移民 （能定居及稳定工作，缴税），而非投资移民等，把房价推高但又不对经济/税务有同等付出。 （被炒高到远高于平均人民能负担的房价，对经济的健康不是好事）
teddybearvan 写道:7. 与房屋有关的税务及额外开支会继续上升。
Property tax是政府的一项重要财收入,政府要增加收入,会放由房价大降么?
property tax 可以不断被欠缺资金的地方政府调高。 （相对而言，租金是由市场价格定位的。同时有政府管最大增幅）
再说，若整个社区/区域的房价同时涨或是跌，那你的property tax 可能不受影响。除非你的房子跌幅大过你的社区邻居的平均跌幅，那你的property tax 才会相对减少。 （若有误， 请专业人士纠正） -
- 时间: 2011-8-31 08:05
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- 时间: 2011-8-31 09:27
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- 时间: 2011-8-31 09:36
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- 时间: 2011-8-31 10:16 septermber 写道:
发现对于某一方面的统计报告, 有侧重这点的,有侧重那点的. 有说东的, 也有说西的 
. 看你想表达什么样的结论,就去找什么样的支持的统计报告
我尽量找官方（例：加拿大联邦统计中心）资料， 其次是民间统计资料 （例如银行报告， 地产协会报告等）。
我不用的是"自己的统计数据" 或是 “周围朋友”的例子。
希望不同意某些上述因子的人可以拿出可靠数据/报告来晒晒。
可能负面影响房市的几个因子 - 2011/8
