人多錢傻的城中村，開發潛力到底有多大？

2023-08-07 | 來源: 鈦媒體APP | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

圖片來源@視覺中國

文 | 灣流經濟評論

隱匿在繁華城市中的城中村，突然處在聚光燈下。

僅僅在7月，政策和市場，開始同時挖掘起了城中村這塊處女地。

第一條是來自政策層面，7月21日召開的國常會，要求在超大特大城市，實施城中村改造，並鼓勵和支持民間資本參與；

第二條是市場層面，說之前靠收租的深圳城中村“村民”，開始殺入創投。最近募不到錢的各種VC，都開始找深圳村民要錢了。

很多人不明白，為什麼政策和市場，都同時開始在挖掘城中村？

灣流經濟評論認為，當下最大的富礦和最有價值的存量資產，其實就藏在城中村裡面。

城中村，比你想象中更有錢

城中村，顧名思義是城市裡的村莊，是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。

過去幾十年，中國城鎮化的狂飆突進，讓一眾城市迅速擴張，城市邊界不斷蔓延，在城市內部形成了大量城中村。

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目前，全國的城中村規模數量在5萬左右，像“北上廣深”這四大一線城市，“城中村數量多”，“村民有錢”仍是留給外地人的第一印象。

以深圳為例，這個城市容納了2000萬的人口，其中有超過一半人住在城中村。市區那些被高聳的寫字樓包圍著的低矮樓群，成為許多打工人下班後的歸宿。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮化道路。當地村民的土地被征收後，開始用原有積蓄和賠償款 “耕種”一種新的“經濟作物”——樓。在“耕樓”熱潮中，“三天建一層”不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起，這些樓主要出租給了外來的新移民。

自此，城市開始包圍自然村莊，農民轉身成為房東，城中村由此誕生。短短幾十年，深圳便從人口不過幾萬人的小漁村，一躍成為人口超千萬的特大城市。

深圳絕大部分城中村在這一波波城市化浪潮中賺得盆滿缽滿。後來，各村還成立了社區股份合作公司，將村民的財富資產再推上一個台階。

據深圳市國資委2021年統計，深圳有近1000家村集體社區股份公司，總資產近2500億，其中淨資產超1200億，擁有超過1億平方米物業，年收入超220億元，年利潤近100億元。

當然，真正讓深圳城中村成為資產航母的原因是不斷上漲的房價。2000年到2020年，20年間深圳的平均房價漲了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋門口，供奉著土地神，兩側的對聯上寫著“土可生財，地能出金”。

2019年，曾經深圳最大的城中村白石洲啟動拆遷工程，此時白石洲旁邊華僑城的房價每平米超過10萬。舊改簽約開始後，一條“白石洲拆出1878個億萬富翁”的消息在網上瘋傳。

據《深圳城中村資源大全》一書統計，深圳原住民總人數約為56萬人，他們的總資產超過3萬億，接近深圳2022年一年創造的GDP。所以說，深圳的有錢人都藏在村裡。

然而，多年以來，受益於房地產行業上行周期，深圳社區股份合作公司通過地產開發、園區運營等方式積累了大量資金，並以物業租賃等形式維持收入，額外收益則以傳統的銀行存款理財為主，大量閒置資金都放在銀行“趴賬”。

因此，如何喚醒沉睡的集體資金，既有效保值增值，推動集體經濟轉型，又促進深圳產業發展，成為關注焦點。

深圳相關部門想方設法引導股份合作公司探索多元金融類投資方式，拓展營收渠道。而創投，便是重要探索之一——既能引導這部分資金流入深圳“20+8”產業領域，也有助於緩解深圳本地創投行業的募資難題。