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楼主 / ______
- 时间: 2009-8-25 01:08小区物业，正所谓抬头不见低头见，当锅碗瓢盆叮当乱响的时候，必然也伴随着这样那样的纠纷存在，邻里纠纷，和物业管理公司的纠纷，和小区外人员的纠纷，等等。本着构建和谐加西社会的理念，俺就从物业管理公司的角度来简单阐述下小区物业纠纷的一般性处理原则以及简单说明吧。
说在前面的：
（1）所有纠纷处理的法律依据基本上不外乎小区的strata bylaw，也就是分契物业条规，以下简称bylaw; strata property act ，以下简称act,分契物业法作为指导性原则，主要对执法的合法性做出规定
（2）特别注意，某些bylaw并不一定是符合act的法律原则，因此当有人依act而质疑bylaw的合法性，而bylaw经证实确实不合法，则依据act来处理。所有依bylaw做出的处罚，决定等，都应该视为无效。
（3）法律史上的一句著名格言就是“法律是道德的最后防线”，因此所有纠纷都应该本着合理通知，和平解决的公序良俗原则来处理，因此好的bylaw都会充分反映罚款为辅，劝导为主的精神。
（4）物业管理公司做为雇用于小区分契物业（以下简称物业）的受雇方，应该在管理合同授权范围内，充分表达大多数业主的意见，并为大多数业主的利益为出发点。这里之所以说大多数业主，因为说“为全体业主”很容易，但是实际上无论从国家还是小区管理来讲，绝大部分情况不可能出现家家都满意。尤其在有一方侵权时，物业公司只能依照业主委员会的意见来处理。自然业主委员会代表的就是大多数业主的意见。
以下是小区物业纠纷的几种基本表现形式和处理原则
（一）噪音
这个很常见，通常的噪音有，半夜洗衣服，在小区停车场长时间发动引擎，长时间过度喧哗，狗叫，装修，音响声音过大等。
一般的bylaw都有对噪音问题有具体的规定，比较常见的规定是
总原则,业主，租客或任何住户不得在公共区域和个人单元内造成对他人的滋扰。
而具体的规定则有，不得在几点到几点之间发出何种，以及何种程度的噪音。
同时bylaw也可能对发出噪音做出罚款的规定，最高限额为每次500加币
噪音问题的处理说起来是很简单的，首先要email或者用书面的形式通知物业公司，说明噪音发声的时间，以及发出噪音的单位。同时要求物业公司发出警告信给该单位，同时警告信需要cc一份给自己（当然基于隐私法，对方单位的名字物业公司应该抹去）
做为管理公司收到书面通知后，应该即时发出警告信，第一次是警告而已，但是信中应说明如果再有一次投诉，就会按照bylaw进行罚款。
有一种情况需要特别留意，就是因为装修造成的噪音，很多bylaw写明任何装修需要报备给物业公司，如果没有备案而私自进行装修，这就既违反了噪音，同时也违反了装修两项bylaw的规定。物业公司需要其立即停工。
事实上，如果业主非常不幸碰到油盐不进的邻居，罚款对他们来说是起不到什么太大作用的，但是不管有用没有，罚款必须进行，否则真的是一点劝阻都没有。
业主在确实无法忍受的情况下，可以直接报警，但是警方通常这种非紧急事件，基本上2个小时到现场是正常的。所以保留影音资料很重要。同时你需要经常提供给你一份报警档案号码，并及时提供给物业公司备案。
(二）漏水
这里说的漏水大体包括两种情况，一是楼上单位漏水到楼下，二是从外墙或者其他公共区域漏水进自家单位。
1。楼上楼下漏水
通常是由于楼上抽水马桶堵掉，厨房水池满溢，洗衣机水管，热水炉爆裂等原因造成漏水到楼下。在这种情况下物业通常要紧急安排人手来维修，但是所有维修费需要由楼上支付。在这种紧急情况下，是不能先去找报价然后让楼上同意再来修的。
因为无论是水池，马桶，热水炉都由业主负责维修保养，不属于物业共管维修范围内。在这种情况下，物业管理公司只是负责联络合格的维修人员紧急处理事故，但是最终的解决双方还是上下两个单位业主。
2。由外墙等公共区域漏水
通常是因为楼体有裂缝，墙内水管爆掉，消防洒水系统爆掉等原因造成漏水，而这种情况一旦发生均是小区物业负责维修，并支付相关费用。因此物业公司有责任紧急安排止水，开墙体，吹干，回堵，上漆等一系列工程。
不算题外话的题外话：
1。 很多情况下漏水会造成业主个人物品，家具等财物损失，也可能会导致业主不得不临时搬出，这些损失情况下，小区物业的保险是不理赔的。因为小区物业的保险就理赔损失而言，仅仅涵盖小区公共区域等根据act和bylaw所规定需要维护保养的部分，例如花园，外墙，油漆，外玻璃等，业主的个人财物是由业主私人财产保险负责赔偿。
2。地毯：如果地毯是房子建好时自带的地毯，一旦因漏水造成损害，则小区物业保险公司会陪付（但是原则上要考虑到折旧率）；如果业主之后换成了硬木地板或者其他地毯，小区物业保险公司一般不会理赔，因为这是业主个人的upgrade。但是下面的UNDER LAY如果还是原来的，保险公司会根据面积来赔偿。
3。强烈建议业主购买个人财物保险，同时应包括小区物业保险先负额的赔偿。一点点小钱而已，但是却能保护你的利益。 -
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- 时间: 2009-8-25 01:08（三）停车位纠纷
通常表现形式是，别人的车停在你的专属车位，别人把垃圾扔在你的车位，你的车停在VISITOR PARKING结果被拖。
一般来说BYLAW对停车有具体的规定，尤其是VISITOR PARKING不可以停超过24小时，而且停车的人必须是非小区业主或租客。小区可能会与拖车公司有联系，拖车公司可能会把拖车票发给业主委员会或者大厦管理员。而一旦发现有违规停车的，就会先尝试找到车主，如果找不到就会将托车票放置在车上，打电话叫拖车公司来拖。所有的费用将由车主承担。
通常情况下，个别业主不能叫拖车公司拖走停在自己车位上的别人的车，越大的物业越是如此。拖车公司有可以叫拖车的授权人的名单，通常是业主委员会或者大厦管理员，只有这些预先授权的人才能叫拖车。所以个别业主可以先找大厦管理员或者物业公司。
几种注意事项希望有心人注意：
停车位属于Limited Common Property，法律上并不属于业主个人，业主只有使用权而无所有权。
停车场不可以放置没有牌照（换言之没有保险）的车，因为很可能会引起火灾而得不到赔偿；
停车场通常不可以进行车辆的维修，最起码不可以换机油，因为第一会造成地面污染，第二可能会引起火灾。
（四）和物业管理公司的纠纷
这个说起来有点寒了，因为我就是物业管理公司做物业经理的。就像之前所说的，总体来讲做这个行业不可能让所有人都满意，尤其遇到漏水，罚款，special levy等情况或多或少都有一方或者多方心中不爽。物业越大越是如此，某些小物业可能好几年都没事发生。
当你对物业公司有所要求的时候，请尽量书面通知，我比较喜欢email,因为读起来方面，而且同样具有法律效力。除非紧急情况或者简单询问，请尽量避免打电话，尤其是当你听到是电话留言的时候，最好还是fax,或者email给物业经理，不要对回复你的电话留言有过多期望。何况作为证据，电话留言并没多大作用。
根据轻重缓急和处理的复杂程度，物业经理对各种要求都有不同的反应效率。例如警告信，罚款通知等等就很简单，因为电脑里有大体的格式，改改名字和个别内容就可以了；对于小区公告，或者工程公司通信等，大部分需要业主委员会审查通过才可发出，因此自然就会慢两拍。
对于物业管理公司而言，很多事情可以慢半拍或者慢两拍，但是程序不能错，不能超越管理合同以及法律授予代理权，也不能不作为。简单的例子如下：
楼上一老兄装修了3年，半夜在敲早上四五点也在敲，期间还造成楼下漏水。楼下业主通知物业公司很多次，物业公司既不派人检查楼上的情况，也不及时罚款，这种情况变相助长了楼上的“嚣张“气焰，也给大厦带来安全隐患。因为物业公司一定要来亲自检查楼上单元，因为如果一旦私自改变墙体以及房屋结构，很可能造成今后失火而保险公司借此不理赔的原因。而向下水道倾倒油漆或者装修材料，很可能造成大厦的水管系统堵塞而导致漏水。
如果对物业公司投诉，还是那个原则书面通知，第一次尽量和颜悦色，指出错误有理有据；如果一个星期没有回应，再发第二次书面通知，措词稍微强硬些；如果有具体的要求，可以在第二次的书面通知中规定deadline,限期回复。
如果物业公司真的是屡次拒绝回复，这样业主可以发最后通牒，警告如果再不回答，可以投诉到物业公司的主管机构RECBC（Real Estates Council of BC),RECBC在接到投诉后基本上会立刻展开调查，如果确实有违反法律或者经济条例的情况，物业公司很可能就会被吊销拍照。自然这个物业公司也就丧失继续管理该小区物业的资格了。
这世界上没有物业警察，很多情况都是靠业主自觉，罚款，以及物业公司的处理手法来维持和谐。就物业管理公司而言，没有管理公司希望自己旗下的小区破破烂烂四面漏风，也希望麻烦越少越好。诚然个别管理公司捞钱不遗余力，但是我相信大部分物业管理公司和业主的矛盾只是沟通上和能力上的原因。更何况业主委员会作为雇主，对于管理公司有直接领导权，大部分的决定都是由业主委员会最后定案拍板，物业公司作为被雇用者或者代理人，其影响力究竟有多大，这个显而易见。
具体对于业主委员会和物业公司的怪现象，我会单独再发贴阐述。 -
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- 时间: 2009-8-25 13:08
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- 时间: 2009-9-03 00:30
从物业管理公司的角度聊聊小区物业纠纷的一般性处理原则
