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楼主 / ______
- 时间: 2009-5-17 13:21注意：本贴仅仅是知识介绍贴，并非针对任何一家strata management agent。本贴所有内容均可在Strata Property Act 中找到，相关法律法规明确且公开。
[前言]
目前不少分契物业（Strata Property，以下简称‘物业’）的业主有这样的困扰，也有业主私下咨询我如何炒掉自己的分契物业公司（Strata management company 以下简称‘物业公司’），因为相关的法律法规虽然在分契物业法（Strarta Property Act ,以下简称SPA）中可以找到，但是相对比较分散且笼统。因此借此机会向有关业主做如下说明，希望可以帮到。
[物业公司和物业，业主的关系]
简单来说，物业公司就是给物业打工的，更直白些说是给业主委员会打工的。虽然根据合同的内容不同，其服务项目也许稍有不同，但是就广义上来讲，几乎所有物业公司的职责和权限都是大体一样的。例如安排开会，撰写开会记录，收发信件，代替业主委员会支付工程款，安排物业保险，当然最重要的一项就是收取物业费了。业主有问题可以向物业公司咨询，物业公司有义务在法律允许的范围内回答，而业主的争议也应向物业公司提出，并由物业公司代为向其他业主或者业主委员会转达。
业主需要注意的是，物业公司的任何行为和决定都不应该带有物业公司自己的主观色彩，包括罚款等在内的一切决定，都应该遵照SPA和Bylaw，以及业主委员会的决定，因此物业公司几乎在一切事情上只是作为中立和咨询的角色。
[谁有权炒掉物业公司]
这个问题虽然很傻，现实中却不那么简单回答。物业当然可以炒掉物业公司，但是在一般情况下单独的业主并不能代表整个物业。通常时候代表物业的是业主委员会，而和物业公司签约的也是业主委员会（或者开发商）。因此普遍意义上来讲，业主委员会代表物业炒掉物业公司。普通业主在满足一定条件下也可以发起炒掉物业公司的决议，但是过程复杂，时间拖沓，牵涉面大。以下会详细说明。
[炒掉前，先说说怎么雇的物业公司]
一般来说，雇用物业公司有以下两种情况
1。开发商在第一次全体周年业主大会之前，自行雇用物业公司，但是该物业公司不能与该开发商有紧密关系 - 法律术语“not at arm's length to the owner developer”，除非通过特别决议案允许。
2。业主委员会在任意时期可以代表物业雇用物业公司。
[自动终止的物业合同]
上面说过，开发商可以在第一次全体周年大会之前，自行雇用物业公司。SPA明确规定，无论你合同怎么写的天花乱坠，这样的合同必须在达到以下任意一种情况下自动终止：
1。第二次周年业主大会后的4周
2。合同中写明的终止日期
3。符合SPA39条的提前解约的条件（后面详述）
注意，以上三条，哪个条件先达到，哪个先适用。也就是说最晚最晚，这样的物业公司也必须在第二次物业大会的四周后自动终止。
但是，在SPA同时又规定了，如果在周年业主大会（包括特别大会）上简单多数通过议案，业主同意继续同这个物业公司签约的话，此物业合同就不会自动终止了。 -
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- 时间: 2009-5-17 13:25[可不可以随时炒掉物业公司]
法律规定，可以； 现实世界，最少要等2个月。
上面提到过SPA第39条，这个就是对提前解除物业公司合同的法律依据
解约分为两个方面，一是物业公司提出解约；二是物业提出提前解约
（1）物业公司单方面提出提前解约，只需给物业2个月的Notice，就可以了。
（2）如果物业提出提前解约，则比较繁琐：
a: 如果管理公司的合同上，写明了合同终止日期，则业主委员会提前通知物业公司到期不需约即可。但是一般条件下，物业公司的合同上只是写了每年自动续约，因此没有特定的合同终止日期。目前法律对这方面有漏洞，一般不能强制规定终止日期。
b: 物业需要召开全体业主大会，在会议上四分之三的业主同意解除与物业公司的合同之后，业主委员会将会议结果通知物业公司，通知与在二个月后终止合同。物业公司必须接受。（注意，前提是3/4的业主在会议上同意才行）
现实中，第二种情况是最多的。
[普通业主想炒掉物业公司行么？]＋［总结］
法律上是绝对可以的，但是实际操作上通常较复杂
上面说过，如果物业单方面想炒掉物业公司，需要先开大会，审议开除物业公司的议案，然后会议上3/4业主同意才可以。这个是前提。
但是前提的前提，是召开大会。业主委员会召开大会很简单，只要主席提议开就可以了。但是如果业主委员会不想开怎么办？有办法。
办法就是20%的业主联名签署召开特别业主大会的请求。根绝ＳＰＡ４３条，该请求必须书面，而且那２５％的业主必须签名，同时在请求书上注明此次特别会议的议程（即解除与物业公司的合同，或者重新选举业主委员会）
如果上面的条件满足了，那么物业必须要在接到请愿书的４周之内召开会议，而且该项议程还必须放在第一项讨论。
如果物业小些，例如４０来户，而且业主普遍对物业公司有怨言的，这个应该还算比较好达成。但是那种大型公寓，而且出租单位不少的，这个就比较难了。
有成功的么？当然有，而且还不少，不过基本上一套程序下来，基本上已经人仰马翻了。因为这种情况下，业主和业主委员会的关系都不是很好。
［有什么方法可以更快炒掉物业公司］＋ 总结
有是有的，正如最上面说过，物业公司可以单方面提前解约，只需２个月通知就好。
那么你所要做到的就是搜集物业公司违法或者与物业有利益冲突的证据。例如物业公司私自拿回扣，物业公司有未经授权的付费或签约，物业公司未经授权泄露物业信息等。前提是你应该有足够的证据证明物业公司确实曾经或者正在危害物业的利益。
等你有了证据后，你要书面通知物业公司，我掌握了很多你的违法证据，我需要你在某某日之前给我们解释，否则我将通知房地产委员会，控告你违法。
一般房地产委员接到投诉后会立即调查，或者委派审计人员来查帐，一经查出有确凿证据，该物业公司将被吊销执照。吊销执照意味着无法再进行包括物业管理，买卖，出租等业务。
需要注意的是，很多物业公司在接到业主这种类似最后通牒般的通知后，会与业主委员会或业主协商，通常就会自动提前解约，以免事态扩大。
当然，这种手段基本上就是最后的手段，不到万不得已并不提倡使用。很多物业公司并不是真的违法，而仅仅是会计部门的出错，或者是沟通方面的问题，更多的情况是，正如第一部分所说，物业公司只是打工的，基本上是按照代表物业的业主委员会的指示来做事。很多情况下，反而是业主委员会的某些指令不合理或者不符合法律规定。
因此实际上很多指向物业公司的矛头，在仔细研究其背景和原因之后，反而应该是指向业主委员会。因此在你考虑炒掉物业公司的时候，应该先权衡一下利弊，毕竟业主委员会每年都会自动换届，换一个业主委员会貌似比炒掉物业公司要方便快捷得多。
凭心而论，一个物业有一组全心全意为业主着想，无私尽责的业主委员会比炒掉一个物业公司要更为直接更为见效。 -
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- 时间: 2009-5-17 15:15有个问题一直想请教LZ：
我干过许多不同的职业，不停的寻找，不停的剔除，不停的筛选。我设计的模式全是一旦铺设好一个管道，钱就能每天自动的流进来，而我自己有时间晃来晃去，每天睡到自然醒，去发展我不同的兴趣和爱好
我认为你的职业有希望发展成这样的一个模型，这和地产经纪不同--他们如果不做功课，不寻找客户，一天不在温哥华，就没有收入；而你的职业---物管，只要签下长期的house客户,每个月就有收入，纵有些维修工作，也可外包给其他人做。钱不是骤然多，但细水长流，很稳定。而我就是不在温哥华几个月，也出不了大差错
我的朋友告诉我，做你这行要去考两张牌。寻客户、鉴别人品一直是我的强项，我不用担心这个。只是我还没入过行，在门口外XX瞎想想，请教一下内行人。
[知识贴]告诉你怎么炒掉分契物业管理公司 （全文完）
