Posted by ______ 2011-02-20 18:42:52
| 只說酒店公寓的樓花,不知道投資者是否考慮到以下幾個因素: (1)開發商對於酒店的定位和管理方式; (2)該公寓出租單位的比例是否屬於自住類業主可以忍受的范圍; (3)購買物業時現金的投入比率; (4)開發商同物業公司是否職責分明,有無裙帶關系; (5)樓盤建成時候的經濟大環境和同一時期出租物業的供求關系 以下幾個可能不得不先問問自己: (1)開發商降價賣酒店房間套現,你有何方法可以阻止; (2)如果業主絕大部分都是中國人且多拿來出租,你如何保證一個強有力的業委會來監督開發商指定的物業公司; (3)如果開發商拿酒店來向銀行抵押,如果一旦開發商破產清盤,銀行可能會法拍,你是否介意; (4)拿來出租的業主,你是准備找rental manager還是自己管?如果自己管,你可否接受短期出租,或者租客合租; (5)自住的業主,你是否介意一層可能只有你一人自住,左鄰右舍全是租客,而且很可能由於其他業主接受短期出租,而導致人員流動性極大,如果自主的是家庭,你是否介意你隔壁的studio住的是早出晚歸的打工人士,或者4個人合租2 bedrooms. 還有很多很多,不妨攤開了講。總而言之,很不看好酒店公寓混合型物業,只要你一打開每個月的財務報告,那就是一本爛帳啊! 而且開發商保留酒店的同時,通常是單獨成立一家分公司來負責並往裡注資,公司資產基本上就是酒店的單位。所以你可能覺得開發商保留部分物業是個好事,但是這種酒店公寓的情況下你基本不會和開發商直接對話的,其實要經過層層轉達,真要處理個什麼事情估計要等到猴年馬月去,尤其物業公司又是開發商指定,能拖就拖啊。 當然說一千道一萬,3年的時間什麼事情都能發生,很可能所有的疑慮最後都變成笑話,或者所有的加分和亮點最後都變成無底洞和泥潭。說不定一個地震大家都沒得玩,某幾個國際大公司進駐大廈附近帶來利好。 開發商總會把自己設計得占盡先進,合同的小字越來越小,投資者還能怎麼樣,拿起放大鏡擔起一萬顆心而已。 |
原文如下：
經常來往北岸的人不會錯過位於Takapuna的Sentinel公寓大廈，30層的Sentinel公寓作為北岸最高的地標建築，十分醒目。然而，在經濟不景氣的大背景下，其背後卻是一個失敗的投資故事。
Sentinel公寓的開發商是Takapuna Villege LTD。這棟建築在2008年上半年完工，並以其北岸最繁華地段，一面眺望Pupuke湖，一面眺望Hauraki Gulf的無敵風景，一時成為全新西蘭價格最高的公寓之一，當時，金融危機尚未被觸發。
Takapuna Villege LTD的老板Rick Matin是新西蘭知名地產開發商，他擁有的Cornerstone Group是奧克蘭北岸最有影響力的居民和商業地產開發公司，在Albany CIty中心區的開發中參與頗多。
當Sentinel公寓完工以後，一共117個單位開始銷售，然而，在房價下跌的這幾年，公寓房更不好賣，為了提高銷量，價格不得不大幅下挫，使得整個投資開始出現赤字。
在今年聖誕前2天，Takapuna Villege LTD宣布破產。清盤人Gareth Hoole接手後的第一份報告已經出來：說公司資產價值480萬，包括2個還沒有Settle的公寓單位，價值350萬，實際負債總和1840萬，公司虧空1360萬元。
Hoole說，該公司經營從2009年初開始進入困境，並大幅降低未出售公寓的售價。“但很不幸這種高端市場通常的銷售期都很長。”
而在公司的債權人方面，小的有國內收入局，欠200萬，本地律師行Knight Coldicutt及本地地產中介Premium公司，欠下兩家16.4萬。但最主要的債務是公司的擔保債權人，蘇格蘭國際銀行和Strategic Finance，這兩家為Takapuna Villege LTD提供的擔保和貸款，共欠款1620萬元。
這筆債務在蘇格蘭國際銀行和Strategic Finance是如何拆分的，在清盤人報告中沒有提及。不過，大部分錢都是從Strategic Finance來的，因為蘇格蘭國際銀行的貸款安全級別比Strategic Finance要優先。
這對Strategic Finance投資人來說，可謂禍不單行。因為在金融危機中，Strategic Finance是新西蘭眾多倒閉金融公司中的一個，在去年3月倒閉之前，1萬個小型投資人同投入3.67億元於該公司的擔保抵押產品上。
在普通投資人這3.67億元的投資中，Strategic Finance清盤後原先核算是投資人可贖回的資本在12%-35%之間，現在既然關聯項目失敗，投資人最後能夠拿回的比例自然就更可疑