结合现在大家热议的评估值，浅谈自己的观点。

楼主 / 太平梳打饼干

2020年1月1日

原始数据取自大温地产局
欢迎转载，但要标明出处
以下只是个人观点仅供参考

今天来说说大家刚刚收到的2020评估值，这个评估值最大的问题就是有滞后性，没有办法代表目前市场的情况。BC省的评估值选取的是大前年的7月到去年7月的数值。今天是1月1日，那么你看到的“最新”评估值，来源于2018年7月-2019年7月之间的数据。但不用我多说普通人也能感受到那段时间和现在市场区别还是很大的。

2018年7月独立屋平均价格已经跌了一段时间了，但那个时间正是联排屋价格最高的时候。这个市场，谁说了都不算，只有数字说了算，所以今天就大家所热烈讨论的评估值涨跌的问题略微微观化，换个角度来分析下。

笼统说大温地区房价如何如何是个非常非常范范的概念，几乎没有可参考性。这些数据都是发给联邦政府用以统计宏观经济状况来用的，用来分析普通房价很不恰当。按地区分析会比较准确些，如果能把这个区域各种房型再细分，那这样拿到的数据就会有比较大的参考价值，当然，房价的走势和宏观也是息息相关的，所以本身估值就是一个学科，用简单的几个标准是没法准确估值的。选择有代表性的区域，比如我经常看的几个区：
列治文 TERRA NOVA区，STEVESTON，BROADMOOR；南苏里选择Ocean Park 区，ELGIN 区，GRANDVIEW HEIGHTS，还有MORGAN 区；白石选择西区；市中心选择耶鲁镇和COAL HARBOUR；本拿比选择北区和METRO TOWN；高贵林选择WESTWOOD PLATEAU；ABBORTFORD选择EAGLE MOUNTAIN；MISSION选择两大湖区；枫树岭选择WEBSTERCORNER区等等，看房子一定要看区域和看房型。千万别用整个市场的平均价格，这根本说明不了任何问题。起码你要分成独立屋，联排屋，公寓。要再细致点，公寓还要分高层钢筋混凝土和矮层木结构。

当然我今天不会把所有有代表的区域都谈到，篇幅不够。我自己对每个地区都会有定期的分析报告，中英文版都有，但这些报告都是和公司合作的。今天就说说TERRA NOVA的独立屋。这个区2019年全年一共卖出独立屋21套，最高235万，最低120万，平均168.9万，中位数168万，这个中位数说明在这个价位附近的房子是最多的。那我们一一把这21套的去年政府评估价和今年评估价做个对比，看看结果。

  Address 地址
    室内面积
    土地面积
    售出价格
    2019年评估价
    2020年评估价
    6928 BARNARD DRIVE
    1,707
    3,003.00
    $1,198,000
    145.7万
    124.9万
    6808 BARNARD DRIVE
    1,915
    3,002.96
    $1,278,000
    145.2万
    124.4万
    6820 BARNARD DRIVE
    1,886
    3,003.00
    $1,300,888
    145.3万
    124.5万
    5646 CORNWALL DRIVE
    2,410
    6,000.00
    $1,536,000
    213.5万
    168.4万
    5611 BARNARD DRIVE
    3,165
    5,489.00
    $1,580,000
    198万
    163万
    3693 LAM DRIVE
    2,307
    4,198.00
    $1,597,800
    188.8万
    157.2万
    3291 WESTMINSTER HIGHWAY
    2,888
    5,463.00
    $1,642,000
    206万
    171万
    5564 HANKIN DRIVE
    2,943
    5,457.00
    $1,645,000
    201.6万
    166.6万
    6331 BARNARD DRIVE
    2,750
    5,050.00
    $1,668,000
    189.7万
    157.4万
    3220 JOHNSON AVENUE
    2,703
    4,919.00
    $1,678,000
    199.8万
    166.2万
    3531 JOHNSON AVENUE
    2,526
    4,327.00
    $1,680,000
    188万
    162.7万
    3315 TRUTCH AVENUE
    2,475
    4,500.00
    $1,680,000
    197.4万
    164.8万
    5599 HANKIN DRIVE
    3,487
    6,348.00
    $1,700,000
    215.4万
    178.2万
    3579 SEMLIN DRIVE
    2,186
    3,983.00
    $1,715,000
    187.1万
    156.2万
    3511 CORNWALL COURT
    3,010
    5,600.00
    $1,738,000
    203万
    167.9万
    6160 DUNSMUIR CRESCENT
    2,202
    4,000.00
    $1,830,000
    192.1万
    161.4万
    5562 HANKIN DRIVE
    3,008
    5,457.00
    $1,870,000
    200.9万
    166.5万
    5553 CORNWALL DRIVE
    3,506
    6,484.00
    $1,898,000
    215万
    189.9万
    3317 TRUTCH AVENUE
    2,860
    5,200.00
    $1,945,000
    210.6万
    176.2万
    6131 RICHARDS DRIVE
    3,520
    6,424.00
    $1,950,000
    228.2万
    190.9万
    3620 RIVER ROAD
    3,262
    5,583.00
    $2,356,000
    250.6万
    207万


大家能从成交价，去年评估价和今年评估价发现问题吗？有些成交价低于去年评估价，有些介于中间，有些高出今年评估价。为什么会是这个情况，简单说说。要说大温地区以地质构造和土地成分来讲，最不值钱土地的就是列治文这个地区，但是为什么房价奇高，大家应该也略知一二，最早香港人来列治文就因为名字里面有个RICH，就这么简单。交通，机场，成熟华人社区，大量中国移民，离着机场和温哥华还有市中心近造就了列治文后来的蓬勃发展，但土地价值始终是列治文的一个痛，而且长期不会改变，TERRA NOVA这个区4000尺地，2000尺房子，15年左右新，本身合理的平均价格就是160万左右，只不过15，16年两年疯炒让大陆资金在这个区域沉淀了很多，水分也就越积越多，所以才会看到17年18年甚至有超过200万的成交，但这样的成交背离实际价值太远，就算后续资金还可以持续进入，下调也是不可避免的，上面说的那种独立屋，任何超过180万的价格都是不合理的，5年以后的价格也不会超过180万。但平均价格会不会跌破160万呢？不会。4000尺的地，纯地价，方正无景不靠主路，就说正常的一块4000尺的地，在温哥华西区的合理价格是应该是160万（33X120的标准地），在南素里新区是80万，而在列治文是大概120万的价格，兰里新区里的7000尺的新地合理价格是75万左右，这些价格就是市场的基石，你不买，别人一定会来买，这个价格也就是大温地区土地的真实价格，是跌不破的。我上面说的价格都是平均价格。

说了这么多，其实也就是估值里面很微小的一个环节，意思就是估值不是单纯看数字，判断市场不是通过一套房子就判断整个市场，而是要从微观入手，结合宏观的环境，和对于接下来2年的一个预判，得出一个比较准确的估值。绝对不要用单一价格给市场定位。最后说一句：一定要看成交价，绝对不要看挂牌价，挂牌价说明不了任何问题。

好了，新年伊始就先写这么多，新年快乐！

上述个人观点仅供参考！