内幕惊人：北上深的天价房都卖给了谁？

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2016年03月20日作者：小金

其实很多时候，我们生活的圈子就是常识所在，很多人只是被假象忽悠了而已……

像北京、上海、深圳这样的城市，放任高杠杆资金，放任炒房，不但是短视，而且是一种犯罪，对当前现有经济也是一种毁灭性的打击，对实体经济将带来灭顶之灾。而政府在如此高度投机的市场面前、如此短时间疯狂的泡沫面前表现出来的弱智和无能，已经无所适从，超出了人们的现象。再不出手，一场金融危机就将要发生，就如之前的大股灾一样，这就是高杠杆带来的巨大的危害，这就是场外配资带来的严重后果，杠杆加杠杆，就是刀锋上的游戏，悲剧没有谁能避免！

一、房开商和银行之间的千丝万缕……

笔者经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”

刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚：很多楼盘的价格是怎么做起来的？那就是房开商自己买自己的房。以下说说操作流程：

比如房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，直接就把价格报到200万，暂时没人买怎么办？Ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。

然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款。这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖……

你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道。但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。

从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了（之前，温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手。笔者有同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了）。

这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？再加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么前段时间深圳疯涨、上海沦陷、北京告急的原因。

所以，你现在去深圳一些新开的楼盘，价格特别离谱，动不动就十几万一平，但是很快就要售罄；并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。

高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套。这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。

多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。

这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。

二、“影子业主”无处不在

前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。

有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊。那这是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。

前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。

笔者有一年想买房的时候，曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时，笔者觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。

果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间……

三、数据知道真相

另外，笔者再与诸位分享一组统计数据：为了衡量一线城市房价有多疯狂，国内媒体《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。

2月份，北京二手房均价40532元每平方米。如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。

2月份，上海二手房均价40267元每平方米。如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。

2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。

也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。

四、买还是不买，天价都在那

1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。

2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下笔者的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。

一线，从所有地方吸血；二线，从三四五线吸血；以此类推……至于可不可以买，就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买。否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。

下面具体说道说道。看到后台很多网友都在说：真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200万一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。

这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。

提前说个观点，笔者从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。

什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？

首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子

其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。

五、以下是诚心干货

1、你认识现在全款买房的人吗？就是一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？目前为止，有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家发言，最好能说明一下这些土豪们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。先说一下笔者比较了解的情况吧。

笔者认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。

另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，其老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。

这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。

不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。

这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子以及还要进行贷款的原因，也就是前面说的，一线城市掏空了二三四五线城市。比如，你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。

所以，当这样富裕阶层的家庭在二三线城市买房时，可以轻松付全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。

看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，笔者所说的吸血。

那又是谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的：一是官员，二是互联网上市企业高管。

官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。

互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套（没上市就很难，这就是为什么互联网公司打死了也要上市的原因）。

前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）。以前还可以开玩笑说中彩票的，但现在，中500万彩票又算个啥啊，刨了税去密云水库买还差不多。

问题是这两年，前两类人都遇到了问题。

制造业哀鸿遍野不用说了，低端制造向海外和内陆转移的话题也不用啰嗦，大量江浙广东企业主升级不力与投资失败的比比皆是。官员呢，就更不用说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮……至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？笔者表示怀疑……

一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？

这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。

于是，就出现了开头所说的惜售+自购买。如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。

在这里补充一下：惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值。房地产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。

除了前面说的虚假购房以外，还有一种：捂盘，连假合同都不用做。开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押。当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。

2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？

很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。

第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。

所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1,000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。

跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？

六、对未来房价的大致判断

最后说一段对未来房价的预测吧，大体上笔者的判断：会跌！理由如下：

1.国际规律：一个国家的房地产市场在人均GDP8,000美元之前一路上扬，8,000-10,000趋缓，10,000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）

2.老龄化：即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？

3.大的供需关系：基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。

4.经济大势下滑：过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨？很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。

打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？

凡事，都有个尽头……

七、近期被忽略的常识

有很多人要笔者预测某个城市的房价，这个还真不敢胡说。中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，笔者就更不敢误人子弟了。这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不当的地方大家嘴下留情就是。

至于有人问笔者是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了。这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。

这些天看到的几个新闻，似乎也在印证笔者的这个预测。

1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！

2.学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。

3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园。联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了。紧接着的两年，经济形势如何？王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们这些屁民要强得多了。房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。

万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。

说一千道一万，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业最好的朋友，您说是吗？