地产投资组合融资战略规划

楼主 / angelapeng

最近有机会和几个朋友聊天，谈到温哥华的地产投资。很多人想了解怎样才能建立地产投资组合，比如说，不是投资一个或两个物业，而是5个，10个，或15个物业。我们不说，现金投资，如果说，全部现金投资，那投资回报率就很低，资金没有周转，这种投资结构就有问题。这里说的是，怎样从银行不断地融到资金，能支持你买到10个或20个物业。

这里面最重要的一个关键是怎样策划从银行贷款。在加拿大，前几大传统银行对贷款额度都有一个Cap Space, 也就是说，贷款有上限，有些在1百万，有些在1百万以上。由于我们多数人只跟自己的日常银行打交道，很自然第一个想到的银行就是他们。但是，如果你已经用足了这个贷款上限，他就不贷款给你了。

举个领子，如果你有想法投资10个物业，你到自己的银行贷款（TD, CIBC, BMO or RBC)等等，通常贷款到2个投资物业时，很难再继续，理由是，这些银行的主营业务不是房屋贷款。而有些非传统银行的主营业务就是房屋贷款，所以他们对贷款上限没有限制，但是对投资物业的数量有所限制，有些只对0-4个投资物业贷款，有些只对5-10个投资物业贷款。（加拿大有90多个贷款机构，319种贷款产品）。所以在这种情况下，你的0-4个物业从哪里贷款就非常重要了。

理想的情况是：你的0-4个物业从那些非传统银行贷款（非传统银行对投资物业也有不同的要求），5-10个物业再从另外一些银行。我见到的客户中，等他们用到自己的传统银行时，已经是第11个，12个物业了。通常这个时候拿到贷款没有问题，因为你虽然从其他金融机构带了款，但是传统银行的额度你还没有用，所以银行为了不失去你这个客户，总是会贷款给你的，这个时候，你就用足他的贷款额度。

有朋友问到利息问题，传统银行和非传统银行都采取一样的政策，关键是看投资物业的情况，以及申请人的情况。

上面的例子想说明一个问题：如果你想在未来的几年内购买多于5-10套以上的物业，那么每一步都要策划好，千万不要因为没有整体规划好，为以后的进一步投资设置了障碍。我本人经历了整个过程，由于前几年投资时，不了解这些知识，不得不重新请教专家，对整个资产进行重组。现在，因为拿了贷款经纪执照，加入了加拿大一流的贷款经纪公司，我们每天与很多地产投资者打交道，帮助他们实现了投资梦想。

有朋友问到，我和其他贷款经纪的区别：第一，我就是地产投资者，而且我有多个投资物业，并且希望在以后几年内，投资10个物业以上，所以，我有第一及最紧迫的需求。第二，我针对的服务对象就是地产投资者，尤其是想通过地产投资创立退休基金及财富的投资者，达到真正的财务自由。

谢谢你的阅读，祝大家周末愉快！

彭青
Angela
604-323-3469
angelapeng2008@gmail.com