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楼主 / ______
- 时间: 2008-10-16 12:14俺原来就是学房地产评估和物业管理的,所以只根据学术的观点来讨加拿大房地产市场的目前和未来的走势，至于大家怎么理解这是见仁见智的。 （觉得好的给个花篮啊！）
最重要的几个原则：
1. Willing seller -Willing buyer
2. Contribution
3. Substitution
4. Anticipation
5. Replacement, Reinstatement and Reproduction Cost
6. Highest and Best Use
7. Cost vs Value
以下是详细解释：
1。Willing seller -Willing Buyer
这项评估的原则是说：评估房地产是基于一种estimation,买卖的双方都是以谨慎同时以期待的态度来进行买卖。重点是双方都不应该有过分焦虑的心情。房屋最终的价值是一种公平的市场价格（fair market value)
以下是违背本原则的集中例子：
forced seller -reluctant buyer
forced buyer-reluctant seller
family transactions
Low deposit or favourable terms
cash sales
等等
这个范围很宽但是很符合美国金融危机的现实：
之前美国经济和房地产市场实在太好，很多与过分急于买房子，在不考虑自己经济实力的前提下断然借款高价买房（同时银行也在推波助澜）；因为断供而被迫1美元出手或者干脆就是被银行公开拍卖的房子。这都不属于本原则，
简单一句话来形容本原则-“平常心”
2. Contribution
这个很简单，就是说房屋的价值同时包括附加的价值，也就是在卖房的时候能体现出来的价值。
看过很多电视节目，房子很好但是内部装修很垃圾，怎么都卖不出去。电视台来个TEAM给装修装修，结果卖个很好的价钱。这虽然是个例子，但是你要注意，很多都是如果你不卖同时在和同类里没写这些是不带走的，你最终的售价很可能还是基本房价而已。
总而言之一句话，房子整得花花绿绿的，good for open house，但是对房屋的总体市场价格很可能没什么影响，如果这些并不算在所谓固定资产里的。效果很可能还比不上在后院加个小工具房来得大。
（待续） -
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- 时间: 2008-10-16 12:143. Substitution
这个原则对评估师很重要，是说一个谨慎的买家如果一个房产感兴趣并准备购买的时候，不会出比在当前市场上另外一个感兴趣的房产多的钱。简单说：两个物业差不多，价钱也应该差不多。
在评估的时候，通常一个方法就是在市场上找地段相似，结构面积相，建筑年代相似的房产进行比较。所要评估的房产叫目标房产，用来比较的房产叫做对比房产，评估师会根据具体的差别做一些百分比方面的计算。一共需要最少3个对比房产，最后算出的平均值就是目标房产的大概市值。
这样的话，当一个房地产市场崩溃的情况下，对比房产都在下跌，那么目标房产的价值当然也会随之下跌。同时作为普通老百姓，这也是最简单最直观的评估方法。
4. Anticipation
这个原则可以理解为，为什么会掏钱去买这个房产，是因为占有而带来的将来可能的利益，还是只是因为自住。
一个重要的名词就是“futuer benifit"
而这个未来利益，是怎么产生的，可能是由于经营，收入，和capital gain,甚至只是因为占有。
例如，小卖店，饭店，出租屋，商业店铺，还有买卖房产
评估师很多时候会做一个cash flow，把你买房的资金投入，每个月的贷款，房屋装修维护费用，税，还有租金收入，等等支出和收入都放在里面，计算出你在什么时候卖房会得利，或者是你打算10年后卖掉，到时候你卖房子的钱是不是让你这10年来的投资有所回报，等等
在这个表里，你能很清楚的看到，如果你的DOWN pay付得太少，你每个月的balance就会非常的难看，很有可能就是负数。而如果你downpay付的太多，虽然你每个月的balance很可观，但是你可能需要很多年才能把这笔投资收回来。
所以次贷危机就是这样，大量的买家借贷，downpay很少，造成每个月的还贷可观，但是一旦碰到金融危机，利率上升，房地产萎缩，本来可以迅速脱手并赢利的房子卖不出去。。。。。 -
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- 时间: 2008-10-16 12:155.replacement, reinstatement and reproduction cost
这个大家可以不用管，因为这个大部分是用于房屋保险的。因为房屋保险基本上是不考虑房子的market value,只是考虑房子全毁，或者部分毁坏的情况下，重新建造的费用。
主要考虑的是建筑成本和每年的Depreciation deduction (就是房屋折旧）
顺便教一下大家怎么粗略估算房屋折旧率，基本上用下面这个公式：
100 除以 estimated physical life if new =% annual depreciation
如果你的房子能屹立100年不倒，那你房子每年的折旧率就是1%
这个physical life是根据房屋结构，地基，材料，地区等等估算的。如果是木头房子，如果不经常更换木板。。。估计在温哥华这里年限也就是几十年吧。当让高层建筑可能会高些。
加拿大的房子保养的都好像不错，很多人很反感物业公司动不动就收钱修这个修那个，别小看一个墙上的小孔，这很可能导致整个内部结构的漏水和生霉。所以说该花的还得花
6. Highest and best use
意思就是：一个房产应该被以最大效益，最适宜，合法，并以最大潜能地应用
这个原则主要应用于分割土地，re-zoning等方面，当然对于土地投资者来说更为重要，一个城市的发展呈现放射状，周边原来是农地，很可能过两年就是高昂的商业用地，用于建造工业园。这个需要评估师的眼光和对市政府规划的敏感
这年头很多人盲目听信谣言，或者跟风买地，期待今后这片土地的增值。这个也要和大环境相匹配。
同样的情况放在中国是一个样，放在加拿大又是一格样。在国外这个事事都讲程序的地方而且经济又不是很景气的情况下，千万就不能过分相信直觉
7. cost vs value
这个是个非常老的原则，目前不是很适用，主要是说，你为了这个房产所付出的代价，也许并不能反映在你房屋的价值上。
例如一个小商店，坐落在一个非常非常偏的地方，几乎没有客人。你虽然付出了很多的装修费用和其他的所谓增值费用，但是最后你卖房的时候价值还是不能和你付出的这些代价相对应
还比如一个过分装修的住宅，或者是房屋的设计十分的不合适，虽然花的钱很多，但是最终卖房的结果，还是要低于你的预期。 -
- 时间: 2008-10-16 12:15
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[原创]从房产评估的基本原则看加拿大房地产市场的兴衰 （全文完）
