王博谈美加
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王博谈美加

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晚舟归来(295):邓安安“九评”温哥华房价(续)

2021-08-09 13:40:20
文章内容
温哥华房价的无耻谎言(5)

温哥华的地税一定得那么高吗?

当然。因为温哥华几乎没有其它的经济,政府收入来源太有限了。

拿邻居做一个例子。在美国,各州自己定地税,西海岸的三个州,俄勒冈州最穷,没有什么其它更好的收入,所以就在地税上想心思,而加州和华州,经济很好,地税就便宜,不过即使如此,俄勒冈州波特兰的地税也低过温哥华。

大家都知道,对每个家庭的房地产物业,政府每年有一个评估,但是你从来见过政府的人来你家中查看,为什么呢?

因为,政府评估一个房地产物业的价值,是参照一个社区在去年出售的房屋的平均价格来计算的,地价的部分每年会涨,房子自身的价值则逐年递减,如同机器的折旧。

政府对房地产物业的估价是房地产交易买卖的主要价格依据,任何房产,价格高出政府估价太多,就会导致交易的障碍。

这样一看,政府的狐狸尾巴就有露出来了。

既然,政府发现了房价的增长过快过高,为什么不坚持按照政府认定的实际价值来公布房地产物业的估值呢?政府这样做,不就可以提醒房屋买卖的双方,让价格虚高的房子根本卖不出去了吗?

的确,美国有些州就是这样做的,比如德州就是一个没有市政规划部门的州,你是不是以为德州的城市规划肯定是乱了套?绝对不是的,相反,现在德州是全美人口增长最快、经济最好的一个州,也是最受华人喜爱的三个州之一。

德州一方面有美国最高之一的房地产税,另外一面德州也有全美最低之一的房价,而且德州的房地产政府估价总是低于市场交易价格。

但是,问题是,以BC省或者温哥华现在的经济状况,他们如果也像德州那样做了,钱从哪里来啊?

所以这些人是“做婊子还要立牌坊。”

温哥华房价的无耻谎言(6)

降低房贷利率,就是鼓励买房,多买房。

但是房价那么高,普通老百姓买不起,这房贷利率低来低去,除了少数有刚需的家庭以外,只是便宜了那些手中有钱可以付得起首付,或者直接就是想炒房的人。

我在美国也有房地产方面的经验。就BC省最近的华洲而言,尽管美国是一个几乎没有银行垄断的国家,但是在西雅图,一般的房贷利率都是温哥华这边的两倍以上。

但是在美国,这么高的房贷利率,为什么也没有听说大家有什么意见呢? 原因就是前面提到的,美国社会一直以来都积极鼓励租房,而且有非常发达而完善的出租公寓系统,没有那么多人一天到晚动着心思去炒房,也更没有政府暗中推波助澜,巴不得房价炒上去。

前面已经讲到,温哥华的地价被炒起来了,政府没有去好好反省一下,反而倒打一耙,要房地产估值超过300万的房屋拥有人,缴纳额外的惩罚性地税,这个做法简直是“匪夷所思”,因为原本好好的住在那房子里面的人家,他们根本就不是这个问题的始作俑者,他们没有责任,为什么要承担后果啊?

同样滑稽的是,去年初的时候,温哥华政府对海外的房产买家额外征收15%的交易税,好像温哥华的房地产市场,搞成这个样子是什么外国人搞出来的大阴谋,结果到去年底的时候,房地产市场越来越疲软,有些人就慌了神,又厚着脸皮,自己给自己找个台阶,跑去修改执行这个政策的制约条件,其实就是让这个政策无疾而终、名存实亡了。

在过去的五年时间里,大多数的中国投资商人,特别是最富有的那一批中国商人,根本就没有来加拿大,他们选择了美国,EB5是中国富人进入美国的重要渠道。那么多的富人到达美国,都在美国全国各地买房子,从来没有听说过有任何一个美国地方政府,专门去搞一个什么限制外国人买美国房子的政策的,因为别人没有必要为自己找个替死鬼!

这个问题说得简单一点,就是供需失衡,只是造成供需失衡的原因并不非简单的供不应求,而是整个政策和机制上出了大问题,责任在政府。

温哥华政府拿了这个权,也拿了这个钱,当然没道理在出问题的时候,来找我们中国人出气!

温哥华房价的无耻谎言(7)

今天,我从市政府的政策层面,揭穿温哥华高房价的谎言。

从中国大陆移民过来的华人,以及居住在温哥华的华人,都觉得买卖楼花很正常,是不是?

但是,如果你到美国去看一看,你就知道,美国各地几乎看不到有卖楼花这件事,在西雅图,卖楼花根本就是不合法的!

为什么成熟发展的美国房地产市场,严格限制卖楼花?因为卖楼花,其实是开发商与买家之间的一种赌博行为,纵容这种行为的后果,一定是让投机者把房价越炒越高的。

为什么呢?

因为如果可以卖楼花,那么一个并没有足够开发能力的房地产企业,就可以在没有什么资金和实力的情况下,靠着买房人的钱就来搞开发了,形同房地产项目中间人。这个中间人,因为实力不够,当然要到处借钱,钱一旦借的太多,开发的成本就特别高,最后肯定是要想办法转嫁到消费者头上去的,结果就是房价高企。

房价高,首付就高,一般人买不起,年轻人也多半买不起,而那些敢于买房的人,明明看着价格那么贵,而且还只是一项张图纸也要抢着去买,不就是想着这房子一做好就会涨吗?如果这样还不叫“炒房子”,那还能叫什么?

当然这样做一定也有风险,这不,去年的时候,就有人买了楼花,结果这个项目因为这样那样的原因,竟然就黄了,而投资者买楼花的钱收不回来了,政府也一点办法也没有。

而在西雅图,有各种严格的法律条款,保护房产买卖交易中的买方,包括严格的公寓单位拥有者保护法,这些法律条款,不让房地产开发商卖楼花,而且迫使他们更倾向于开发整体出租公寓,而不是出售型公寓。

比如去年,美国西雅图就几单公寓楼住户,状告开发商的案子,结果都打赢了,开发商倒了大霉,赔偿了买家一大笔钱。

所以很长一段时间以来,在西雅图,没有足够的实力和信心的房地产开发商,根本就不会轻易开发出售型公寓,而是更倾向于开发自己管理或者由物业管理公司整体管理的、只出租不出售的公寓,这样一来,公寓市场的价格,想炒也难了。

温哥华房价的无耻谎言(8)

是中国人把温哥华的房子给“炒”起来了吗?

我用我的亲身经历告诉你,这绝对是胡说八道。

我是个新移民,当初刚落地的时候,用我在广州卖房子的钱,在新西敏买了一间二手的城市屋,我的邻居只有一个中国人,我儿子的中学同学中,华人朋友不算多,而已经有了房子的家庭还是只有两三个,之后过了些年才又有人买房子,而且只是最普通的房子,全是自住。

我现在居住的社区在温哥华,属于中档房价的社区,能见到的华人很有限,我有朋友在温哥华的高档社区买了房子,认识的华人家庭只有一个,还是因为都是我的熟人朋友的原因,我最近还去看望了我的一位同事,她住在素里,新买的房子,她说,她的社区里有华人,但是主要的都是印度人和白人。

知不知道温哥华的华人比例是多少?

在温哥华是26%,在本拿比是33%,在列治文是52%,这是三个华人最多的大温地区城市。

按照这个比例,华人在温哥华社区里 “拥有房子”的比例一点也不高。

当然,这还仅仅只是表面的直观感受,纵然就算是“很高”那又如何?

加拿大不是对“种族歧视零容忍”吗?既然如此,在买房子这件事情上,当然唯一“正确”的概念只能是“公民”和“非公民”,而不能是“华人”和“非华人”。

在这个前提下,我来告诉你一个真实的房地产开发商告诉我的数据。

前些日子,一个超大的开发项目在温哥华CAMBIE ST夹SE MARINE DR的一大片土地上开盘了,一次性推出了近1000套公寓,为了切实了解“到底是谁”在温哥华买房子,我以买家的身份到了现场。

我原本还担心自己会不会“把戏演砸了”,结果到了现场一看,根本就是自己想多了,因为90%的“楼花”在24小时内就卖掉了,剩下的也在之后的48小时内就“售罄”了,人家根本就不关心你是不是真买家,你不买,有的是人买。

那么是谁在买呢?

现场的一线销售人员告诉我,基本上全是温哥华的本地人,而且绝大多数都是有至少一套以上,已经还完了房贷的人。

为什么呢?

因为那些已经还完了房贷的家庭,手中都拿着银行“白送”的优惠房贷“CREDIT”,他们“EQUITY” 充足,“不用白不用”啊。

那么,请你好好想一想,在温哥华,哪些人是可以拿到银行优惠房贷“CREDIT”的人?又有谁是最有可能已经还完了房贷的人?

中国人,大多数是这十几年中来到温哥华的新移民,他们中有几个是有能力把房贷已经还完了的?

温哥华房价的无耻谎言(9)

中国人爱买房,在房地产市场上格外活跃,是中国人的储蓄习惯和投资消费观念使然。

中国人有很好的理财观念,他们在规划家庭财政的时候,至少可以看到3年以后,很多人甚至有10年以上的理财眼光。

正因为如此,中国人在加拿大即使做着很普通的工作,也可以在一段时间内积累到买房的首付,但是,其它的一些人群,他们的理财观念与中国人不同,有些人崇尚提前消费,崇尚“及时享乐”。

理财观念不同既不代表好,也代表坏,只代表理财观念的多样性。每一种理财方式对于国家经济和社会发展都有好处。高档餐馆要有人常去消费才能维持,豪华车要有人买才能挣到钱,同样,房地产开发,也得有人买房子才能再发展。

问题是,为什么大吃大喝没有人说三道四,买车炫富没有人说三道四,买房子就有人说三道四了呢?因为餐饮经济没有出问题,汽车行业没有出问题,而房地产行业出了大问题了嘛。

现在有很多温哥华人,有很多人,尤其是有大量的年轻人,住不起房子。

原因是什么?

原因是出租公寓太少,原因是配套交通太差,原因是地价太高,原因是本地炒房人太多,原因是总体经济太差,原因是温哥华政府在“助纣为虐”。

“华人”?

不过是个 “背黑锅”的可怜虫!(请点击进入“作者”个人空间,查阅我的个人资料,看看我还能为你做什么)
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