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楼主 / angelapeng
- 时间: 2011-1-09 19:06最近处理的几个贷款案例很有意思，每一个都有自己的特性，我写出来，和大家分享，希望对投资者有所启发。
在具体案例前，我想先澄清几个贷款融资思路。银行贷款，主要看两个方面，首先，也是最重要的一面是
1） 申请人的融资能力。
2） 购买物业的情况（如果是投资物业，贷款机构还要看经过评估的市场租金价格）
上面两个方面缺一不可，搞清自己的融资能力比物业还重要。我见过太多客户，在没有搞清楚自己的融资能力下，就匆忙下单，最后只有一个星期的时间取消条件，急得自己团团转，再加上找的银行或贷款经纪不懂也没有经验处理投资物业的情况，最后，要么拿不到贷款，要么稀里糊涂拿到一个算一个，没有给自己留出时间做选择，往往为以后的进一步投资给自己设下了障碍。
正确的做法：
1） 在看房子前，至少留出2个星期与你的银行或贷款经纪将融资贷款能力搞清楚，包括你能申请的额度，利息锁定等等。如果你是新移民，或是自雇人士，文件要求更高，准备时间要长一些。这里重要的一点是，在你考察贷款经纪的时候，他/她要有能力做你的融资顾问，而不是只是收收文件的办事员，出不了任何注意。顾问，还不能只是做一单贷款交易的顾问，必须得是帮助你策划长远投资计划的统筹顾问。如果，你是自雇，或已经有了几个投资物业，在其他银行碰了壁，那他/她一定要有解决问题的能力。有些时候，由于种种情况，不能马上拿到贷款，但是好的贷款统筹顾问会告诉你，如果你能够按照他的建议，做到A，B，C， 并给出时间期限，那么你就能轻松拿到贷款。
2） 有了上面的计划，你心里就踏实了，知道自己看房子时，资金没有问题，作决定就会果断。有时候，在价格的谈判中，会占优势的。
好了，讲讲刚刚处理的一个投资者的贷款案例。
该客户是一个地产投资者，他让我看看他现在的投资物业的融资贷款情况。我一看，挺好的，没有什么问题啊。该客户在过去的5年里一直购买投资物业，整个地产组合的月租金收入为13000加币，贷款为6000加币。他的现金流很好，整个组合看上去很强。但是，他的目标是还要再买5套投资物业。他想从现在的几套投资物业中重新贷款，将增值的部分拿出来作为首付购买更多的物业。（我2010年12月份的一篇文章重点讲述了refinance的感念）。
他现在的贷款经纪不熟悉地产投资组合融资贷款概念，只是简单地将所有物业的贷款额度增加到80%，却没有考虑到这样作对这位投资人未来融资能力的影响。这位经纪没有意识到的是，一旦贷款出来80%，每月还款数目增加，将原来漂亮的正现金流变成了负现金流。当问到，以后怎样申请贷款时，这位经纪告诉他，他借款太多，应该停止购买，直到他现有地产组合中的Equity增加了以后，才能购买更多的物业。
通过与这位投资人的定位咨询，我了解到他需要多少物业才能达到他的目标。我更知道，为了帮助他持续地借到贷款，我必须将现有投资物业组合保持正现金流。
基于以上的分析，在对现有投资物业重新贷款时，我的设计是，不用重新贷款80%，根据每个物业的现金流情况，只是贷款60-65%。客户即拿到了首付款，又使所有的物业仍然保持正现金流。然后，我又用正现金流部分加到他的收入中，使他拿到了最好的贷款额度和利息。
采用这种策略，这位投资人既能购买所有的5套物业，又能使现有的物业组合保持正现金流，达到了自己的目标。
这里面的关键是，投资人不仅需要首付款，更要能够符合贷款条件。在设计融资结构时，环环相套，紧密联系。
有投资物业的朋友，或正在考虑进一步投资的朋友，请一定提前做好结构设计，为以后的投资打通道路。
Until next time, happy investing and financing! -
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- 时间: 2011-1-24 01:19
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案例分析：了解现金流对整个投资组合物业的影响
