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樓主 / 六脈神劍
- 時間: 2024-5-23 06:11直接“印鈔”給房地產，極其罕見……
劉曉博說財經 2024-05-22 20:08
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近日，央行宣布將設立3000億保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
這個消息，相信大家都知道了。
但很多人不知道的是：這是直接“印鈔”給房地產行業，在歷史上極其罕見！
很多人對“再貸款”是什麼，一頭霧水。
它是央行投放基礎貨幣的渠道之一，用老百姓的話說，是“印鈔”的一種方式。
所謂“基礎貨幣”，又被稱為貨幣基數、強力貨幣、始初貨幣，是整個商業銀行體系的存款得以倍數擴張的源泉。
我們常說的廣義貨幣M2，就是“基礎貨幣×貨幣乘數”，衍生出來的。
比如當前人民幣的基礎貨幣是36.28萬億，這些錢通過“存入銀行—發放貸款—存入銀行—再發放貸款”的方式不斷衍生，變成了301萬億的廣義貨幣M2。人民幣當前的貨幣乘數是8.3倍。
人民幣目前的36.28萬億的基礎貨幣，其中22.2萬億是外匯占款，也就是貿易順差產生的，都有對應的美元（或歐元等）。其他的14萬億，是通過再貸款、中期借貸便利、補充抵押貸款等方式發行的。 -
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- 時間: 2024-5-23 06:11再貸款”，是央行對金融機構的貸款，它不僅是央行投放基礎貨幣的渠道，還是保障國家戰略意圖、引導利率水平的工具。
過去這些年，央行先後發放過支農再貸款、支小再貸款、科技創新再貸款、普惠養老專項再貸款、設備更新改造專項再貸款。
以此次官宣的“保障性住房再貸款”為例，之所以要設立它，是因為當前新建商品住宅存量太大，造成了大量資金沉澱和三角債，影響了經濟運轉。
新設立的3000億“保障性住房再貸款”，年利率為1.75%，期限為1年，可以可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
直接“印鈔”給房地產，極其罕見……
它的運作方式是這樣的：上述21家全國性銀行，如果面向地方國企發放了用於收儲存量商品住宅、並用作保障房的貸款，可以按照1:0.6的比例，向央行申請“保障性住房再貸款”。
比如某銀行（在上述21家銀行名單裡）一共發放了符合條件的貸款100億，則可以向央行申請60億的再貸款。
假設該銀行發放的“保障房收儲貸款”年利率是3.15%（按照1年期LPR利率下浮30個基點），而它獲得的央行再貸款年利息只有1.75%，這其中的利差就是給這家銀行的補貼。 -
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- 時間: 2024-5-23 06:12央行推出的“保障性住房再貸款”總額度是3000億元，這3000億元並不是市場裡原有的資金，而是憑空創造出來的，所以它是基礎貨幣。
按照當前8.3的貨幣乘數，理論上可以衍生出2.49萬億的廣義貨幣M2。
由於這筆錢投放非常精准，所以產生的效果也會很明顯。它撬動了5000億元的增量貸款，再加上國有企業收儲的本金，大概可以給房地產行業輸血6000億元。
估計收儲行動主要在超大、特大城市，以及省會城市進行，假設這些城市平均房價為1.5萬元/平方米，打折後1萬元/平方米，每套房子平均80平方米，6000億可以收儲75萬套。
開發商拿到這些錢，可以保交房，給員工發工資，給建材、家裝等相關上下游企業回款，從而帶動多個行業、領域回暖。
從央行發行基礎貨幣的“由頭”來看，這是歷史上第二次直接給房地產行業印鈔。
改革開放以來，早期、也是最大宗的印鈔是“外匯占款”，用來收購貿易順差帶來的外幣，可以看做面向外貿行業、制造業的印鈔；後來的降准、中期借貸便利等，則是面向全社會印鈔。
歷史上首次面向房地產印鈔，是2016年到2017年的貨幣棚改，方式是補充抵押貸款（PSL），通過這個渠道把新發行的基礎貨幣，以超低利率方式給幾個政策性銀行，然後由他們發放給各地政府，實施貨幣棚改，由此帶動了一輪波瀾壯闊的房地產牛市。
下面是“21世紀經濟報道”對那一輪PSL的回顧性報道： -
- 時間: 2024-5-23 06:12最近兩年，貨幣棚改、房票棚改在各地有新的嘗試，但PSL余額增長不顯著。或者說，央行沒有通過這個渠道，大批量給房地產印鈔。
最新選定的方式，是“保障性住房再貸款”。
跟貨幣棚改比，收儲存量房為保障性住房是相對溫和的刺激方式，因為不涉及存量房的減少。
貨幣棚改（或房票棚改），則直接拆除了一大批棚戶區或老舊住宅，在創造新需求的同時、減少了存量房，所以力度更大，被坊間稱為“樓市核彈”。
最近幾天，也有一些自媒體把“保障性住房再貸款”稱為“樓市核彈”，這顯然有點誇張了，它只能算是重武器。
未來會不會演變成“樓市核彈”，關鍵看資金量。如果3000億最終變成了2萬億、3萬億，稱為核彈還是可以的。
不管怎麼說，人民幣歷史上第二輪“直接印鈔給房地產”拉開了序幕。
用3000億撬動每年10到12萬億的市場，力度相對有限。但“跑道”已經開出來了，不夠用是可以拓寬的。
未來再貸款的量可能會追加，也可能會搭配貨幣棚改（PSL），兩種手段並用。
其實很多央行在印鈔的時候，都會直接分一杯羹給房地產，這沒有什麼不好意思的。
比如美聯儲在量化寬松的時候，一般是三分之二的增量資金用來買國債，三分之一買跟房地產掛鉤的MBS（抵押支持債券）。
對於中國來說，房地產出現拐點意味著財稅制度出現了拐點，需要改革創新了。
最近財政部和央行都表態了，未來央行將常態化在二級市場購買國債。也就是說，未來央行印鈔的方式將出現重大變化，之前是“外匯占款+降准+MLF+再貸款+PSL”。
未來將是“購買國債+MLF+再貸款+PSL”。
或許將來會跟美國差不多，“購買國債+購買MBS”。而MBS，就是房地產行業發行的抵押支持債券。
美聯儲印鈔的時候，有三分之二給財政部（購買國債），這可以理解；為什麼三分之一要購買MBS？
原因很簡單，美國雖然科技發達、實現了高質量發展，但地方財政主要來自房地產，美聯儲把三分之一的增量貨幣用來買MBS、給房地產，其實就是間接印給地方政府。保證了房地產的繁榮，也就能保證地方政府的收入穩定，地方政府的最大收入來自房地產稅。
看懂了這一點，你就會明白：中國央行3000億再貸款馳援房地產行業的重要意義了。
看起來，這是非常時期非常之舉，但未來固定地把一部分新增基礎貨幣給房地產行業，將是大勢所趨。
房地產+國債，一個支撐地方財政，一個是中央財政的重要補充。
另外，最近樓市一個重要的政策突破是：把首套房首付比例降低到了歷史最低點15%。
有人吐槽說：這意味著樓市跌15%，購房者將血本無歸。
悲觀的人總是從悲觀的角度理解世界。
我的理解是：這意味著未來房價很難跌15%！
想想看，未來通過15%首付比例買房的都是什麼人？在城鎮化的後半段，還沒有買首套房的，基本上是中小城市的低收入階層和大城市新市民，而這套房子是他們幾乎全部的身家性命，堪稱國家底線。
就在剛剛，大城市落實“517樓市新政”第一槍打響了。
武漢率先宣布：首套房首付比例降至15%，商貸房貸利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房貸利率降至3.35%。武漢的政策非常給力。
有了武漢為先例，估計絕大多數二線城市，以及三四五線城市，都會執行首套房和二套房的首付比例下限，並實現房貸定向大幅降息。
接下來的關鍵是，四大一線城市如何落實“517新政”。如果能像武漢一樣解放思想，將有利於樓市盡快觸底。 -
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直接“印鈔”給房地產，極其罕見……
