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楼主 / winer
- 时间: 2008-12-20 02:17在投资地产中,我认为的净现金流,和房产的投资收益是不同概念,不能混淆.当然这是我个人认为,不代表真理.
净现金流,顾名思义就是每月或年,通过这个投资的物业,在你银行户口多出了多少现金流入(或流出).
举例3个极端例子:
全额PAY了一个物业,每月租金为3000,扣除杂费地税等,净收入为2800,这2800就是净现金流入.
0 DOWNPAY一个物业,每月租金3000,扣除杂费额地税,还要贷款.每月还有100剩余,这也是现金流入.
但如果0 DOWNPAY一个物业,每月扣除杂费地税,贷款,每月还要补贴100,那就是100现金流出.
通过这3个极端例子,已经阐述了我对现金流的理解.这基本很简单,就是看每月在这个物业中,是多了现金流入还是流出.也不管投资的首付是多少,全额还是0 downpay.
现金流入流出,不是衡量物业的投资收益,而是衡量你的收入能支持这个物业多久.因为物业和红酒一样,越久升值幅度越大.如果内每月能持平,那就是这个物业自自己养自己.那你就可以在没有经济压力下,去等待好时机放出物业,或者等待物业贷款供完的那天,突然变成每月有大量现金流入.
但如果这个物业,每月先就流出(失血),那你就必须计划你自己有没其他的现金流入,来补充这的流出(补血),从而来保证这个物业能持久拥有,直到获利时机到来.
当然如果这物业一开始就有现金流入,那你就可以通过这物业改善生活,或者再去投资其他物业,或者为其他物业补血.
总之,现金流看的就是流入和流出,不应该计算投资收益,也不需要考虑首付是多少.因为那些是在投资收益率上计算才有用. -
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- 时间: 2008-12-20 02:18
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- 时间: 2008-12-20 02:23
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- 时间: 2008-12-20 02:26
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- 时间: 2008-12-21 00:31
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- 时间: 2008-12-21 15:47
小声音 _BBCODE_WROTE:很清晰.
那么对于现金流来讲就比较有个性化了,随着每个投资者不同的投入比例和计算方法来衡量,具体的数据就会不同.
那么对于统一的估算某一投资物业是否具有投资价值或投资价值的高低来讲,那还是用投资收益率去对比就比较不会混淆.
赞同你的说法。如果用正现金流引导买房，有误导的成分。其它条件不变的情况下，DOWNPAYMENT少，现金流为负的可能性大；DOWNPAYMENT多，现金流为正的机会就大。
这好比股票，有人买了股票，每年有6％左右分红（这是正现金流），就满足了。其实还是得考虑这个股票的价格（价值）。
不完全同意WINER的说法：看一个投资（买了房）在弱市时能否撑住，就看现金流正负与否。
没错，正的现金流在什么时候都可满足贷款利息、地税及相当支出。但不要忘了一条很重要的事实：当你的投资物（房子）价值低于贷款总额时，银行有可能要重新评估这个投资物（房子）的价值，从而重新核准您的贷款额度，不足部分，你得用自己的钱填上。这时就不是哪可怜的一点点现金流能满足的了啦。许多的负资产一族就是这样产生的。97年的香港是一个典型例子。 -
第 7 楼 / 麤龘
- 时间: 2008-12-21 16:37
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- 时间: 2008-12-21 21:21
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- 时间: 2008-12-22 12:37winer "现金流入流出,不是衡量物业的投资收益,而是衡量你的收入能支持这个物业多久".
我觉得不完全是这样。 根据我本人的经验， 一个投资物业的现金流入流出在很大程度上是可由自己控制的， 物业主可以根据自己意愿和当时的状况，设定其为流入或流出。 在大多数情况下， 它并不能用来反映物业主支持这个物业的能力。
至于“衡量你的收入能支持这个物业多久“这个问题， 我一贯是以空租作为前提。 那就是说， 假设这物业有一段时间租赁不出去， 业主要从自己的口袋里掏钱来cover一切cost, plus 银行贷款利息( if there is any). 看你在这种情况下能坚持多长时间。 -
- 时间: 2009-1-01 00:31
我认为的地产净现金流和投资收益的区别.
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