驗屋及房屋保養知識----資料貼（ZT）

樓主 / 三木

1. 房屋基礎結構

房屋的基礎與地面直接接觸，將房屋的上層結構與地下的土壤或岩石結合成一體。房屋基礎的作用是將結構的負載轉到土壤或岩石上，防止過多的沉降或地下土壤岩石的過份移動。地下土壤的移動會嚴重損害了房屋基礎。這就是為什麼土壤常常被稱為房屋的第二個基礎。

水是地下土壤膨脹收縮的主要原因。施工完畢後，基礎下面的一部分土壤變得潮濕而其他土壤變得幹燥。如果所有地基下土壤均勻一致膨脹或收縮，就不會引起問題,但是，當只有部分的地下土壤凸起或沉降時，這種差異運動將導致房屋基礎裂縫和其他破壞。所以在氣候幹燥期施工時，在基礎和土壤接縫處要經常澆水，以保持適當的濕度。基礎下土壤水分含量大致相同是非常關鍵的。

那麼，我們如何判斷房屋基礎結構是否有問題呢？這主要從房屋內部和外部表征來看。

地基問題外部特征：

- 門不能正確地打開或關閉
- 屋簷下木板的間隙
- 門窗角牆上的對角裂縫
- 車庫門的兩邊與車道的縫隙
- 窗戶難以打開和關閉
- 牆磚和灰漿上的裂縫

地基問題內部的跡象：

- 不水平的地板
- 混凝土板的大裂縫
- 櫥櫃門難以保持關閉
--壁爐周圍的漏水和裂縫

請注意，有些損壞是外觀的損壞，嚴格來說不影響基礎的承載能力。例如地磚和石膏灰膠紙夾板細小裂縫等，一個合格的驗房師可以幫助您確定是否面臨的是外觀問題或是基礎結構問題。

2. 地下室漏水及其維護

在北美，有超過50%的家庭出現地下室漏水現象，潮濕的地下室是最常見的業主投訴之一，大多數新住宅在10至15年後開始發生地下室漏水。

如果你有潮濕的地下室，發霉的氣味，風化（“白粉”），或輕微漏水，您可能會面臨整個房屋外部地下室防水（造價14,000元)或室內法國排水渠(French drain,造價6,000元)的費用，這是承包商的標准收費，但不一定是最有效的解決辦法。如果您查明原因，並找到合適的解決方案，爭取漏水惡化前加以修復會省掉您很多錢。

下面是最常用而且行之有效的的解決辦法：

讓雨水遠離您的房屋基礎。每年春天修復損壞的水槽，每年秋季清理水槽裡的樹葉和碎片。延長落水管使排水口遠離房屋基礎最少4英尺，同時在排水口處安裝飛濺石塊。加高房屋基礎地面土壤，使其與周圍地面形成每10英尺（最少4英尺）降低1英尺的斜坡。如果窗井排水不良，安裝窗口井蓋，或挖出並安裝排水管到地下水渠。采用瀝青化合物修補車道裂縫。挖除房屋基礎邊上的花壇，菜園，灌木和樹木，種植上草皮。清潔地面排水渠，一些專家建議每年讓專業清洗公司清潔整個房屋排水系統。

地下室漏水是比較常見同時也是令人頭痛的問題，最好能在購房時對整個房屋的漏水可能性做個綜合的評估，做到心中有數，然後有計劃的對房屋排水系統逐步改造，以達到最佳的防漏目的

3. 供排水系統

家庭供排水系統似乎很神秘，主要是因為大部分供排水管安裝在內牆裡面。該系統由供水系統，排水系統和排廢氣系統組成。供水系統將清潔水分發到各水龍頭及固定用水裝置（如抽水馬桶）；排水系統將廢水排到公共地下排水渠中；排氣系統使有毒氣體從屋頂排走，同時使廢水通過排水管自由流動。

供水系統管道相當簡單。在大多數情況下，單一主供水管道，通常直徑1英寸或更大（有時老房子是3 / 4英寸）貫穿主水閥或熱水器，然後分為冷水和熱水分支管道，為家庭提供冷熱水。管道直徑越大，水的壓力越大。供應管道進入房子後通常管徑變狹窄，理想情況下，供水管道運行到不同房間直徑為3 / 4英寸，而只有一個房間時管徑將有1 / 2英寸。

排水系統管道比較復雜，尤其是包括了排氣管。排水管必須嚴格按照安裝規范安裝。老房子經常使用的鑄鐵排水管，通常持續幾十年，但這些管道會生銹或腐蝕。新的房屋使用塑料管，白色PVC管或黑色ABS管。塑料管材更可靠，更易於安裝。主要排水管通常是直徑為3或4英寸管子，直接接到公共下水道和穿過屋頂排污水廢氣。分支排水管通常從固定用水裝置橫向排到主排水管。這些管道通常直徑是1 1 / 4至2英寸。良好的排水系統cleanouts設在很容易找到的地方。這些cleanouts方便你在主排水道堵賽時可以用專用通渠工具清理堵塞。

廢水要自由流動，那麼其後邊或上面必須有空氣。否則水就會流動緩慢。排氣管也讓甲烷和其他氣體通過屋頂，而不是讓有害氣體進入到浴室中，所以排氣系統運作良好是非常重要的。當檢查排氣管時，一個重要的考慮是排氣管的直徑，如果排氣管足夠大，那麼廢水能自由流動，廢氣能很快從屋頂排出。

4. 閣樓檢查

雖然在買家心目中，很少考慮檢查閣樓的重要性,但是閣樓檢查不應該被忽視。閣樓可以反映了一個房屋的歷史，提供甚至由現任屋主都不知道的嚴重問題線索。

1).支撐架構和椽木損壞
雖然有時屋頂看起來是完善和安全的，但通過閣樓檢查，仍可發現斷裂的椽木以及椽木的尺寸大小不符合建築要求的現象。

2).以往火災損壞
如果椽木是黑色的，有燒焦和煤煙跡象，表明過去很可能著火和燒毀。如果木材漆成白色，這可能表明，過去的屋主試圖用油漆消除焚燒的味道。

3).保溫棉是否足夠
閣樓保溫方法包括鼓風機吹入保溫材料和鋪設玻璃纖維保溫棉。保溫性能用R值來評定，R值越高，保溫性能越好。

4).漏水損壞
屋頂漏水，則附近的支持椽木或牆壁顏色會發黑發暗。閣樓管道附近有潮濕和水凝結，可能會導致附近木頭腐爛。

5).煙囪
須檢查煙囪在閣樓部分結構是否牢固，磚和砂漿有無裂縫。

6).松鼠，浣熊和老鼠損壞
松鼠，浣熊或老鼠經常通過松散的屋簷板進入閣樓，吃掉管道周圍保溫棉，咀嚼塑料塗層，造成電線裸露，引起極大損害和火災隱患。

5. 房屋構件使用年限

1). 家庭的主要電器
煤氣灶平均壽命最長，為15年。烘幹機和冰箱約13年。壽命最短的電器有：洗碗機（9年）和微波爐（9年）。此外，造型的變化，技術和消費偏好也可能縮短它們的使用周期。

2). 廚櫃及貯藏架
廚櫃預計將能使用50年，壁櫥架子可以持續一生。

3). 混凝土及磚石建築
混凝土及磚石建築是家庭中最持久的組成部分之一。煙囪，壁爐及磚貼面可以持續一生，磚牆有超過100年的平均預期壽命。

4). 廚房的台面
天然石材，這幾年由於價格降低而日益普及，可以持續一生。大理石則相反，只有約20年的預期壽命。

5). 後院甲板
根據不同的氣候條件，壽命可能變化顯著，但在理想的條件下，應該能持續20年。

6). 門窗
只要房子不倒，外部玻璃纖維，鋼鐵和木材門會持續被使用，而乙烯材料(Vinyl)門有20年生命預期。壁櫥門預計將持續一生，法式門（French Door) 為30至50年。鋁窗年限為15至20年，而木制窗戶可用到30年以上。

7). 水龍頭及用水設備
廚房水槽將歷時50年，水龍頭將正常工作約15年。浴室淋浴外殼能堅持50年，淋浴噴頭持續一生，浴缸由使用而定，耐久性從20至50年，范圍相當廣泛。

. 地板
如果得到很好的保養，全天然的木地板，大理石，板岩，花崗岩將歷時100年，塑膠地板將持續長達50年。取決於保養和使用情況，地毯會持續8至10年。

9). 基腳和房屋基礎
假設建築適當，混凝土砌塊以及基腳（footing)會持續一生。瀝青防水塗料10年後開始發生漏水，混凝土或鑄鐵污水管的設計壽命為一個世紀以上。

10).框架結構系統
現澆混凝土系統，木制結構房屋和保溫面板都將持續一生。軟木，硬質纖維板和膠合板平均為30年，而OSB板和刨花板為60年。

11). 供暖，通風及空調系統
暖氣爐空調系統需要適當和定期維修才能持續工作，但其主要部件只有15至25年時間。平均而言，暖氣爐可工作15年至20年，熱泵能用16年，空調可用10至15年。

12). 熱水器
Tankless熱水器持續超過20年，而一個電動或燃氣熱水器的壽命約為10年。

13). 屋頂
板岩，銅，粘土/混凝土屋頂有50年的預期壽命，瀝青屋頂約20年。當然，屋頂壽命也取決於當地的氣候條件，是否正確設計和建造，材料質量如何和維修是否足夠。

應該指出，根據組件的質量以及安裝工藝不同，這些預期的壽命可以變化非常大。

6. 瀝青瓦片的保養

在北美，大約有4/5的家庭采用瀝青瓦片作為的屋頂材料，使用瀝青瓦片的好處是造價低，易於安裝，輕便和防火性能優越。但是由於氣候（如強烈日光，暴風暴雨，冰雹），碰撞損害（如樹枝跌落到屋頂），不正確的瓦片安裝，屋頂長青苔，通風較差造成瓦片過熱等等原因，瀝青瓦片也會破損開裂而失去防水的功能。我們該如何做才能保護瀝青瓦片，盡量延長其使用壽命呢？

答案是有的，這就是：

第一，安裝瓦片時，要將卷曲不平的瓦片用屋頂焦油或其他粘合劑將其粘平，防患於未然。

第二，定期清理屋頂，清除屋頂雜物如樹枝樹葉等，至少一年一次。

第三，定期聘請專業屋頂清潔公司用水和清潔劑清潔屋頂，減輕屋頂由於強光照射而造成的損害。

第四，購買有特殊加層的瓦片，即使遭受暴風暴雨襲擊，這些加層也起到保護屋頂的作用。

7. 家庭HVAC系統

HVAC系統，是對家庭密切相關的三個系統： Heating, Ventilating, and Air Conditioning的簡稱。系統設計采用熱力學，流體力學，熱傳遞原理，用於一年四季保持家庭室內環境的舒適性，目前已被廣泛應用到北美的千家萬戶中。

現代HVAC系統通常設計作為一個綜合系統工作。組成部分包括：暖氣爐，冷氣機（或熱泵），加濕器，空氣處理裝置，熱線圈，空氣過濾系統，可編程溫控器，傳感器，風管系統。大多數HVAC系統由建築商外包給暖通空調承包商進行設備采購和安裝，如果您考慮更換HVAC系統一部分，行業的建議是更換整個系統，以確保可靠性和高效性。

為了確保您的加熱和冷卻系統高效率工作，定期檢查維修是必要的，預防性檢查可以延長系統的壽命。維修因系統類型不相同而各異，所以最好查詢相關設備手冊。

建議保養包括：

在使用的高峰季節，每月檢查空氣過濾器，更換或清洗臓的過濾器。
檢查斷開或壓扁的管道。斷開的管道可能會導致冷熱空氣被分配到外面或家裡不需要的地方。被壓扁管道限制氣流，降低系統的效率。
密封泄漏管道和對管道進行絕緣保溫處理，以減少能源損耗。
清理戶外空調或熱泵機組附近的雜草和雜物，保持周圍空氣自由流通。
在使用季節之到來之前（即空調應在春天檢查，暖氣爐應在秋天檢查），聘請專業的供暖和空調技師檢查你家的加熱和冷卻系統是否正常運行。

購買新的加熱和冷卻系統請記住:

如果您目前的加熱或冷卻系統是15年以上，購買新設備可能會更節能，長遠看節省了能源費用。
您選擇的系統類型取決於當地的氣候，家庭規模以及家庭冷暖氣的使用模式。
查找帶有能源之星標簽產品。
空調要選SEER(seasonal energy-efficiency ratio )高的產品。SEER等級越高，越有效率。SEER 值為13或更大時，該空調被認為是高效率的。
暖氣爐的效率用AFUE（annual fuel-utilization efficiency ）評估，高效率的暖氣爐有90%以上AFUE評級。
如果選擇一個具備冷卻和加熱功能的空氣源熱泵，盡量選擇SEER 13或更大，HSPF(heating season performance factor) 為7或更大的產品。