王博谈美加
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王博谈美加

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晚舟归来(292):邓安安写《房地产专栏》

2021-07-30 09:26:58
文章内容
一直以来,温哥华的华人都被看做是温哥华高房价问题的罪魁祸首,邓安安等六个人的举动,让一向“沉默寡言”的华人群体,第一次通过联合起来的方式,发出了自己响亮的声音,

邓安安这一下“老出名了”!

但是这“名声”,同时也把她推到了风口浪尖上,邓安安不得不“赶鸭子上架”了。

怎么回事?

原来邓安安“老出名”后,温哥华环球读者网找到她,请她以专栏作家的名义,就温哥华的房地产话题,为网站写些文章。

虽然“写文章”这件事情对于邓安安来说有困难,但是“开专栏”这件事对于目前正在努力“从政”的邓安安来说,当然还是“求之不得”的好事,而且她知道她家里的那一位一定可以帮得到她,于是满口应承下来。

NDP新民主党也注意到这股舆论的影响力,贾斯汀找到邓安安,希望她从华人的角度,就温哥华的房地产政策写一篇调查报告,作为NDP应对温哥华房地产的政策参考。

邓安安一下子接下两单“写作任务”,“理所当然”地一把就死死地抓住贝益民这根“救命稻草”,说什么也不肯放手了。

贝益民尽管前些年基本上都在中国,没有再接触过温哥华的房地产,但是他毕竟有很好的知识基础和经验积累,而且他在中国的两年多的“新阅历”,让他在重新看待加拿大房地产市场的时候,不仅有了“新的视野” ,也产生了“新的兴趣”,所以当邓安安向他提出这个要求的时候,他也没有犹豫,想一想,这些年,他跟邓安安“分开”后,帮助邓安安太少,亏欠她的已经很多了。

真所谓“老将出马一个顶俩”,贝益民“埋头苦干”了三天,在浏览了大量的资料后,渐渐地就磨出头绪来了。

这天晚上,等邓安安回到家,贝益民把她叫到书房,对她说:你知道吗,我看了这些天的资料后,得出了一个结论,加拿大的房地产其实是个弥天大谎。

邓安安惊讶地问:什么?加拿大的房地产是个大谎言?这怎么可能?而且这话也说不通啊,什么叫“加拿大的房地产是个大谎言”?难道加拿大的房地产是个“虚构”的产业,那些个房子都是假的不成?

贝益民笑着说:你说的对,我前面的话讲得不够严谨,我的意思是说,温哥华和多伦多的高房价是明显的泡沫,所谓外国买家是加拿大高房价的肇事者,以及中国人是制造温哥华高房价的罪魁祸首,这些全都的谎言。

邓安安舒了一口气,说:你这样讲就对了,我就能听明白了,但是你为什么会这样说呢?

贝益民说:简明扼要地说就是“有比较才能有鉴别”,有一个美国专家,他从一个“外人”的角度,帮助我看清了温哥华和加拿大房地产现象的本质。

贝益民接着说:前段时间,加拿大的著名“央企”THE CANADA MORTGAGE AND HOUSINGCORPORATION简称CMHC,在多伦多、温哥华和蒙特利尔三大城市,对3万名近期房产买家,做了一次大规模的调查,结果非常惊人,但是加拿大人却一直没有机会看到。

邓安安好奇地问:真的吗?为什么?

贝益民说:因为加拿大政府把它“压住了”,不让发表和出版,你明白的,跟中国国内的某些做派一样。

邓安安苦笑了一下,点点头,问:那么你是怎么看到的呢?

贝益民说:后来,经济学网站“WOLFSTREET”发表了一篇长文,题目叫《FOREIGN BUYERS MADE ME DO IT》,是一个美国人,利用这个调查的结果,撰写的论文,我是经过七万八绕,最后因为偶然的原因,读到了这篇文章,才知道,加拿大其实早就有了大规模实地调查的结论,所谓“外国买家是肇事者”,以及“中国人是罪魁祸首” 的鬼话,都是媒体故意制造,或者至少是,有人故意放任媒体炒作出来的。

邓安安惊讶地瞪大了眼睛,惊讶地问:那么这个调查报告具体得出了哪些结论呢?

贝益民把邓安安叫道电脑旁,打开电脑,指着自己打上了红色重点线的部分说:你看,就是这四点,每一条都有事实依据,讲得清清楚楚。

只见文章写道:

第一,加拿大的房价在很大程度上和国际买家没有关系,主要是国内投资。以多伦多为例,在过去的10年中,多伦多当地居民炒房者数量增加了404%,也就是4倍以上,这些炒房者,至少拥有一套以上房产。

第二,加拿大银行前些年低廉的贷款利率,是诱导加拿大人进入房地产市场的最主要的原因。

第三,加拿大房地产的经纪人、建商、承包商,都严重依赖房地产价格增长来增加收入,他们在很到程度上介入到房地产的炒作之中,推波助澜。

第四,加拿大人普遍收入偏低,而且工资增长缓慢,是导致大批加拿大本国居民涌入房市,从事投机生意的根本动机。

在以上四条总结之外,文章的下面还有进一步的解析和说明:

在过去的大约十年中,加拿大人的收入有明显下降趋势,仅2016年到2017年,加拿大人的平均周收入,就从958元下降到948加元。这还是在通货膨胀调整后的收入, 而且这不是收入中位数, 是平均数,中位数通常情况下会比平均数低。

今年7月10日,Sotheby苏富比发布了《2018 GLOBLE TOP-TIER全球顶级城市地产报告》,这个报告对全国100万以上的房地产活动进行了调查,报告发现,随着消费者信息和市场参与度减弱,在2018年的前六个月内,温哥华百万方地产的销售量较去年同期下降了19%,其中,独立屋占比最大,100万+和400万+住宅的销售量则分别下降了36%至和55%,同时多伦多的房价下跌幅度甚至还要超过温哥华,百万以上的房屋销售额下降了46%,温哥华和多伦多多,都已经从全球最活跃顶级房地产市场中淘汰出局了。

邓安安指着最后一段文字,问贝益民:这段话是什么意思?它跟加拿大高房价的肇事者不是华人和外国卖家有什么关系?

贝益民说:外国买家,顶级富豪,真正的有钱人,他们买房子是不会“依赖”你加拿大银行“贷款”的,只有本国居民,才有资格享受,并且“依赖”国家银行的“贷款”支持,如果加拿大政府把银行贷款利率一提高,所谓的“豪宅”就一下子没有人买了,那就在清楚不过地说明了,是加拿大本国的居民在利用银行低利率炒作房地产,而不是真正的外国大买家在买房子嘛。

邓安安听到到这里,长长地倒吸一口气,说:哦,这么说我就彻底明白了,难怪呢,我说为什么最近从媒体上看不到那些房地产传奇故事了,原来是它们都被人狠狠地打了“耳光”,收声了。

贝益民哈哈大笑起来,接着说:最近美国发生了一间有趣的事情,可以再次佐证我们上面讲的这个事实,前两天,三届美国总统候选人Ron Paul说,目前的美股市场是“人类历史上最大的泡沫”,警告市场未来会惨遭腰斩。这种情况的出现是因为美国在去年12月减税之后,大量投资者担心不稳定的地缘政治和全球贸易战的前景,开始讲资金转入到债券市场,到今年5月,美联储一共买进了41亿美元的30年期债券,约占财政部当期发行量的20%,此外还买入了超过60亿美元的10年期国债,250亿美元的其他期限债券,美国财政赤字不断扩大。

贝益民讲到这里,扭头看着邓安安问:你知道在这种情况下,美国银行做了什么事情吗?

邓安安摇摇头。

贝益民说:美国银行的房贷利率是跟随10年期美国国库券进行调整的,在这种情况下,美国的银行马上连续六周调低了房贷利率,本周的30年期固定房贷利率达到自四月中旬以来的最低水平,结果,在低房贷率的影响下,过去六个月,除一个月房价上升减速外,其余五个月皆为加速上涨。

贝益民接着说:同样依据这个报告,全美百分之十五的屋主及百分之二十八的租屋者,都表达了在未来十二个月内有心购屋的意愿,而与此同时,只有百分之十一的屋主有意出售住屋,形成了明显房产市场严重供不应求的情况,由于房屋市场需求强烈,房价被一步步推升,根据CORELOGIC核心逻辑提供的房地产数据,今年五月份,全美房价指数较去年同期上升了7.1%。

邓安安这时候打断了贝益民,说:PETER,你讲的这些太专业了,我听得不太明白,你想说的“点”是什么?

贝益民说:很简单,就是,为什么在美国没有“外国买家”和“华人炒房”阴谋论,而加拿大有?为什么在美国,美国人民没有一窝蜂地去“炒房”,而加拿大有?因为美国有多种投资渠道,国债、股票、房地产,三大板块可以相互制衡嘛。

邓安安又长长地“哦”了一声,想了想,问:那么美国2008年的房地产危机又是怎么回事?

贝益民笑了笑,说:你的这个问题问得好,美国2008年的房地产危机叫做“房地产次贷危机”,是因为有太多完全没有“还贷能力”的人向银行借钱买房子,结果破产后把银行拖垮了,这其中也有大量的美国人想通过“炒作房地产”发财的情况,但是,但是,它与加拿大最大的不同是,美国人从来没有说这是“外国买家”造的孽,更没有诬陷是“华人”搞的鬼呀。

邓安安哈哈笑起来,接着问道:可是我怎么觉得华人的确是很热衷买房子呢?至少在我们身边,不进我们自己,还有晚舟、陈锋、SAM、雪梨、爱丽丝、小马家,哪一个不是在“紧赶慢赶”着买房子?

贝益民点点头,说:我们华人买房子,绝大多数都是自己住,即使是像晚舟家她们那样多买一两套房,也是自己在“使用”,比如出租什么的,而不是为了像“炒股票”那样,进行短线炒作,属于典型的“长线投资”行为,华人的这种做法,其实说明他们的脑子的确是比其它族裔是要聪明很多的。

邓安安瞟了贝益民一眼,说:你最好不要这样讲话,不过你说的是真的吗?你为什么这么说?

贝益民笑一笑,说:你知道,我们大多数华人都是新移民,即使是早年来的广东老移民,英语也不太过关,新移民华人或者是那些不能很好地融于主流社会的华人,因为对主流文化不了解,又没有丰富的本地人脉,所以找不到什么好的投资渠道,最可靠的,也是最有效的办法,不就是买房子吗?这也是被逼出来的,“不是办法的办法”嘛,你想想,晚舟当初她是怎么在温哥华买房子的?

邓安安又哈哈笑起来,不住地点头,然后接着问道:那为什么华人都集中在大城市买房子呢?

贝益民说:这首先是因为华人移民选择的居住地,几乎都是人口密集的大城市,这种做法虽然有“跟风”之嫌,但是也确实非常聪明,相当科学,因为大城市的文化更多元,也就更适合华人生存发展,另外也只有在人口足够多,新移民不断涌入的城市,你的房子才值钱嘛。(请点击进入“作者”个人空间,查阅我的个人资料,看看我还能为你做什么)
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