2010年温哥华的房价

楼主 / 三木

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09年的房地产市场的简短回顾

08年第二季度的金融风暴，重重地冲击了温哥华的房地产市场，从当年4-5月份开始，房价一路下跌，直到09年3月。虽然，08年10月还是11月份，我曾预测09年的房价，会从3月份回调，但回调的幅度和速度都超过原来的想象，已经很明确了，从4月份到现在，温哥华的房价上涨了白分之13点多，也就是说每月上涨1.5%。

10年市场预测

7个主要因素影响2010年温哥华的房价

有许多因素影响房价，包括利率、经济增长率、失业率、通货膨胀率、人口变化等等。具体到2010年温哥华的情况，下面7个因素最为重要：

1。住房抵押贷款利率（金融）
2。HST（统一销售税）
3。冬奥会
4。消费者信心和情绪
5。温哥华人口增长
6。库存不足
7。向上的温哥华经济基本面

1。住房抵押贷款利率（金融）
现在，抵押贷款利率已经维持在历史低点了一年多了，加拿大央行最近仍宣布维持基准利率不变为0.25％，并重申在2010年第二季度结束前将保持利率不变。但随着经济的好转，通货膨胀压力的上升，从2010年第三季度起，央行贷款利率将很可能上升，毫无疑问，商业银行也会随之提高其住房抵押贷款的PRIME利率；而且，以美国债券市场为基础的固定利率，随着通货膨胀开始缓慢爬升，很多的投资者会购买美国债券，从而引起增加加拿大人对固定抵押贷款利率的贷款需求，造成固定利率增高。固定和浮动利率增加，必将加重温哥华人的还款承受能力，和减少现金流，从而对2010年温哥华房地产市场产生负面影响

2。HST（统一销售税）
HST对2010年温哥华的房地产市场有三个方面，
1). 对新房的影响：毫无疑问，HST将硬生生地对2010年11月以后销售的新房价格提高7%，从而压缩预售和现房等新房的需求。这种影响目前已经显现出来了，也许大家已经注意到，目前虽然房价飞升，但新屋开工增加的幅度并不大。所以， 2010年温哥华的新房（包括楼花和现房）供应、需求和交易量将下降。
2). 对二手房的影响：新房的供应、需求和交易量将下降，意味着很多买房者会选择购买二手房。有了更多的需求，2010年温哥华的二手房地产预测是光明，价格会进一步上涨。
3). 间接影响：房屋成交、居住过程中各种费用，都会因GST至少上涨7%，从而加重房屋拥有者的负担，长期来说，这将影响人们购买房屋的欲望。

3。冬奥会
个人认为，冬奥对大温地区的房地产市场的短期影响很小，主要是中期和中长期的影响。
冬奥会的召开，温哥华downtown必然实行远比现在严格得多的安全和交通管制，开车停车会很不方便，所以去downtown看房的买家人就会减少很多；而且，不少单元正在出租中。所以冬奥会期间，downtown的房屋买卖会比正常年份淡很多；另一方面，冬奥会一旦结束，因奥运会“耽误”的买家就会蜂拥进场，奥运期间出租的房屋也会被推向市场。所以，冬奥结束后的几个月，成交量会大幅上升。冬奥对大温地区的房地产市场的短期影响，仅此而已。
不过，随着冬奥会的举行，很多运动员游客等来温哥华参观，最适宜人类居住的环境将给他们留下印象，从而吸引他们来大温地区购置物业，这种影响将是中期和中长期的。

4。消费者信心和情绪

2010年，消费者信心增强，因为：
1). 全球经济危机可能结束，经济前景非常明朗和乐观（不赘）
2). 从今年4月份至今每月房价上涨的势头至今未见消减，购房者的信心大增。回顾11月份大温地产局发布（Real Estate Board of Greater Vancouver）的报告：大温地区共有3083套住宅通过房屋登记出售系统（Multiple Listing Service, MLS）出售，为有记录以来第3个繁忙的11月。与此同时，11月大温所有类型房屋的平均价格已经升至55.7384万元，这一数字较去年同期上涨 12.4%，而且，市场上库存减少，大量的买家无房可买。可以说，现在一直到2010年，温哥华地产市场的消费者信心十足，甚至有点疯狂。

5。温哥华人口增长

大温哥华人口是加拿大继续增长最快的地区之一（资料来源略），人口增加，对房子的需求就增大。另外，中加旅游协定的签订，会不会带来大陆人来炒温哥华的房地产，也值得关注。

6。库存不足
在过去2年，由于全球经济危机，随着许多新的公寓项目延误或取消；经济复苏后，政府推出了HST，HST使新屋开工量大幅减少。二手房的库存也明显不足，温哥华现在的二手房市场上，很多买家都有这样的体会——无房可买。

7．向上的温哥华经济基本面

温哥华的经济基础稳固，而且随着新的运输路线完成，更多更好的商业机会，HST实行，商家的税率降低，温哥华可能吸引更多的商家和企业进驻。总的说来，2010年温哥华经济基本面是向上的，这也是造成房地产价格上升的一个因素。

对2010年温哥华房价总的预测：

上面分析的可能影响2010年房价的7大主要因素，在明年上半年或不发生影响，或促进房价上涨，所以，上半年房价将维持09年下半年的上升势态，即每月上升1-2个百分点。下半年，随着房贷利率的逐步上升，房价上升幅度会逐步降下来。

后注：三木是地产经纪（778-8583800，vanliving@hotmail.com）,行文时虽然力求中立，但仍不免带有职业偏见。请您阅读时，注意判断。本文纯属个人看法，不构成任何建议。