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楼主 / 颂歌
- 时间: 2011-2-13 20:29一场金融风暴，凸显了华人理财睿智和优势。洋人们入不敷出，捉襟见肘，资不抵债，房子一批批地被银行收回。中国人怀揣着大笔的现金，浩浩荡荡挺进满目疮痍的房地产市场，纵情潇洒地挑肥拣瘦，从便宜货里筛选更划算的，纳入个人资本。
这是在美国拉斯维加斯，凤凰城，加州东湾等房地产重灾区出现的一幕幕情景。
中国人情愿 舍得 善于往房地产投资，根源于古老的历史和文化渊源。
同样把钱投在房地产，但性质分为两类，一类是自住享用，一类是生财。我们的话题是围绕“生财”而论。
把钱投在房地产生财又分两种形式，一种叫投资，一种叫投机。投资讲究6要素：1.保本 2.性价比 3.现金流 4.抄底 5.量力而为 6.地域。
投机是赌博，撞大运，可能一夜暴富，也可能损失惨重。好在不至于血本无归。时下在列治文 温西掀起的一波波抢购潮明显带有投机行为，象是传火盆，迟早会有一批人端在手里传不出去。若是自住则另当别论。喜欢列治文，热热闹闹，象大唐人街，回到祖国。无可厚非。但友善提醒：君不见，与列治文地形极相似的美国新奥尔良，5年前的水灾，让市民们绵延百里，纷纷出逃，历历在目（参看：http://yywater.gov.cn/show.aspx?id=1513&cid=65）愿上帝保佑列治文。在那租房比买房也许更稳妥。尤其是在房价较高的时期。
话题回到投资房地产。
现在美国上述地区投资房地产已经具备了6要素。
保本，很简单，确保资产不缩水，在一段时间后，能够持平进而高于原资产数额 ；
性价比，即物美价廉。比如，一个建了十年，两千呎房，4千呎地的物业，开 价130万，在温西就是物美价廉。但同样的物业，到了拉斯维加斯的西南区，时价约16万，东北区时价约13万。再低些的才算物美价廉。
现金流，租金能抵掉所有费用，还有剩余，这是正现金流。如果没有剩余，甚至需要补贴，就是负现金流。目前投资美国房地产，是正现金流，投资大温地区是负现金流。
抄底，谁也没有把握买到最低点位，买到低价位区域即可。目前美国的房价低于成本价，实属罕见，应该是空前绝后了。
量力而为，再好的投资也要根据个人经济能力和条件进行，不宜超负荷，甚至倾囊而出。一口吃不出个胖子。
地域，即选择自己熟悉或者喜欢的地方，起码是相识的人已经有了成功先例。 -
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- 时间: 2011-2-13 20:31
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- 时间: 2011-2-13 21:28确实是这样。
从美国已经发生和正在发生的房地产“梦想曲演奏”来看，可以想象现在投资加拿大房地产，尤其是大温热点地区房地产的结局。
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美国财政部11日公布向国会提交的报告。要求逐步废除房地美和房利美，降低政府提供的住房抵押贷款担保比例。同时承诺将继续为两房提供支持，以确保其能够偿还所有债务。
美国人两房：从梦想到梦魇http://www.sina.com.cn 2011年02月14日 06:55 一财网
为实现人们“居者有其屋”的梦想，美国政府于1938年建立了房利美(Fannie Mae)，用以扩大在二级房屋消费市场上流动的资金。在成立后的几十年中，房利美一直是美国住房抵押贷款市场上的国有垄断企业，直到1968年被私有化。美国政府还于1970年创建了另一家政府资助企业——房地美(Freddie Mac)，作为房利美的竞争对手。
在过去40年中，美国的住房融资体系一直是公共部门和私人部门共同参与的。而房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款几乎占年新增贷款总额的90%。
两房通常会从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。
当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不满足这些标准的情况下回购这些贷款。投资者在很长一段时间内都以为，房利美和房地美拥有政府默认的担保，这使得“两房”可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定利率的贷款。
但随着近年来房地产泡沫日益膨胀，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了标准，大量购入次贷并打包销售。
美国国会在多德-弗兰克金融改革法案中对于“两房”有这样一些不堪回首的记录：在“两房”被允许购买“次贷”证券后，其持有的次贷占所有贷款比例从2001年的9%到了2006年惊人的40%之高。仅仅在2004年一年内，两房就购买了1750亿美元的次贷证券，占了当年整个次贷市场的44%。2005至2007年内，两房购买了约1万亿美元的次贷，其中房利美对低于10%首付比例的贷款购买量增加了2倍。
于是，两房逐渐成为酝酿次贷危机的“元凶”——正是由于“两房”作为中间人的担保，“次贷”这一危险的病毒被源源不断地、极为隐蔽地输送到市场上，在公开市场上以无法反映出实际风险的定价进行销售。
而直到次贷危机爆发后，急速上升的贷款违约现象很快就拖垮了这两家机构。
但由于“两房”规模庞大，与金融系统关系又非常密切，以至于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡，2008年9月7日，美国联邦政府宣布接管房利美和房地美。自此，两房便成为了“政府支持企业”(Government Sponsored Enterprises，GSEs)。
美国前财政部长保尔森当时表示，这些所谓的“政府支持企业”，担负着公共目标，因此风险应该由公众承担面对，面对房市低迷可能会拖垮经济的威胁，政府接手两房的目的是维护金融市场稳定和尽最大可能保护纳税人。当时这也被认为是美国政府自大萧条时期以来最大规模的金融市场干预行动。
美国国会在多德-弗兰克法案中承认：“接管‘两房’可能会对纳税人造成的潜在风险高达5.3万亿美元！”
而截至目前，美国财政部已经根据优先股购买协议向“两房”提供1483亿美元的救助资金。美国国会预算办公室曾预计，若按照目前方式运作下去，2009年至2019年，“两房”将花费纳税人近4000亿美元。
与此同时，两房为了弥补损失，还强制性要求银行回购那些不符合贷款标准的劣质抵押贷款。
美国金融危机质询委员会(Financial Crisis Inquiry Commission)1月27日公布的报告显示，房利美和房地美在过去约三年中通过要求银行购回劣质抵押贷款收回总计209亿美元的资金。然而覆水难收，这笔巨款仍然仅占“两房”自2008年以来信贷损失总额的八分之一。
当初成就美国人“梦想”的“两房”已俨然成为美国纳税人的“梦魇”。 -
- 时间: 2011-2-13 21:40
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- 时间: 2011-2-13 22:50拉斯维加斯是个两百万人口的城市，七八万华人。世界前十大酒店九个汇集于此。其知名度全球前列。
这里的房地产跌幅巨大，是由于当初过分宽松的金融政策造成，同时是市场的过度反应。也正是投资入场的难得良机。
机会面前人人平等，但不同的见解和行动又造成了人人不平等的财富。
请看：1. C:\Documents and Settings\Song\Local Settings\Temp\82973.html
2. www.gcpnews.com/articl...61467.html -
- 时间: 2011-2-14 00:03前两天看见新闻说福罗里达州要大幅度涨地税了，很多加拿大候鸟族都考虑或者已经卖出度假屋了。。。。
貌似美国也是只有本国人才有地税优惠的，很担心他们缺钱的州政府在地税上大作文章。。。本来还考虑买个纯粹娱乐用的小weekend cottage的，现在又退缩了，摇摆中。。。
比如周末考虑过portland附近一个开价四万二的法拍屋（是个handyman special. 其中drywall被砸烂了好多，地毯被扒的稀巴烂，没有橱柜门和龙头，没有热水锅炉和暖气）, 居然政府的taxable price 还是十五万左右，最终地税一年三千多，倒了 见过估价离谱的，没见过这么赤裸裸的，不如直接说地税8%得啦
不知道没有工签能不能自己修理房子，以前听说是不行的，理论上需要雇佣有工作许可的人来干？ 哪位有经验的介绍下？谢啦
上个月看了网上有人推荐的south of 49, 感觉美国地产投资也不那么简单。。。关于投资，出租不能自己管理（假设没有工签或者绿卡），管理公司的费用不少？税好像也不少， 为了不变成美国全球纳税居民，好像在美国呆的时间也有限制？
希望哪位在美国投资的前辈来介绍一下。。。具体的开支，出租和修缮等等情况？ -
- 时间: 2011-2-14 00:04
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- 时间: 2011-2-14 00:52
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- 时间: 2011-2-14 01:08
颂歌 写道:拉斯维加斯是个两百万人口的城市，七八万华人。世界前十大酒店九个汇集于此。其知名度全球前列。
这里的房地产跌幅巨大，是由于当初过分宽松的金融政策造成，同时是市场的过度反应。也正是投资入场的难得良机。
机会面前人人平等，但不同的见解和行动又造成了人人不平等的财富。
请看：1. C:\Documents and Settings\Song\Local Settings\Temp\82973.html
2. www.gcpnews.com/articl...61467.html
原来 颂歌=宋哥
友情提醒， 1 是本地的，别人看不到，需要上传。。。 -
- 时间: 2011-2-14 01:10 颂歌 写道:
前面提到美国拉斯维加斯，凤凰城，加州东湾区等地方房价跌幅很大，尤其是拉斯维加斯，显著低于成本价。比如一个建于03年，1800呎，地3500呎，双车库的房子，在较好的西南区，时价14万左右。造价起码应20万，地价且不论。
但是见仁见智，即使如此，未必所有人认为值得投资。这是由个人的价值观，投资房地产经验，胆略，性格，财力等多种因素决定。
本人及周边一些朋友近两年相继在拉斯维加斯买了房子，从8-9万到50多万不等，收效良好。请有相同经历和掌握其他地区投资房地产机会的网友交流经验体会。songgf8888@gmail.com
那里就是供过于求, 这个供是被泡沫逼出来的. 实际价值肯定高于起价格.
话说房地产投资
