合伙投资房地产项目案例分析

楼主 / angelapeng

合伙投资房地产项目，从概念上来讲，无非是将合作方不同的资源结合在一起，大家共同投资一个或几个项目。这些资源一定是互补，而不是重复的。如果合作方都有丰富地产投资经验和时间，但是缺乏资金和融资能力，那么这些合作者在一起仍然做不成项目，因为资源重复，而缺少的那部分资源：前期投资和贷款能力，却没有解决，所以这样也就够不成合伙投资项目了。

在我操作的一个合伙投资项目中，双方都将不同的资源带到项目中。具体跟大家分享一下，

我的角色：
（1）市场调研，确定投资目标和项目要求。由于对市场多年追踪和了解，确定温哥华市中心应该是投资理想的主要地区，无论从租金收益还是未来增值，都是相对稳定和保守的。根据投资资金的额度，我们确定只做旧盘，并且通过装修，能改变它的租户群体，提高租金，这样我们就必须找到那些符合条件的物业。不容易找，但是，这是我的工作。所以，几乎看遍了所有条件接近的楼盘。

（2）谈判，签合同，完成买卖过程。最后，确认了一个在downtown附近的一个studio开始了第一个项目的操作，由于是银行拍卖物业，经过与银行谈判，拿到了很好的价格。

（3) 安排装修。
这个studio, 从屋里的所有角度，都能看到English Bay 和UBC的海景。整个装修将所有的东西都拆掉，然后按照Boutique 酒店的风格装修，配备所有家具，厨房用品，床上用品。客人只要提着行李箱入住即可。

（4）租户定位及管理
我当时的想法是，一定要提供独特的产品，只有独特，才有价值。所以，租客定位是到温哥华出差的公司行政人员。预期在酒店住上一个月或两个月，他们情愿住在有家庭感觉的，但是又有高级酒店风格和服务的公寓，节约费用，提供方便。这是我个人体会。我在亚洲和欧洲，只要是长期出差，我一定住在这种地方。

（5）投资回报效益
这个公寓在装修没有结束之前，已经被预订，一个晚上150加币，当然，代理需要分成，整个一年出租收益，不但支付所有的费用，每个月还有将近500加币的盈余。

（6）日常财务管理
上面所有的工作都是我负责，包括每月的财务管理，及年底的会计做帐。当然，这中间，还经历了重新贷款，在一个月以内，将前期投资的90%全都拿了回来，又继续投资到了下两个项目中。（重新贷款又是一个个故事，有兴趣我们以后再聊）

我和我的合伙人是这样分工的：

我做以上所有的工作，并安排融资贷款。他不用做任何工作，只出资金，（包括首付和装修），我们各自拥有该项目的50%的利润。每月租金盈余部分50%分成。项目出售或重新贷款时，出资方将投入资本先收回，利润部分50%分成。我的投资人很高心，因为不用做任何事，每月有支票进账。相对做其他投资，风险低（温哥华市中心的楼盘即使金融危机，也没跌太多，更何况我们的这个项目低价买入，经过装修，增加了价值），而且收益高，每月还有现金进账。每年的投资回报率在50%以上。

以后和大家分享，如何尽快将投入资本拿出来，但是仍然拥有物业。我目前操作的投资物业基本上短时间内都将前期投入拿了回来（1到2年内），最多的资金占用也就是5%左右，由于每个物业，都经过重新改造，总是能拿到当地最高的租金价格。

从上面的案例分析可以看出，这种合资项目表面上看，非出资方没有风险。这是大错特错的。我在所有的合资项目中，不会有任何收益，如果项目失败。所以，我的回报取决于我的能力，经验，团队，和对市场的了解，和团队的掌控。必须做到每一步都是成功的。这就是最大的风险：时间。

我和投资人之间签立法律合同，共同拥有物业。所有都是按照规范的项目运作。这个投资人和我一起已经投资了5个项目，现在有一些朋友也有兴趣参与投资，最关键的就是，彼此志同道合，大家资源互补。

罗罗嗦嗦那么多，希望有机会与大家见面详聊！

一个小消息:最近在和不同的贷款机构地区经理沟通，同时也与多家私人贷款机构老板商讨，怎样为我们这部分地产投资者不断提供贷款，帮助我们合理合法不断地取得贷款，而不是买了一套或两套，银行就不给贷款了。这里面有很多诀窍，如果你了解了这儿的游戏规则，资金问题安排好了，真正的投资才刚刚开始呢。这几年的经验告诉我：利息不是最重要的，整体的贷款资金安排，结构设计才是最重要的。

前两天，我们刚给一个Ottawa的客户设计了一套方案，真绝，用这套方案，他能轻轻松松从银行贷款9套投资物业，没有任何障碍。我们在电话上花了两个小时的时间给她设计了这套方案，为她以后长远的投资计划设计了蓝图。

祝大家Happy Thanksgiving!

Angela 彭青
专业投资人，贷款顾问
604-323-3469
angelapeng2008@gmail.com

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花篮

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第 2 楼 / 三木

谢谢天使分享成功的经验，十分感谢！

您的这个投资，年回报50%，投资人分给您一半的利润，扔有25%的回报，这尚不包括若干年后房子升值的汇报，非常理想，恭喜！

加西的铜须，都是人精，玩投资、地产投资的高人很多，而且深藏不露，对投资、地产投资的把握和理解，甚至比我们这些从业的人员还精准。

这个例子中，如果多些数据，就让人更加信服。您那里有该项目系统的投资分析资料吗？

俺也正在找贷款，还要请您帮忙呢。

花篮

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第 3 楼 / angelapeng

谢谢三木的鼓励。关于具体的数据分析，我这儿每个案例都有数据分析以及图片对照。（装修前价值评估和装修后价值评估），由于涉及到个案私密性，不便在网上公布细节，只能将大概情况介绍一下。另外，我也准备将所有以前的个案整理一下，以便有系统性地与大家分享。

最近正在编辑一本加拿大房地产投资行动计划的书籍，配备CD。这本书和我读过的近百本地产投资的书的最大不同是：它给想进入加拿大地产投资领域的投资者提供了一个指导方案和蓝图，从分析投资目的开始，到设计投资方案和结构，最关键的是，怎样将资金链建立起来，使投资者不仅能买一个或两个物业，而且能买5个或10个物业。全文都是中文，并配备CD解释。

关于贷款的事，不用客气，有什么能帮忙的，请尽管联络我。

Angela
604-323-3469
投资人，贷款顾问

花篮

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