咱也给某处楼花浇点凉开水

楼主 / ______

只说酒店公寓的楼花,不知道投资者是否考虑到以下几个因素:

(1)开发商对于酒店的定位和管理方式;
(2)该公寓出租单位的比例是否属于自住类业主可以忍受的范围;
(3)购买物业时现金的投入比率;
(4)开发商同物业公司是否职责分明,有无裙带关系;
(5)楼盘建成时候的经济大环境和同一时期出租物业的供求关系

以下几个可能不得不先问问自己:

(1)开发商降价卖酒店房间套现,你有何方法可以阻止;
(2)如果业主绝大部分都是中国人且多拿来出租,你如何保证一个强有力的业委会来监督开发商指定的物业公司;
(3)如果开发商拿酒店来向银行抵押,如果一旦开发商破产清盘,银行可能会法拍,你是否介意;
(4)拿来出租的业主,你是准备找rental manager还是自己管?如果自己管,你可否接受短期出租,或者租客合租;
(5)自住的业主,你是否介意一层可能只有你一人自住,左邻右舍全是租客,而且很可能由于其他业主接受短期出租,而导致人员流动性极大,如果自主的是家庭,你是否介意你隔壁的studio住的是早出晚归的打工人士,或者4个人合租2 bedrooms.

还有很多很多,不妨摊开了讲。总而言之,很不看好酒店公寓混合型物业,只要你一打开每个月的财务报告,那就是一本烂帐啊!

而且开发商保留酒店的同时,通常是单独成立一家分公司来负责并往里注资,公司资产基本上就是酒店的单位。所以你可能觉得开发商保留部分物业是个好事,但是这种酒店公寓的情况下你基本不会和开发商直接对话的,其实要经过层层转达,真要处理个什么事情估计要等到猴年马月去,尤其物业公司又是开发商指定,能拖就拖啊。

当然说一千道一万,3年的时间什么事情都能发生,很可能所有的疑虑最后都变成笑话,或者所有的加分和亮点最后都变成无底洞和泥潭。说不定一个地震大家都没得玩,某几个国际大公司进驻大厦附近带来利好。

开发商总会把自己设计得占尽先进,合同的小字越来越小,投资者还能怎么样,拿起放大镜担起一万颗心而已。

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第 2 楼 / ______

小讨论而已，也没特别指哪个楼花哪个开发商。前写日子看到一个新闻，特别心寒。。。。这个开发商我之前在新西兰的时候用他们来做过投资评估的论文，结果得知刚刚倒闭，当时我还去过他们公司采访过，还很清楚的记得评估报告里的结论是不确定因素过大，其中一个重要不确定因素就是纽币升值，还有国际金融市场等。没想到这家最著名开发商之一这么快就倒闭了。

原文如下：

经常来往北岸的人不会错过位于Takapuna的Sentinel公寓大厦，30层的Sentinel公寓作为北岸最高的地标建筑，十分醒目。然而，在经济不景气的大背景下，其背后却是一个失败的投资故事。

Sentinel公寓的开发商是Takapuna Villege LTD。这栋建筑在2008年上半年完工，并以其北岸最繁华地段，一面眺望Pupuke湖，一面眺望Hauraki Gulf的无敌风景，一时成为全新西兰价格最高的公寓之一，当时，金融危机尚未被触发。

Takapuna Villege LTD的老板Rick Matin是新西兰知名地产开发商，他拥有的Cornerstone Group是奥克兰北岸最有影响力的居民和商业地产开发公司，在Albany CIty中心区的开发中参与颇多。

当Sentinel公寓完工以后，一共117个单位开始销售，然而，在房价下跌的这几年，公寓房更不好卖，为了提高销量，价格不得不大幅下挫，使得整个投资开始出现赤字。

在今年圣诞前2天，Takapuna Villege LTD宣布破产。清盘人Gareth Hoole接手后的第一份报告已经出来：说公司资产价值480万，包括2个还没有Settle的公寓单位，价值350万，实际负债总和1840万，公司亏空1360万元。

Hoole说，该公司经营从2009年初开始进入困境，并大幅降低未出售公寓的售价。“但很不幸这种高端市场通常的销售期都很长。”

而在公司的债权人方面，小的有国内收入局，欠200万，本地律师行Knight Coldicutt及本地地产中介Premium公司，欠下两家16.4万。但最主要的债务是公司的担保债权人，苏格兰国际银行和Strategic Finance，这两家为Takapuna Villege LTD提供的担保和贷款，共欠款1620万元。

这笔债务在苏格兰国际银行和Strategic Finance是如何拆分的，在清盘人报告中没有提及。不过，大部分钱都是从Strategic Finance来的，因为苏格兰国际银行的贷款安全级别比Strategic Finance要优先。

这对Strategic Finance投资人来说，可谓祸不单行。因为在金融危机中，Strategic Finance是新西兰众多倒闭金融公司中的一个，在去年3月倒闭之前，1万个小型投资人同投入3.67亿元于该公司的担保抵押产品上。

在普通投资人这3.67亿元的投资中，Strategic Finance清盘后原先核算是投资人可赎回的资本在12%-35%之间，现在既然关联项目失败，投资人最后能够拿回的比例自然就更可疑

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