轉帖！國內房子值不值得投資？一個半專業人士的一孔之見

樓主 / 晃晃

轉帖自：xcar.com.cn

房子值不值得投資？一個半專業人士的一孔之見

應不應該買房？這是個問題。

作為一個與房地產業接觸密切的人，這些年來不停的有人問我該不該買房的問題。我一直的回答都是，如果你需要，就買；如果為了投資，那就算了；如果為了投機，那你去賭一把，不過不建議賭。雖然大多數人都不聽我的，雖然不聽我的這些人這些年來都賺到了無數的財富，但我的觀點一直沒變——中國房市，只有炒作價值，沒有投資價值。在我眼裡，中國房市甚至比中國股市還不靠譜。

這種判斷的基礎是我國特有的所有權與使用權分離的制度，有這個創造，才有了中國的房市，也因為這個創造，才使得中國房市從一開始就是由泡沫構成的。

你買的房子裡最值錢的部分是什麼？是地段？是戶型？是質量？是開發商的口碑？我覺得都不是！是土地！房子的溢價幾乎百分百的來自土地的溢價。為什麼？隨著時間的推移，房子會老舊，戶型會過時，只有土地會隨著時間的推移顯得愈發珍貴。“地段無法復制”是北京房地產界忽悠買房人的常用語，甚至於北京CBD的房子不是消費品而是收藏品的論調都已經出來了，以支持年復一年飛漲的房價。

可是我們冷靜下來想一想，土地是誰的？我們買了房，土地我們買到了嗎？土地是國有的！是全體人民共有的！怎麼解釋？不是你的！知道這點就行了。是誰的？反正不是你的。住宅類土地，買房人買到的是70年的土地使用權，商業用地和配套用地，是50年土地使用權。使用權到期咋辦？嗯，還沒人知道。

讓你再交70年或50年的土地使用費有錯嗎？按照當時市場價交土地使用費有錯嗎？當然沒錯！國家法律寫的清清楚楚，你買房的時候也已經明示你，別說人家騙你！再交一遍土地使用費，大哥們！那和再買套房有什麼區別？原來房子值多少？是零嗎？恩，差不多。不過沒虧撒，你住了70年！換句話說，你買房的錢是一次性的支付了70年的房租！你賭的是，房租一直會漲，所以你可以用更高的價格租給別人。有人說了，70年後的事誰管？可是不管的話，為什麼不租房住呢？房租甚至比銀行按揭款還便宜。把有的錢吃了喝了玩了，包個二奶，不比扔到不知道未來怎樣的房子裡強嗎？區別可能僅僅是，買房的話，國家保障你租住70年，租房的話，要看房主讓不讓你住70年。相對而言，從國家手裡租房更有保障點兒。可是，為這點保障，你付出的可多了。

有人說了，我根本不可能等那麼久，早賣了。恩，也對，購入沒有價值基礎的東西，那只能炒作了。那我建議你炒股吧，買賣還自由些，變現還快些。股票至少還以企業為載體，這個企業你還能研究。房市的載體是什麼？是日益鄰近的期限！和國家將土地價格日益炒高的決心！

中國房市和國外房市最大的區別是載體不同，國外你買到的是土地所有權，國內你買到的是土地使用權。當然，國外不少國家要收物業稅，每年幾個點不等。這樣算下來，70年租金每年才合房價的百分之一點幾。可是，中國要收物業稅的呼聲已經被某些磚家呼吁了很久了，這是在造勢呀。你千萬不要低估人民zhengfu雖已經是稅負最高的zhengfu了，但還要在收費上與國際先進水平接軌的發展戰略！也千萬不要低估人民zhengfu為了保障老百姓生活打擊某些不法分子炒作樓市推高樓價不法行為的決心！

又有人說了，說不定過些年，土地使用權直接變所有權了。恩，願望是好的。可是要提醒的是，這種制度性的變更往往伴隨的是經濟的重大震蕩，而經濟的大震蕩往往帶來了是資產的瘋狂貶值。為什麼？新的掌權者要進行財富的重新分配，否則怎麼分到自己手裡呢？

目前這種情況不可能持續發展下去，便如中國股市，不可能“只漲不跌”。為什麼？中國老百姓是世界上最好的順民，但你要讓別人能活下去！如果讓85%的老百姓買不起房，不能居者有其屋，如果讓大多數人“砸碎的只有鐵鏈”的時候，那既得利益者的財富如何保障呢？

說了這麼多。有人問，你買房嗎？買！我不是個太有出息的人。不買房，有人會嫁我嗎？但我不會為投資去買房，我寧可將手裡的錢投入目前還處在3000多點的股市，因為在我眼裡，目前的股市比目前的房市更有炒作價值。