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2019年五一重磅自創:進駐溫西的時機，來了。

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[ 2019-05-01 12:11:43 | By: 發貼賺鎊 ]

溫西好區的獨立屋，已經價值回歸到了底部或接近底部了，階段性入貨的歷史機遇，別踏空。

歸納本人近期觀察市場的動態如下：

1. 調整時間：本輪調整始於17年底，接近18個月，查大溫房地產1977年以來交易歷史，深度調整的幾次下跌周期都是在12個月左右，然後開始爬升。

2. 調整幅度：相當到位，溫西和西溫獨立屋地產是本輪調整的重災區，普遍下調20-30%，極端40%並不少，很多400-500萬房子成交價都是一二年前大幅下降100萬以上，調整幅度為史上最高。案例,4448 CHALDECOTT。18年三月606萬買進，19年三月412賣出。

3. 區域和地產類別選擇：溫西好區獨立屋。沒有之一。

千萬別聽JJ和炒家忽悠什麼，素麗大地，低價樓花等等是撿漏。那些低含金量的東東，要麼地段要麼數量，完全是垃圾股。

而同為重災區的西溫，因為交通，因為氣候，因為生活便利，居住品質和投資價值遠遠不及溫西。同為次重災區的列治文，環境，學區，地震疑雲，極大影響居住心理和投資價值，更會被溫西遠遠甩出。

4. 進場承托資金和購買力：

本輪溫西之所以調整幅度超常，很大原因是中國賣家拋售所引起的，他們拋售的原因，一是國內資金嚴控，外出源頭被控，二是恐懼更深幅度下調。但鑒於國內經濟不穩狀況和資金流出困難，他們套出的本地資金不會輕易流回，再加上各種永遠堵不住偏門渠道，國內資金仍然有出逃的數量。
同時，近期銀行有松綁跡象，在貸款數量大幅下降後，銀行肯定挺不住，松綁與私貸搶回市場份額是必然的。

不過，溫西這次的觸底反彈，中國買家將被逐出原來的購買主力群，部分份額將被取而代之的是全球其他富裕人群資金湧入和本地升級大軍。

1）溫哥華的優勢不用贅述，有錢階層的嗅覺靈明度永遠是前行一步，地段的選擇投資准則（LOCATION LOCATION)，注定溫西作為優質股的第一優選性。

2）由於這次深調，溫西獨立屋的價值優勢已經體現出來了，最直觀的是和周邊溫本列二線市場的差距大幅縮小。很多本地有房階層都長期窺視機會等待升級。還有大量持幣待購手都捏出汗來的買家同樣虎視眈眈。那些以為本地獨立屋消費水准在100萬以內的預言家們，是圖樣圖森破的。

5.推薦區域和價格：

溫西是好區。好區裡還有好區：大致范圍：OAK以西，49街以北的絕大部分小區，這個區域的獨立屋數量在4萬5000左右。

如果這些個好區的，大地（50寬標地，曾經高點400萬以上）280萬以下（PG,DB 300萬以下），小地（33寬標地，曾經高點280萬以上）180萬以下（PG,DB 200萬以下）能拿下，已經沒什麼風險了。最好的論證就是接近這個價格區域的地塊（根據土地面積和房屋年份有上下調整），已經成為近期溫西成交群裡的密集區域。

補充：是以可居住老房子為基准的價格范圍來調整，比如地塊大小，房子年份，再做加減。
新房不在本文討論范圍，因為近期新房的建商由於土地高位進貨，他們的出價降不下來，和現在的市場比較，水份太大，遠遠沒有到位。

6.最後掉個書包弄二句投資名言：

1）location location location。

2）The time to be greedy is when others are afraid, and the time to be afraid is when others are greedy.

7.說明：

1）.本人是加西地產版愛好者，一直為繁榮本版在做長期努力，不是經紀，謝絕貼標記。
2）.以上純粹個人視野和觀點，不作為投資推薦，盈虧後果自付。

混成熱帖了，總結幾句作為本帖收官。

這輪西區獨立屋是有史以來跌的最急最狠的一次，一年半時間從高點普遍跌去30-40%，基本上回到14年底15年初的水平。當然你可以指望腰斬50%，價格回到11-12年，但可能性大不大，每個人自己掂量。

如果有心的經紀或買家，回顧一下在這個下跌市場買房時的談判和成交過程，可以看到，大部分的賣家其實咬的很緊，原因是西區的房主基本上不是缺錢的主，不願意低價割肉。但也有近1/10的賣家能接受較低報價，以求脫手。這批構成了市場新低成交價的賣家是本輪下跌的犧牲品，不外乎這幾類，資金鏈斷裂炒家，重稅扛不住的多套房投資者，必賣遺產房或分家房，回流賣房。當這批急賣幸運盤走完後，溫西的房市就會回穩。

獨立屋房價下降至底部或接近底部時，就像一場盛宴，上面的幾類賣盤就像有限的盛宴座位，只有在開宴前坐上去了才是真正摘了桃子的勝利者，饑腸轆轆旁觀並時刻計算幾時腰斬的客人，在位子分配完後，最多只能在散席後喝些剩湯。

房市進入寒冬期，但和四季一樣總有季節變換的時機。接下來幾個月的大勢因為市場利空全部出盡，大概率會全面築底，橫盤等著回暖。回暖的契機就是任何一個或一批利多信息。能夠在回暖前夜入市的才是在本輪遨游於波浪中真正的最大贏家。
目前來看第一個利多應該是眾口討伐的聯邦壓力測試的松綁。

本文只討論溫西獨立屋這樣一個獨特范圍話題，會有共鳴的是有准備進駐溫西，並且看得懂目前市場的准買家，其他的100萬獨立屋預算者或堅持溫西獨立屋腰斬的預測家，當個玩笑看看就算了，別當真。
全文完

點擊: 0 | 評論: 78 | 分類: 缺省 | 論壇: 買房賣房 | 論壇帖子

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文章評論

空山

無題

留給想進駐的人吧 @Bluelily

2019-05-01 12:16:08 | 引用

Re: 2019年五一重磅自創:進駐溫西的時機，來了。

你羅列的西區是不是老房子？

2019-05-01 12:17:58 | 引用

greenall

發貼賺鎊

Re: 2019年五一重磅自創:進駐溫西的時機，來了。

greenall 寫道:

你羅列的西區是不是老房子？

是以老房子為基准的價格范圍，比如地塊大小，房子年份，再做加減。

新房不在本文討論范圍，因為近期新房的建商由於土地高位進貨，他們的出價降不下來，和現在的市場比較，水份太大，遠遠沒有到位。

2019-05-01 12:21:53 | 引用

RE:

Habit 寫道:

是這樣，挺詳細的

2019-05-01 12:23:10 | 引用

greenall

TakeEasy

無題

如果是炒房，LZ說得有道理。
如果是對一般要工作的百姓來講絕對是謬論。

Maple Ridge 一百萬的房子，溫西要4百萬，三百萬的現金我現在就可以退休，享受生活。

2019-05-01 12:30:26 | 引用

回復帖子

TakeEasy 寫道:

不同消費群體不同需求，有人要iPad,有人要大統華卡，誰聰明誰笨？

2019-05-01 12:33:00 | 引用

平行空間

TakeEasy

RE:

平行空間寫道:

不同消費群體不同需求，有人要iPad,有人要大統華卡，誰聰明誰笨？

對，但享受生活因該是共性吧。

2019-05-01 12:35:19 | 引用

無題

TakeEasy 寫道:

不是謬論。
100萬，300萬，都有各自需求層次。相鄰層次才能提升級，100萬強行摸高300萬，不是我討論的范圍。
而各層次裡絕對有個時機的問題。

2019-05-01 12:37:43 | 引用

發貼賺鎊

平行空間

回復帖子

TakeEasy 寫道:

對，但享受生活因該是共性吧。

投機是共性哈。

2019-05-01 12:38:37 | 引用

Re: 2019年五一重磅自創:進駐溫西的時機，來了。

對一般要工作的百姓，是馬上退休享受生活，還是舉貸來買所謂的便宜的劃算的房子。

2019-05-01 12:40:13 | 引用

TakeEasy

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