验屋及房屋保养知识----资料贴（ZT）

楼主 / 三木

1. 房屋基础结构

房屋的基础与地面直接接触，将房屋的上层结构与地下的土壤或岩石结合成一体。房屋基础的作用是将结构的负载转到土壤或岩石上，防止过多的沉降或地下土壤岩石的过份移动。地下土壤的移动会严重损害了房屋基础。这就是为什么土壤常常被称为房屋的第二个基础。

水是地下土壤膨胀收缩的主要原因。施工完毕后，基础下面的一部分土壤变得潮湿而其他土壤变得干燥。如果所有地基下土壤均匀一致膨胀或收缩，就不会引起问题,但是，当只有部分的地下土壤凸起或沉降时，这种差异运动将导致房屋基础裂缝和其他破坏。所以在气候干燥期施工时，在基础和土壤接缝处要经常浇水，以保持适当的湿度。基础下土壤水分含量大致相同是非常关键的。

那么，我们如何判断房屋基础结构是否有问题呢？这主要从房屋内部和外部表征来看。

地基问题外部特征：

- 门不能正确地打开或关闭
- 屋檐下木板的间隙
- 门窗角墙上的对角裂缝
- 车库门的两边与车道的缝隙
- 窗户难以打开和关闭
- 墙砖和灰浆上的裂缝

地基问题内部的迹象：

- 不水平的地板
- 混凝土板的大裂缝
- 橱柜门难以保持关闭
--壁炉周围的漏水和裂缝

请注意，有些损坏是外观的损坏，严格来说不影响基础的承载能力。例如地砖和石膏灰胶纸夹板细小裂缝等，一个合格的验房师可以帮助您确定是否面临的是外观问题或是基础结构问题。

2. 地下室漏水及其维护

在北美，有超过50%的家庭出现地下室漏水现象，潮湿的地下室是最常见的业主投诉之一，大多数新住宅在10至15年后开始发生地下室漏水。

如果你有潮湿的地下室，发霉的气味，风化（“白粉”），或轻微漏水，您可能会面临整个房屋外部地下室防水（造价14,000元)或室内法国排水渠(French drain,造价6,000元)的费用，这是承包商的标准收费，但不一定是最有效的解决办法。如果您查明原因，并找到合适的解决方案，争取漏水恶化前加以修复会省掉您很多钱。

下面是最常用而且行之有效的的解决办法：

让雨水远离您的房屋基础。每年春天修复损坏的水槽，每年秋季清理水槽里的树叶和碎片。延长落水管使排水口远离房屋基础最少4英尺，同时在排水口处安装飞溅石块。加高房屋基础地面土壤，使其与周围地面形成每10英尺（最少4英尺）降低1英尺的斜坡。如果窗井排水不良，安装窗口井盖，或挖出并安装排水管到地下水渠。采用沥青化合物修补车道裂缝。挖除房屋基础边上的花坛，菜园，灌木和树木，种植上草皮。清洁地面排水渠，一些专家建议每年让专业清洗公司清洁整个房屋排水系统。

地下室漏水是比较常见同时也是令人头痛的问题，最好能在购房时对整个房屋的漏水可能性做个综合的评估，做到心中有数，然后有计划的对房屋排水系统逐步改造，以达到最佳的防漏目的

3. 供排水系统

家庭供排水系统似乎很神秘，主要是因为大部分供排水管安装在内墙里面。该系统由供水系统，排水系统和排废气系统组成。供水系统将清洁水分发到各水龙头及固定用水装置（如抽水马桶）；排水系统将废水排到公共地下排水渠中；排气系统使有毒气体从屋顶排走，同时使废水通过排水管自由流动。

供水系统管道相当简单。在大多数情况下，单一主供水管道，通常直径1英寸或更大（有时老房子是3 / 4英寸）贯穿主水阀或热水器，然后分为冷水和热水分支管道，为家庭提供冷热水。管道直径越大，水的压力越大。供应管道进入房子后通常管径变狭窄，理想情况下，供水管道运行到不同房间直径为3 / 4英寸，而只有一个房间时管径将有1 / 2英寸。

排水系统管道比较复杂，尤其是包括了排气管。排水管必须严格按照安装规范安装。老房子经常使用的铸铁排水管，通常持续几十年，但这些管道会生锈或腐蚀。新的房屋使用塑料管，白色PVC管或黑色ABS管。塑料管材更可靠，更易于安装。主要排水管通常是直径为3或4英寸管子，直接接到公共下水道和穿过屋顶排污水废气。分支排水管通常从固定用水装置横向排到主排水管。这些管道通常直径是1 1 / 4至2英寸。良好的排水系统cleanouts设在很容易找到的地方。这些cleanouts方便你在主排水道堵赛时可以用专用通渠工具清理堵塞。

废水要自由流动，那么其后边或上面必须有空气。否则水就会流动缓慢。排气管也让甲烷和其他气体通过屋顶，而不是让有害气体进入到浴室中，所以排气系统运作良好是非常重要的。当检查排气管时，一个重要的考虑是排气管的直径，如果排气管足够大，那么废水能自由流动，废气能很快从屋顶排出。

4. 阁楼检查

虽然在买家心目中，很少考虑检查阁楼的重要性,但是阁楼检查不应该被忽视。阁楼可以反映了一个房屋的历史，提供甚至由现任屋主都不知道的严重问题线索。

1).支撑架构和椽木损坏
虽然有时屋顶看起来是完善和安全的，但通过阁楼检查，仍可发现断裂的椽木以及椽木的尺寸大小不符合建筑要求的现象。

2).以往火灾损坏
如果椽木是黑色的，有烧焦和煤烟迹象，表明过去很可能着火和烧毁。如果木材漆成白色，这可能表明，过去的屋主试图用油漆消除焚烧的味道。

3).保温棉是否足够
阁楼保温方法包括鼓风机吹入保温材料和铺设玻璃纤维保温棉。保温性能用R值来评定，R值越高，保温性能越好。

4).漏水损坏
屋顶漏水，则附近的支持椽木或墙壁颜色会发黑发暗。阁楼管道附近有潮湿和水凝结，可能会导致附近木头腐烂。

5).烟囱
须检查烟囱在阁楼部分结构是否牢固，砖和砂浆有无裂缝。

6).松鼠，浣熊和老鼠损坏
松鼠，浣熊或老鼠经常通过松散的屋檐板进入阁楼，吃掉管道周围保温棉，咀嚼塑料涂层，造成电线裸露，引起极大损害和火灾隐患。

5. 房屋构件使用年限

1). 家庭的主要电器
煤气灶平均寿命最长，为15年。烘干机和冰箱约13年。寿命最短的电器有：洗碗机（9年）和微波炉（9年）。此外，造型的变化，技术和消费偏好也可能缩短它们的使用周期。

2). 厨柜及贮藏架
厨柜预计将能使用50年，壁橱架子可以持续一生。

3). 混凝土及砖石建筑
混凝土及砖石建筑是家庭中最持久的组成部分之一。烟囱，壁炉及砖贴面可以持续一生，砖墙有超过100年的平均预期寿命。

4). 厨房的台面
天然石材，这几年由于价格降低而日益普及，可以持续一生。大理石则相反，只有约20年的预期寿命。

5). 后院甲板
根据不同的气候条件，寿命可能变化显著，但在理想的条件下，应该能持续20年。

6). 门窗
只要房子不倒，外部玻璃纤维，钢铁和木材门会持续被使用，而乙烯材料(Vinyl)门有20年生命预期。壁橱门预计将持续一生，法式门（French Door) 为30至50年。铝窗年限为15至20年，而木制窗户可用到30年以上。

7). 水龙头及用水设备
厨房水槽将历时50年，水龙头将正常工作约15年。浴室淋浴外壳能坚持50年，淋浴喷头持续一生，浴缸由使用而定，耐久性从20至50年，范围相当广泛。

. 地板
如果得到很好的保养，全天然的木地板，大理石，板岩，花岗岩将历时100年，塑胶地板将持续长达50年。取决于保养和使用情况，地毯会持续8至10年。

9). 基脚和房屋基础
假设建筑适当，混凝土砌块以及基脚（footing)会持续一生。沥青防水涂料10年后开始发生漏水，混凝土或铸铁污水管的设计寿命为一个世纪以上。

10).框架结构系统
现浇混凝土系统，木制结构房屋和保温面板都将持续一生。软木，硬质纤维板和胶合板平均为30年，而OSB板和刨花板为60年。

11). 供暖，通风及空调系统
暖气炉空调系统需要适当和定期维修才能持续工作，但其主要部件只有15至25年时间。平均而言，暖气炉可工作15年至20年，热泵能用16年，空调可用10至15年。

12). 热水器
Tankless热水器持续超过20年，而一个电动或燃气热水器的寿命约为10年。

13). 屋顶
板岩，铜，粘土/混凝土屋顶有50年的预期寿命，沥青屋顶约20年。当然，屋顶寿命也取决于当地的气候条件，是否正确设计和建造，材料质量如何和维修是否足够。

应该指出，根据组件的质量以及安装工艺不同，这些预期的寿命可以变化非常大。

6. 沥青瓦片的保养

在北美，大约有4/5的家庭采用沥青瓦片作为的屋顶材料，使用沥青瓦片的好处是造价低，易于安装，轻便和防火性能优越。但是由于气候（如强烈日光，暴风暴雨，冰雹），碰撞损害（如树枝跌落到屋顶），不正确的瓦片安装，屋顶长青苔，通风较差造成瓦片过热等等原因，沥青瓦片也会破损开裂而失去防水的功能。我们该如何做才能保护沥青瓦片，尽量延长其使用寿命呢？

答案是有的，这就是：

第一，安装瓦片时，要将卷曲不平的瓦片用屋顶焦油或其他粘合剂将其粘平，防患于未然。

第二，定期清理屋顶，清除屋顶杂物如树枝树叶等，至少一年一次。

第三，定期聘请专业屋顶清洁公司用水和清洁剂清洁屋顶，减轻屋顶由于强光照射而造成的损害。

第四，购买有特殊加层的瓦片，即使遭受暴风暴雨袭击，这些加层也起到保护屋顶的作用。

7. 家庭HVAC系统

HVAC系统，是对家庭密切相关的三个系统： Heating, Ventilating, and Air Conditioning的简称。系统设计采用热力学，流体力学，热传递原理，用于一年四季保持家庭室内环境的舒适性，目前已被广泛应用到北美的千家万户中。

现代HVAC系统通常设计作为一个综合系统工作。组成部分包括：暖气炉，冷气机（或热泵），加湿器，空气处理装置，热线圈，空气过滤系统，可编程温控器，传感器，风管系统。大多数HVAC系统由建筑商外包给暖通空调承包商进行设备采购和安装，如果您考虑更换HVAC系统一部分，行业的建议是更换整个系统，以确保可靠性和高效性。

为了确保您的加热和冷却系统高效率工作，定期检查维修是必要的，预防性检查可以延长系统的寿命。维修因系统类型不相同而各异，所以最好查询相关设备手册。

建议保养包括：

在使用的高峰季节，每月检查空气过滤器，更换或清洗脏的过滤器。
检查断开或压扁的管道。断开的管道可能会导致冷热空气被分配到外面或家里不需要的地方。被压扁管道限制气流，降低系统的效率。
密封泄漏管道和对管道进行绝缘保温处理，以减少能源损耗。
清理户外空调或热泵机组附近的杂草和杂物，保持周围空气自由流通。
在使用季节之到来之前（即空调应在春天检查，暖气炉应在秋天检查），聘请专业的供暖和空调技师检查你家的加热和冷却系统是否正常运行。

购买新的加热和冷却系统请记住:

如果您目前的加热或冷却系统是15年以上，购买新设备可能会更节能，长远看节省了能源费用。
您选择的系统类型取决于当地的气候，家庭规模以及家庭冷暖气的使用模式。
查找带有能源之星标签产品。
空调要选SEER(seasonal energy-efficiency ratio )高的产品。SEER等级越高，越有效率。SEER 值为13或更大时，该空调被认为是高效率的。
暖气炉的效率用AFUE（annual fuel-utilization efficiency ）评估，高效率的暖气炉有90%以上AFUE评级。
如果选择一个具备冷却和加热功能的空气源热泵，尽量选择SEER 13或更大，HSPF(heating season performance factor) 为7或更大的产品。