未來20年新增850萬人,他們住哪裡?

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來源: 加西網

加拿大正面臨嚴重的住房短缺，導致幾乎地區的房價都出現了前所未有的上漲。

潛在的購房者正在降低他們的期望。有些人正在適應一個不如需求的房子。有些人則完全離開他們曾居住的社區，搬到更負擔得起的地區——反過來又推高了價格，並在那裡開始了同樣的循環。

加拿大統計局估計，到 2021 年初，加拿大人口剛剛超過 3800 萬。最近的一次人口預測是在 2018 年：在中等增長的情況下，估計到 2043 年總人口將達到 4650 萬。換句話說，在22年的時間裡，現在每四個人，就會新增一個人。

這些新增人口多數不以嬰兒的形式出現在現有家庭中。因為從2000年起，人口自然增長已不再是加拿大人口增長的主要驅動力，移民推動了加拿大的人口增長。2020年發布的一項研究預測，到 2100年，加拿大可能擁有世界上最高的淨移民率。這帶來了很多經濟利益，但也提出了一個尖銳的問題：所有這些人將住在哪裡？

雖然大城市通常被認為是加拿大的移民磁鐵，但事實並非如此。2019 年有超過117,000 名新移民定居多倫多，但這僅占該市人口的 1.8% 左右。同年新移民占愛德華王子島夏洛特敦人口的 2.4%，幾乎與裡賈納市人口一樣多。換句話說，就像移民來自世界各地一樣，他們在全國各地安家。

在預計將移居這裡的數百萬移民和許多搬遷以尋求負擔能力的加拿大人之間，加拿大大多數城市中心的人口預計在未來幾十年會增長，給當地的住房市場帶來新的壓力。

擴建還是升級？

在一些城市，解決住房短缺的方法很簡單：建設城市，擴大邊界，接管農場、森林或城鎮郊區的任何其他地方。

這就是曼省的解決方案，自世紀之交以來，溫尼伯都會區的人口增加了 15萬人，增長 22%。

溫尼伯大學地理學教授兼副校長基諾·迪斯塔西奧 (Jino Distasio) 表示，雖然人們對內城重建住房的興趣不減，但政府、開發商和購房者的注意力更集中在曼省的省府地區——包括溫尼伯，以及發展較快的郊區 17 個城市。事實上老城區還有一點點外流，而郊區社區的增長更多。

由曼省18 個自治市組成的聯盟正在制定一項計劃，以指導該地區到 2050 年的發展；基諾說，他希望該計劃能充分重視郊區和城市的平衡，其中包括填充式開發、可持續性，以及高收入郊區和低收入核心區之間的不平等。

這些擔憂絕不是溫尼伯獨有的，在加拿大的每個大城市都可以找到。無法在任何地方復制的是溫尼伯的龐大增長。例如，多倫多和溫哥華面臨限制其擴張能力的地理和政治限制。

從理論上講，這需要更多的向上發展，開發更多高層住宅，盡管集約化可以在創造更多住房方面發揮作用，但對於那些想要住在獨立屋並願意為此付出任何代價的人來說，並沒有多大作用。

有很多加拿大人屬於這一類別，正如加拿大房地產協會（CREA）數據所證明的那樣，今年獨立屋的升值速度比任何其他形式的住房都快。

還有另一個問題：不同級別政府之間相互競爭的優先事項。例如，省府可能希望看到這種競爭，但市府可能不願意批准超高層建築，因為可能將招致附近居民憤怒的風險。

UBC大學社會學教授兼住房專家納撒奈爾·勞斯特 (Nathanael Lauster) 表示，大溫地區的部分城市就是這種情況，市政當局阻止了開發商增加密度的嘗試。他建議效仿新西蘭的做法：讓非居民擁有房屋變得更加麻煩，並改革市政法，確保市政當局不會對集約化的嘗試施加不當限制。

BC省的農業土地儲備規程也阻止現有建成區以外的區域進行開發。勞斯特說，由於限制向外擴展以及一些市政當局不願意向上擴展，如果這種現狀持續，最後的結果就是房價繼續上漲，導致更多人離開該地區。“我們已經看到在大溫地區很多無法競爭住房的人正在大規模外遷。”

加拿大不是沒有土地，但是......

互聯網上充斥著幾乎所有加拿大人都居住在美國邊境 100 公裡以內的論調。有時，據說這個數字高達 80% 甚至 90%。這不太准確，但差不多。加拿大統計局報告稱，截至 2016 年，66% 的加拿大人居住在距邊境 100 公裡或更近的地方，為我們另外1/3的人口留下了 96% 的土地。

畢竟，我們是世界第二大國家，世界銀行數據顯示加拿大的人口密度在所有國家中排名第 10。我們的土地每平方公裡有四個人：人口密度是美國的1/9，是英國人口密度的1/70。

如果我們需要更多的住房，我們肯定有很多地方可以建嗎？

還真的不是！落基山脈很大，但大多數人認為，貧瘠的苔原並不是建立新社區的理想場所。砍伐大片北方森林在政治和環境上都是不可想象的。加拿大大約 12%的土地被國家公園和其他保護區覆蓋。

在地形不成問題的地區，例如安大略省南部人口稠密的地區，土地使用量已經可能非常大，以至於城市沒有地方繼續向外擴張。“沒有用於住房的東西要麼是大自然，如公園綠地，綠色隔離帶，要麼是農田——安省每天失去大約 175 英畝的農田用於開發。”渥太華智囊團-Smart繁榮研究所總裁Mike Moffatt說。

正如BC省擁有農業用地保護區一樣，安省也擁有綠色隔離帶（Greenbelt），當福特競選省長時，他曾建議開發，但由於公眾強烈反對，很快被撤銷。然而僅3年後，就有跡象表明綠色隔離帶的部分地區可能會被以所謂“環境改革”名義開發，使用這條綠帶的一部分修建一條公路，2020年冬天，一半的行政委員辭職以抗議。

綠帶上的住宅可能被視為安省南部住房短缺的解決方案，特別是如果這種住房短缺情況持續多年後，在那些買不起房的人中激起越來越多的憤怒。如果我們在未來 10 年內不解決這個問題……在綠化帶上建造住房的政治壓力會變得越來越高，屆時我們將不得不想辦法找地方建造這些房屋，不管用什麼方法。

加西網地產中心編譯報道

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