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咱也給某處樓花澆點涼開水

文章內容
Posted by ______ 2011-02-20 18:42:52
只說酒店公寓的樓花,不知道投資者是否考慮到以下幾個因素:

(1)開發商對於酒店的定位和管理方式;
(2)該公寓出租單位的比例是否屬於自住類業主可以忍受的范圍;
(3)購買物業時現金的投入比率;
(4)開發商同物業公司是否職責分明,有無裙帶關系;
(5)樓盤建成時候的經濟大環境和同一時期出租物業的供求關系

以下幾個可能不得不先問問自己:

(1)開發商降價賣酒店房間套現,你有何方法可以阻止;
(2)如果業主絕大部分都是中國人且多拿來出租,你如何保證一個強有力的業委會來監督開發商指定的物業公司;
(3)如果開發商拿酒店來向銀行抵押,如果一旦開發商破產清盤,銀行可能會法拍,你是否介意;
(4)拿來出租的業主,你是准備找rental manager還是自己管?如果自己管,你可否接受短期出租,或者租客合租;
(5)自住的業主,你是否介意一層可能只有你一人自住,左鄰右舍全是租客,而且很可能由於其他業主接受短期出租,而導致人員流動性極大,如果自主的是家庭,你是否介意你隔壁的studio住的是早出晚歸的打工人士,或者4個人合租2 bedrooms.

還有很多很多,不妨攤開了講。總而言之,很不看好酒店公寓混合型物業,只要你一打開每個月的財務報告,那就是一本爛帳啊!

而且開發商保留酒店的同時,通常是單獨成立一家分公司來負責並往裡注資,公司資產基本上就是酒店的單位。所以你可能覺得開發商保留部分物業是個好事,但是這種酒店公寓的情況下你基本不會和開發商直接對話的,其實要經過層層轉達,真要處理個什麼事情估計要等到猴年馬月去,尤其物業公司又是開發商指定,能拖就拖啊。

當然說一千道一萬,3年的時間什麼事情都能發生,很可能所有的疑慮最後都變成笑話,或者所有的加分和亮點最後都變成無底洞和泥潭。說不定一個地震大家都沒得玩,某幾個國際大公司進駐大廈附近帶來利好。

開發商總會把自己設計得占盡先進,合同的小字越來越小,投資者還能怎麼樣,拿起放大鏡擔起一萬顆心而已。
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文章評論

______
無題
小討論而已,也沒特別指哪個樓花哪個開發商。前寫日子看到一個新聞,特別心寒。。。。這個開發商我之前在新西蘭的時候用他們來做過投資評估的論文,結果得知剛剛倒閉,當時我還去過他們公司采訪過,還很清楚的記得評估報告裡的結論是不確定因素過大,其中一個重要不確定因素就是紐幣升值,還有國際金融市場等。沒想到這家最著名開發商之一這麼快就倒閉了。

原文如下:





經常來往北岸的人不會錯過位於Takapuna的Sentinel公寓大廈,30層的Sentinel公寓作為北岸最高的地標建築,十分醒目。然而,在經濟不景氣的大背景下,其背後卻是一個失敗的投資故事。

Sentinel公寓的開發商是Takapuna Villege LTD。這棟建築在2008年上半年完工,並以其北岸最繁華地段,一面眺望Pupuke湖,一面眺望Hauraki Gulf的無敵風景,一時成為全新西蘭價格最高的公寓之一,當時,金融危機尚未被觸發。

Takapuna Villege LTD的老板Rick Matin是新西蘭知名地產開發商,他擁有的Cornerstone Group是奧克蘭北岸最有影響力的居民和商業地產開發公司,在Albany CIty中心區的開發中參與頗多。

當Sentinel公寓完工以後,一共117個單位開始銷售,然而,在房價下跌的這幾年,公寓房更不好賣,為了提高銷量,價格不得不大幅下挫,使得整個投資開始出現赤字。

在今年聖誕前2天,Takapuna Villege LTD宣布破產。清盤人Gareth Hoole接手後的第一份報告已經出來:說公司資產價值480萬,包括2個還沒有Settle的公寓單位,價值350萬,實際負債總和1840萬,公司虧空1360萬元。

Hoole說,該公司經營從2009年初開始進入困境,並大幅降低未出售公寓的售價。“但很不幸這種高端市場通常的銷售期都很長。”

而在公司的債權人方面,小的有國內收入局,欠200萬,本地律師行Knight Coldicutt及本地地產中介Premium公司,欠下兩家16.4萬。但最主要的債務是公司的擔保債權人,蘇格蘭國際銀行和Strategic Finance,這兩家為Takapuna Villege LTD提供的擔保和貸款,共欠款1620萬元。

這筆債務在蘇格蘭國際銀行和Strategic Finance是如何拆分的,在清盤人報告中沒有提及。不過,大部分錢都是從Strategic Finance來的,因為蘇格蘭國際銀行的貸款安全級別比Strategic Finance要優先。

這對Strategic Finance投資人來說,可謂禍不單行。因為在金融危機中,Strategic Finance是新西蘭眾多倒閉金融公司中的一個,在去年3月倒閉之前,1萬個小型投資人同投入3.67億元於該公司的擔保抵押產品上。

在普通投資人這3.67億元的投資中,Strategic Finance清盤後原先核算是投資人可贖回的資本在12%-35%之間,現在既然關聯項目失敗,投資人最後能夠拿回的比例自然就更可疑

2011-02-20 18:51:12 | 引用
無題
。。。。。。這兩天光收花籃了。

求周末工啊。。。。。。。。。。

2011-02-21 00:42:59 | 引用
______
baintree
無題
買房子, 我們往往只是從自住, 或者從投資者的角度看問題, 謝謝大俠的從房屋管理角度的分析,學習了!

也謝謝您的論文分享。

送花!

2011-02-21 00:58:32 | 引用
無題
閃腰俠 寫道:
。。。。。。這兩天光收花籃了。

求周末工啊。。。。。。。。。。


didn't you try Carboy's parttime lot gay position? icon_mrgreen.gif

2011-02-21 01:02:13 | 引用
webdriver
______
無題
webdriver 寫道:
閃腰俠 寫道:
。。。。。。這兩天光收花籃了。

求周末工啊。。。。。。。。。。


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我和您有仇? icon_eek.gif

2011-02-21 01:36:29 | 引用
回復:
閃腰俠 寫道:
我和您有仇? icon_eek.gif


難道carboy pay很低?icon_smile.gificon_smile.gif

2011-02-21 01:39:19 | 引用
olim
板牙
無題
頂這個!樓盤絕對的一個致命傷。

2011-02-21 08:48:45 | 引用
Re: 咱也給某處樓花澆點涼開水
偶估計閃俠買strata的房子應該挺困難的,因為你知道的太多了 big_shutup1.gif

2011-02-21 09:45:46 | 引用
judy
______
Re: 咱也給某處樓花澆點涼開水
judy 寫道:
偶估計閃俠買strata的房子應該挺困難的,因為你知道的太多了 big_shutup1.gif


只要能分得清什麼是可以折衷,什麼是絕對不能妥協,什麼是可以趁機講價的就好.

2011-02-21 10:02:50 | 引用
無題
webdriver 寫道:
閃腰俠 寫道:
。。。。。。這兩天光收花籃了。

求周末工啊。。。。。。。。。。


didn't you try Carboy's parttime lot gay position? icon_mrgreen.gif


這個職位有點兒怪?

2011-02-21 20:02:40 | 引用
LEOZHANG
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