我最近把一個浮動的(5.55%)固定成了五年4.86%
省0.7% 一年
雖然我知道中期看利率應該會降,但是還是先能省則省吧
真降了,明年有mortgage 到期 renew也不錯。
另外。。。我想了個招,可以比較有效的避開利率波動:基本就是善用LOC。
盡可能申請多的LOC,留出空間。
鎖定自己的mortgage。這個mortgage 叫M1
如果利率走高,那麼M1是好deal,留著就是。
如果利率走低,就從LOC拿錢去付mortgage的lump sum,同時LOC裡面借的錢做成term的貸款(浮動還是固定看自己選擇)。這樣等於以低息付掉高息的貸款。這個LOC貸的錢叫L1.
進一步,如果利率繼續走低,自己還有LOC空間,可以再從LOC拿錢(L2)付 L1 的Lumpsum, 這次可以付。因為這個就是同一個賬戶裡,左手換右手,所以不會增加月付(可以要求lumpsum後減少月付),也不會影響LOC 額度。
再一年,再降息,就可以借L3 去還 L1,L2,M1.....其中M1會占LOC額度,L1 L2 還是左右手的事情
這樣操作,如果利率一路走低,配合增加還款額度,可以在兩三年內基本把高息部分轉成低息部分(只要LOC夠大)
如果利率一路走高,那麼一開始的fix就是好deal,屏蔽了利率走高的風險。
現在開始,努力沖自己的HELOC
如果利率走低,當然可以的
我自己為例
2016年拿的房屋貸款2.4%固定。
同時這個房子抵押了拿HELOC
後來利率一路往下,在某年(忘記哪年了),從HELOC拿錢做首付買了另一個房,HELOC portion鎖成mortgage。當時做了個1.9%固定。
HELOC一般是 P 到 P+0.5
但是可以把欠的錢鎖定,這樣就基本是mortgage利率(一般size小一點,利率稍差,但不遠的)。利率走低,新鎖的mortgage利率就會比原來的mortgage低。
loc的利息是p+0.5
我認識一個朋友的是p
但是銀行不肯給我P 當然那個朋友比我有錢並且收入比我高不少就是了
空山 寫道: |
loc的利息是p+0.5
我認識一個朋友的是p
但是銀行不肯給我P 當然那個朋友比我有錢並且收入比我高不少就是了
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可以做成在heloc裡面的mortgage,所以那個利率對我來說是無所謂的
即使只是短期過渡 也還是越低越好嘛 但是銀行不肯給我p那也沒辦法
MyLuckIsBack 寫道: |
如果利率走低,當然可以的
我自己為例
2016年拿的房屋貸款2.4%固定。
同時這個房子抵押了拿HELOC
後來利率一路往下,在某年(忘記哪年了),從HELOC拿錢做首付買了另一個房,HELOC portion鎖成mortgage。當時做了個1.9%固定。
HELOC一般是 P 到 P+0.5
但是可以把欠的錢鎖定,這樣就基本是mortgage利率(一般size小一點,利率稍差,但不遠的)。利率走低,新鎖的mortgage利率就會比原來的mortgage低。
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你一樓這筆帳倒是對的。用heloc替換房貸,然後再轉成房貸。
不過有時結果是由命運決定,塞翁失馬焉知非福?
銀行給我十五個月1.99%利息加2%手續費的丟,我都不想折騰。