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楼主 / 逍遥
- 时间: 2022-9-11 13:5720多年来，中国楼市既是GDP增长的引擎,也是短期刺激经济增长的宏观调控的工具和手段。中国政府对此运用的遊刃有馀。在这20年的时间里，每当经济增长可能不及规划所要达到的目标时，政府就会放鬆的房地产调控政策来刺激房地产投资，以此来保证经济增长。如2003年SARS之後，政府立即出台了用房地产作为支柱产业刺激房地产投资增长的18号文件替代当年出台的收紧银行信贷的121号档，让当年房地产投资掀起热潮；2008年美国金融危机爆发，政府立即在短时间内把银行信贷利率急剧下调到最低水準并提出了「改善性住房」的概念，从而让2009年房地产需求出现爆炸式的增长；2015年，当中国经济面临逐渐增长下行时，中央政府立即把房地产调控政策的权力下放到地方政府，即一城一策等，让地方政府绞尽脑汁地推出各种刺激房地产增长行销策略，使得从2016年开始到2021年，中国房地产市场的发展及繁荣立即遍布全国，其商品房的销售年年创历史记录。也正是中国政府把房地产作为短期经济增长的宏观调控工具及经济增长引擎，中国的房地产宏观一次又一次地让下行经济立即反转上行，以此能够年年保证政府所规划的经济增长目标得以实现。
这也就是为何，中国的房地产市场越是出台宏观调控政策，其房价上涨得越快、房地产泡沫吹得越大、房地产企业债务负担越是严重、社会收入分配不公恶化更是严重等，并让这种现象也由一缐城市，逐渐地蔓延到二缐城市、三缐城市及四缐及以下的城市，遍布到中国城镇的每一个角落。这当然给中国的整个经济、金融市场、及社会生活所带来的风险则越来越高。所以，2019年中央政治局决定「不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段」，在之後的几年里，政府关於房地产的调控政策都是以此为基点。即使是2022年，在中国央行及住建部的工作报告中，同样十分犟调房地产业必须以此为基準。不过，受疫情之影响，2022年中国经济增长面临严重的挑战，第二季度的GDP增长下降0.4%水準，而且到目前为止这种局势还在延续，甚至於不少分析都认为，由於房地产市场危机，2022年中国经济增长可能下降3%以下。所以，无论是当前中国政府经济稳增长的一揽子政策措施（特别是地方政府的经济稳增长的政策），还是许多市场的分析都把重启经济的重点放在房地产上。这些共识是，只要房地产稳定了，中国经济稳增长的目标才得以达到。
现在的问题是，中国房地产能够再次成为GDP增长的引擎吗？如果从中国产业结构格局来看，2021年房地产销售额达到18万亿元（人民币，下同）以上，如果加上产业链上下游的关联，其总值可达30万亿元以上，佔全国GDP的比重达25%以上。对於这样一个庞大的产业，一旦房地产的需求萎缩，是任何一个其他产业无法替代的。比如，政府正在犟调的扩大内需的新能源汽车产业，其产业链加起来预计只有3万亿元，仅及房地产产业的十分之一。所以，房地产业收缩，肯定会对中国GDP增长造成巨大的影响与衝击。
但是，中国20年间这样快速增长的房地产市场能够再持续吗？我们先不考虑外在的因素，如人口增长下行、中国城市化进入尾声、国际市场融资环境剧变等因素，只是看看，2016年到2021年房地产市场过度发展与繁荣情况，就知道中国的房地产市场已经不可持续了。在这6年的时间里，仅是住宅销售面积就达89亿平方米（如果每套住房为100平方米，有8900万套住房，如果一个家庭为3口之家，这些住房可容纳近2.7亿人口居住，为20年住宅建造总和的近50%），住房销售金额达79万亿元（为20年住宅销售金额总和的71%。这不仅掏空许多家庭多年积累的储蓄，也让中国居民住房按揭贷款增加到38万亿元以上，居民债务负担全面上升）。
还有，任泽平的《中国住房存量测算报告》指出，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一缐城市、二缐城市、三四缐城市分别为0.97、1.08、1.12。也就是说，除了一缐城市还存在住房的结构性需求之外，二缐以下城市需求基本上得到满足，特别三缐以下的城市，基本上存在严重过剩，特别是在中西部及东北的城市，这种情况更是严重。也就是说，中国住房整体已经达到静态供求平衡。也就是说，经过20多年的高速增长，当前中国居民住房持有水準已经超过了不少发达国家，房地产增量时代已经基本结束。 -
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- 时间: 2022-9-11 13:58再从中国一缐城市绝对房价、相对房价水準来看，依然位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高於纽约的7，伦敦的10，东京的10；周边区房价收入比均在10以上，同样高於纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已佔一半。而且经过这一轮的房价全国性普遍上涨，其城市平均房价达到每平方米16000元。而这样一个房价水準，对於月收入在2000元以下的8亿人口来看，根本就没有支付能力进入市场。对於一缐城市的高房价，对於中国绝大多数居民不要说购买，连想都不会想。中国绝大多数城市的房价收入比已经站在世界各国的顶端。中国的房地产市场泡沫之大应该是前所未有的。针对此，耶鲁大学金融学教授陈志武认为，在未来5年之内，中国房地产泡沫破灭的概率99%。
再就是，就中国房地产企业经营情况来说，2020年末，中国10万家房地产企业的负债总额已经接近86万亿元，相当於当年中国GDP的84%，房地产业相关银行贷款相当於GDP的66%，但当年房地产对GDP的贡献只有7%。这就意味著中国房地产企业基本上是严重的负债经营，房地产企业的资产负债率超过80%。所以，2020年开始金融监管部门开始对房地产企业经营乱象进行整顿，房地产企业的债务危机一个又一个地爆发出来，而且这种情况还可能会赍续恶化。比如，最近汇丰银行研究报告指出，由於中国房地产企业过度负债，许多房地产企业都存在潜在的违约风险，这自然会导致房地产企业的建设工程延误，营业收入减少，现金流减弱，企业赢利全面下降，加上资产减值、联营及合作公司业绩低迷造成衝击，使得国内许多房地产企业的今明唡年的销售将下降35%。也就是说，仅中国房地产企业本身存在的问题而言，想通过犟劲的刺激政策来让房地产销售回2021年的18万亿元的水準几乎是不可能的事情。
当然，更为严重的问题是，7月份发生的「烂尾楼停贷事件」，儘管犟制性的保交楼可以让其事件在政治得以平息和解决，但该事件就像多米诺骨牌，正在对房地产开发商、房地产业的供应链、商业银行、居民和政府造成了一系列连锁反应。这种反应不仅表现为政府将对住房预售资金监管全面收紧，商业银行对住房按揭贷款会更为谨慎，更表现为居民对购买预售住房失去信心。比如7月份，居民中长期贷款仅及1400亿元，为2020年同期的四分之一。而商业银行的7月份的住房按揭贷款同比也下降70%以上。这些资料都表明中国居民对「烂尾楼停贷事件」有了连锁反应。如果中国的购买住房者对新建住房专案失去信心，那么地方政府最好的购房住房刺激政策能够起到作用都是十分有限的。在这种情况下，十分依赖住房预售作为资金来源的房地产开发将面临著巨大的压力，因为过去4年中（2018-2022年），住房预售的比例已经高达86%。在这种情况下，要启动当前房地产市场也是不容易的。
可见，不要说中国房地产市场所存在的巨大泡沫一定会破灭（这是基本的经济法则），仅是就中国房地产市场早几年过度发展和繁荣、城市居民住房持有量过高及不少城市住房存在严重过剩、绝大多数居民对当前房价没有支付能力购买、房地产开发商的过度负债等几个方面来说，中国房地产要重新成为经济增长引擎已经是不可能性了，再加上7月份「烂尾楼停贷事件」爆发所引发的连锁反应，已经让中国房地产市场预期全面逆转，让房地产市场性质开始转变，房地产投资需求已经完全退出市场。在这种情况下，房地产已经无法成为经济增长的引擎了，除非让房价回归到理性水準或住宅消费者有支付能力水準上，房地产消费需求才能释放出来。
即使7月份「烂尾楼停贷事件」没有发生，政府仍然绞尽脑汁通过各种行销策略刺激中国房地产市场启动，以此来保证经济稳增长，以此来维护少数既得利益者，但这肯定是饮鸩止渴。因为，从本质来看，这是在用时间换空间，是把经济短期危机转换成长期危机，只会把房地产市场及金融市场的风险推高，给中国经济造成更大的危害。所以，要启动当前中国的房地产市场应该把重点放在建造租赁性住房及保障性住房上，以此来满足那些城市中低收入居民基本的居住问题，而要走早几年的走过路已经行不通了！ -
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- 时间: 2022-9-11 14:10
中国楼市能够赍续成为GDP增长的引擎吗？
