標題: 街邊零售銀行(RBC, TD,CIBC等)和房屋貸款銀行(Firstline, First National)的區別 |
|
在“地產投資組合融資戰略規劃”討論議題中,有位朋友問到下面2個問題,現在做一下答復。
1)街邊零售銀行(RBC, TD,CIBC等)和房屋貸款銀行(Firstline, First National)的區別
先解釋一下上面兩種銀行相同之處:他們都是在加拿大銀行監管機構注冊登記,受銀監會管理,所有的操作程序符合法律監督。象你我這樣的消費者無論與那個銀行打交道,收到同樣的保護。和國內不一樣,他們不是個人貸款公司,不是高利貸貸款業務。采用的利息政策都是相同的,基本上都是跟著加拿大央行的利息而作調整。
不同之處:業務不同。傳統零售銀行主營業務是存款業務,也做部分房屋貸款,但是房屋貸款不是其主營業務。而專業房屋貸款業務(Firstline 是CIBC貸款分支業務部門)只做房屋貸款,他們沒有龐大的員工隊伍,需要支付工資等,他們的業務只通過貸款經紀代理。這也是為什麼我們自己走到街邊銀行, 銀行經理只能推銷該銀行內部貸款產品,因為他們根本接觸不到其他專業貸款銀行的產品。在加拿大,傳統零售銀行只有幾家,但是專業貸款銀行(不是私人高利貸公司)有幾十家,貸款產品有319種。我最近對自己的資產進行了重新組合,其中一個物業的貸款是在Firstline 做的, Firstline專做房屋貸款,又是CIBC的分支機構,信譽好,利率也很好。5年期固定利率可以做到3.29%, 浮動利率是Prime Rate減0.8%。實際上,銀行的利息政策大同小異,關鍵看購買的物業情況以及申請人的個人資信及首付數目。現實生活中,利率的不同反映到每月貸款數目的不同,也就是10加元左右。(這裡假設所有其他條款相同,只是利息不同)。
這裡面最關鍵的還是那句老話:利息不是最重要的,重要的是你將融資結構設計好,不斷地從銀行帶到資金。
(2)如果第二個物業仍從傳統銀行貸,用了限額。然後以後的幾個貸款再到小機構貸,有何不好?
答: 首先,由於專業貸款機構對貸款投資物業數量上有限制,而且多數只貸給前幾個投資物業,也就是說,當你從傳統零售銀行貸款2到3個後,再轉到專業貸款機構,他們知道你在申請第4或第5個投資物業,往往這時候,申請貸款有難度,因為多數專業貸款公司只給前4個物業貸款。如果你已經在其他銀行貸了3個,他們最多只能貸給你一個。要想再貸款申請,基本就沒戲了。
最理想的申請程序是:前4個物業用專業貸款公司,把所有專業貸款公司的額度用足,再轉到傳統零售銀行,這樣,你將兩類銀行的額度都用足了。這就是為什麼,你有時候聽到有些人名下有10個或20個物業的主要融資策略。
最近,有些專業貸款機構對地產投資者有一些新政策,只要策劃好,你還可以繼續投資,5個,10個都可以。新移民也可以投資地產,相對結合貸款保險,首付可以控制在最低限額,比如5%到10%,當然得看物業及申請者情況。如果你是地產投資者,或是新移民/地產投資者,得趕緊利用這個機會。
需要了解詳情,請電話聯系。
彭青
Angela
angelapeng2008@gmail.com
604-323-3469
專業投資人,貸款顧問
_________________
彭青(Angela Peng)