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楼主 / 小声音
- 时间: 2010-1-21 21:29买房要买海景房,这是目标,梦想,期待,和行动.
对海景房情有独钟,这种萦绕于心,类似情结一样的感觉,起源是在悉尼读书时的记忆,那时课后赚学费打工之一,是周末送小报, 每次走过北悉尼的一幢幢色彩缤纷依山傍水的海滨小楼房前,回望向隔海面对的歌剧院,湛蓝大海里的白帆, 映衬着夕阳的拱桥,我都会在那儿停留,让心情浸润片刻于这样令人窒息,舒缓宁静的大海景色,多少年了,这样清晰重复地美好烙印,一直在记忆中.
印象里的悉尼,120多个的海滩和沿海岸变化多端的大海景色,是世界上任何其他城市都无法与之媲美的。
来到山清水秀也是滨海城市的温哥华后, 几年来跑遍了西温,温西,满地宝这样有海景的地区,前年秋天为拍秋景和去年的圣诞节前后,选择去有名的白石镇跑了十几次,蓝天碧海沙滩白浪的现景,面朝大海春暖花开的意境,又让我下了决心也要在这里,买一幢海景小楼房. -
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- 时间: 2010-1-21 21:311.进入状态
首先,预算决定的目标是七八十万的HOUSE,选择HOUSE的主要原因除了土地增值这个永远的话题外,各种开支自己能有把握控制,受干预也较少.选择七八十万价位的原因除了自己预算外,白石面海向阳的那片小楼还是有不少落在这个最低价格范围内的.
接着就是选经纪.去白石的次数多了,也就认识了许多当地的经纪,在决定下手后,就想在他们里面找一个作为自己的买方经纪,理由是,当地的经纪对情况更熟,信息更全面,包括地理,价格,法律,行势,租务等等.另外一点就是通过交往和观察,觉得当地的经纪有一个似有似无的自己圈子(他们的公司最后都有个带括号的W.R以示是在白石的分公司),相互间很熟,也很有互助性,这样信息获得的就更快,得到的帮助也更可靠.
经过大致的比较(态度,知识面,真诚性,经验,甚至面相等),选了个叫M的洋人经纪,是SUTTON公司的,他在当地做的不算大牌,但LISTING也挺多,本身住在白石,有十多年白石地产买卖经历,人的外形个头和嗓音像极24小时里的JACK BAUER,为人比较NICE,做事负责,一丝不苟,比如和他认识后下的第一个OFFER是在MARINE DR的一块双连地,高坡朝南,一线直面海景,完全无遮挡,特近海边商业热闹地段,缺点是MARINE DR是大道,但因为房子在高坡上, MARINE DR又限速30,所以在房间里直接观察,噪音影响倒不是太大.但那块较小的地面宽只有15呎,重建时就要考虑能否尽可能宽到二面靠近边届,靠近多少就不是随意估计的,这是他主动提出这个问题并说要把这个问题搞清楚才能做下一步,于是一起跑CITYHALL,得到正确详细答案后,才下了报价,不过后来卖家坚持的底价超出我的预估价和M给我的建议价格太多,最终没谈成,没几天这个卖家发神经,叫价从90多万狂升到130多万.这是后话了.总之和他交往中让我这个对白石完全不熟悉的人学到了许多.
后来让M又下过一个OFFER也没谈成,关键还是不太满意,所以在价格上就会有差距,在看了M经纪手上和当时MLS上感兴趣的盘后(也有中意的,可联系后都SOLD了.),觉得除了那个MARINE DR的盘, 还真没有其它特别喜欢的.于是就框下我的要求,无非是海景地段,面海朝南,高坡一头,价格范围,租金多少,新旧程度等等,让M有了新盘第一时间立即通知我. -
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- 时间: 2010-1-21 21:312.看房
没过几天的一个早上,挺早,大概8点这样子,M兴冲冲来电,说刚出了一个新盘,还没上MLS,完全符合你的要求,是尽快出手价,快来看,吧拉吧拉....我就让他先E资料,包括地址价格面积年份政府估价租约照片地税报表等等.
动作挺快,等下楼打开电脑,他的EMAIL已经到了,先瞄了个大概,觉得果然不错,然后上GOOGLEMAP看360度STREETVIEW,一看之下,心跳立即加快,经验在提醒我,只要这个盘让你激动起来了,就已经是90%的好盘了.
不敢怠慢,立即打电话给M,让他安排看房,一小时后打来电话,因为有租客,24小时通知,约好对方经纪明天上午10点看房.我觉得拖一天的话看房的人会比较多,就问能不能再早点,和租客说说放在今天.回答说不行.
第二天一早赶过去,果然同时已有四拨人马在看,前后左右上下里外仔细看了个遍,问到对方经纪答无所答,看到所有准买家离开现场,四五十分钟后,才觉得看完了,感觉良好.
该物业二十X年,坐北朝正南,位于海岸线后X条街,在右前低左后高的坡上一边,有后巷,三层3X00呎,每层有海景,因为朝正南,和倾斜的海岸线有个相交角度,所以其中二和三层南边落地窗和西面窗拥有的是正面海景和右侧面的海湾景(该物业的亮点之一,我自己的尺度是至少值N万).穿过落地窗看到近在眼前的大海, 零乱陈旧的房间里也似乎一下子明亮了起来,等站在三层的阳台上,俯视无遮无挡的海面时,虽然迎着冷嗖嗖的海风,依然仿佛感受到了在夏日里直面大海景色的无穷魅力.
展开说一下自己的感想,海景也分好几个层次,比如面向大洋,一望无际,看似开阔舒畅,但比较单调乏味.又比如远离海岸,角度太小,树木葱荣,就变成了一线海景(一条线).真正有价值的一流海景是:无遮挡无电线,蓝天白云下,前景俯视沙滩船坞, 中景点缀岛屿海湾,远景晚霞红云满天.这是100分,在比较海景物业时,拥有的漂亮景观元素越多,碍眼的杂乱越少,价值就会越高.
就目前给这个房子的海景打分的话最多60分.但就性价比来讲是我在白石这些天所看房中最高的,这也就是感觉好的最大原因. -
- 时间: 2010-1-21 21:323.下单
感觉好就要赶快下OFFER.
该房叫价7X万9,去年政府估价8X万,今年跌至7X万,卖家估计在刚刚收到估价书后不看好后市,决定乘目前市场盘少尽快出手.叫价算是偏低,真正的出手价.三层X单位出租,各自独立出入独立厨卫洗衣房,租金全部是2X00,因为现在表面状况较差,污糟的地毯,老旧的电器(估计二十多年没换),又小又旧的热水炉,灰暗的墙面,杂乱的花园,咋一看,房屋状况一点不好,但我关注的是结实的水泥地基,坚固的砖外墙,四年新的屋顶,200A的电箱和电线,干净平整的天花,都说明了房屋基本状况符合它的年龄.暗自估算,如果花一二万这个那个地更新一下,租金当在3X00以上.
回去M办公室商议,怎样拿下这个盘,M说凭他的经验这样的海景,地段,房龄,出租回报等,目前应该在8X-8X万之间.所以,你要有十足把握的话要出全价,这还是在没人争的情形下.
这其间我也看了不少房,研究和比较了许多物业状况和近期成交的价格,综合下来,心里是同意他的说法的.但我坚持说不会出全价,因为我们现在抢了先机,对方接受到的OFFER状况和本身的意图也不明,立即下全价有点盲目,必须有个试探,比如先出个7X万.M说,不行,不可能,争执了几个来回,他还是坚持称,7X万,写了也是白写,是浪费时间,最后争急了,他说如果你是7X万的预算,那就不写了.看着他坚毅的眼神,我想了一下,说先让我去吃个饭,我要考虑一下,如果不感兴趣,我就直接回温哥华了,看的出他有少少失望,但仍旧坚持他的看法.
出来后我又到房子周围看了一下,还是感觉好,无电杆无路牌无路冲,前边和右边的房子都很低,特别是正前面(街对面)的房子,即使今后造了新房升高后,还是在这边的一层以下,对景色没有丝毫影响.
我当时心里盘算的是如果这房7X万(比叫价少二万)拿下的话是最理想了.一般的程序是先写个少一点价格如7X万,回来后再加些这样.但看现在的状况不行,我在自己的买方经纪前都通不过.
在海边的咖啡店吃了些东西,拿定了主意,再回到M办公室,和他讲,我最多出7X万,一分钱不加,因为我还需要二万装修呢.我这是买投资房,不是志在必得,有就有,没有就再等.
我这样一走一回,再一加钱,M算同意了.插播一下,看了白石的售出屋LIST,就会知道,由于是白人区,这里的售价都很接近叫价,不像温西有时能砍下好几十万下来.
意见统一了,立即就把文件搞好并且核对了TITLE SEARCH ,为了让这个先机发挥最大作用,减少卖家的考虑时间和机会等待,我让M把OFFER的回应时间定在了下午6点(这种桥段在卖方市场经常用,特别对急售卖家有效).签了字就告别M回温哥华等消息. -
- 时间: 2010-1-21 21:324.成交
说是不在意,心里其实挺CARE,毕竟是喜欢的盘.一直等到晚上5点半,M来电话了,对方经纪说到目前为止收到包括我在内的二个OFFER,另一个比我高,问要不要再加,我立即回答说:之前已经说好一分钱也不加的,所以才会出7X万并坚持不变.M犹豫了一下说好,再打给你.
我就在家里客厅里转圈,思考下一步措词,因为根据我平时遇到的情形,判断:1.大多数经纪不敢虚报军情,无中生有.有点固执和认真的M看来也不象是玩手段的人,所以根据这个物业的状况和开价,有多一个OFFER很正常.2,有回电通报,说明对方报价也是比较接近,差距并不大,对方还会回来谈判.而且M要拿这份佣金,势必全力以付,不会让这机会无声无息溜走,如差距不大,他必定还会回来争取.
果然,才过十分钟,M的电话又来了,这次有点气急(还未到败坏),说你如果没什么变动,房子就是人家的了.我问那你认为该如何走下一步?他还是说要全价,我说不行,我不想变动价格,他知道了我是真正的坚持,就说那就算了大家等最后结果吧.
事到这儿我倒吃不住了,因为还是很喜欢这个房子.想想只要是在我的心理价格之中,也不管他有没有这个竞价OFFER了,于是转了下话锋对M说,这样吧,价格不动,但我可以把条件全部取消,变成CASHOFFER,你看如何.M在电话那头停顿了一下,显得略略有点意外,问到,你肯定?看得出,这里的西人们无论买家卖家还是并不太喜欢用这样的方式,所以碰到的也许很少,(后来和M交谈中也证实了这点),这样的一种买房方式在温哥华这里已经很普遍,特别是在卖方市场中,我自己也经历过.之所以肯作这样的退步,其实早已经想到了这种状况,所以事先已在贷款行作了预估,并且在看房时已重点看了地基,结构,电路,管道等主要部分,凭经验该房子完全没什么大问题.
于是M立即又去通知对方,等了半多小时,已经过了6点,我有点惋惜地觉得可能希望不大了吧.就这时M的电话来了,说对方需要考虑,并问可否将时间延迟到8点.我说行,让M和对方说不能再拖延了.八点到我就撤.
看来24小时内就能送本票的魅力还是很大的.还是有门.
功夫不大,M电话来了,挺高兴的说,行了,对方接受了,但还要改动二个地方,一是将定金从3万升到5万(怕我银行借不到钱,卖家能多拿些),第二,成交时间从二月底改到一月底(WK,急啊,就半拉月多点).全部答应.西瓜都不要了,这些芝麻绿豆还不仍得更快. 接着就是文件传来传去,改动补签.等一切完成,歇了口气,想了想,原来我已经拿到了白石的海景房聊.
后几天M才透露说另一个OFFER条件一个不拉下,定金才二万,但却是全价.所以觉得你的无条件低二万报价也只是50%的机会.
这样看来,在当前很多因为贷款原因取消合同的现实下,也许卖家觉得悬,不符合卖家急售的愿望,所以胜利的天平偏向了我们一方.不管真假,我只关心我以自己的心理价位拿到了自己喜欢的盘.
M同时得意地说,你想到手后马上卖吗,我帮你出8X万上盘,你赚钱的同时也证明我的估价的准确性.我说,开玩笑,这都没你赚的多,我还折腾这干吗啊. 哈哈,这利字面前,再看似认真固执的人也要围着它打转转,说好听点那是职业敏感性和事业进取心吧.. -
- 时间: 2010-1-21 21:335.贷款
第二天一早,去M公司交了定金.
从看房开始的24小时内,房子就已经转手了,而这时的MLS上还没这个房子的影呢.看房要慢下手要快,静如处子动若脱兔,大概在这里稍微的体现了一下吧.
出来掉头就跑贷款中介去落实.
买投资房, 少有人会拿着全额现金去,所以贷款始终是个问题, 而在温哥华,银行体系比较保守(这种保守经过这次金融海啸,还是体现出优越性来的),对投资房比自住房更严格,这次信贷收紧前,一般首付35%,基本都能不问收入通过,但现在的形势不同,很多银行增加了许多阻力条款,比如BMO,35只做5年内新移民,TD个人总贷款额最大100万,RBC125万.所以当你的名下有几个投资物业时(都有贷款时),目前的许多大银行是办不了的,所以问都不用去问了,需要时可以去咨询一下,但不用去进入申请程序,因为那样会减低信用分数.
我根据自己的状况,自知之明,委托的是贷款中介,走二线银行或者三线信用社,因为我的首期是前年抄底买的一个房升值后做了二按套出来的,许多银行不同意借来的钱做为首期,所以这次只能选了间信用社.信用社的要求低些,条件就差些,通常反映在首期和利率上,我在十年间积累了很高的信用分数,贷这样35%首期的款,问题还不是太大,利率升的也不是很高,.另外小信用社胆小,要额外加个TITLEINSURUNCE.
已经在前期做了部分文件和预批,在很快通过估价后(包括房屋价值和租金),贷款如期拿到.
然后,和一个装修的朋友,约好M,一起去房子内彻底检验了一下(包括有否种植的可疑点等),估算了装修的项目和费用,正如我观察的那样,尽管外表难看了些,但房屋状况非常好.
再下去就是些办理房屋险,找律师过户,等着交房了.在加拿大,买房就是这么容易,而且条理清楚,旁枝极少,安全和省心. -
- 时间: 2010-1-21 21:337.几点补充:
关于买带租客的物业
买有租客的房子,租客的问题最好要先解决,通常是在条件里放上一条,让前任房东请走租客,交接空房,因为对前任租客不熟,信用好坏不知,所以租金再好,也还是换成自己找的更有把握.
本例一共X户租客,均是MONTHTOMONTH,因为没了条件,时间也紧,所以租客都要随房交接,虽然租约文件齐全,但还是情况未明,这个风险要自己承担,但已让前任房东下了转手装修NOTICE,他们也是请管理公司的,就好办些.
但不管怎么讲,交接租客的事还是能免则免.
关于CASHOFFER
这是个并不稳妥的举动,所以完全不建议别人做,我自己有把握是因为事先有相熟贷款经理的预估和完整的建房和装修经验,当然也还是有风险在里面.我在这里提,是整个买房过程的连续性,不是鼓励这样的做法.除非,你是现金买进和拆屋重建.
关于现金流
在大温,由于房价高租金低的原因,投资房很难拿到现金流.特别是在高房价地区,如温西,西温,北温.投入这些地区,偏重看好的是它们的升值潜力.看了一下,白石的出租房市场的回报率好些,但找到正现金流的机会仍少,特别是有海景的物业.普遍来讲,海景是个增值元素而不是回报率元素.同一区域某个物业,有无海景,买卖价格上的落差要远远大于租金上的不同.
本例收支上的算法数值大致如下:租金3X00(略装修后价,让M即询了相熟的当地管理公司估算),地说5X00,(上次已经提到过,白石市的地税率比其他市镇的要高,如在温哥华,同样价位的房价,大概在4X00左右,这点需注意).保险9X0,贷款月供(计入全部买价),大概在2X00左右.
所以,这仍旧是个负现金流物业,还没计算利率上升,空置,维修等增加的费用.不过这些都在预计中,好多长期投资的物业前几年都要有继续投入的准备. -
- 时间: 2010-1-21 21:33
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- 时间: 2010-1-21 21:35
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- 时间: 2010-1-21 21:35摆好板凳
看到成交了，Cash Is King这话一点不假，估计卖家已经有了另外一个Accepted Offer在手了，这个房子要确保Sold。
因为有租客，我估计卖家也是投资客，深明“一千期不如八百现”的道理，而且这么急售，很可能是另外拿到了个更好的Deal（买进的时候便宜了很多，出手这个的时候就不那么计较多少2万的了），但是小声音的No Subject Offer威力很大（风险也很大），个人觉得还是有个Home Inspection (哪怕1-2天内完成）也好，最起码不会把自己逼死，而卖家也可以理解（多等一天是无妨的，这家不要，还可以马上答应下已经Full Price的）。
白石镇买房24小时
