加国房奴利息多付250% 银行要行动
日期： 2022-11-25
新闻主题： 买房租房
来源: 加西网
（加西网综合）由于加拿大央行的加息，加拿大人支付的房贷利率也随之大幅上涨。根据贷款资讯网站 ratehub.ca 的数据，今年加拿大人支付的利率比去年高出惊人的数额。
该网站统计显示，2022 年加拿大人支付利息的费用相比 2021 年增加了 250%。
根据 ratehub 分析，同样以贷款额 60 万加元来计算：
在 2021 年 10 月，贷款额 60 万元、5 年期固定抵押贷款利率为 2.09%、摊销期为 25 年的购房者，在抵押贷款的第一年支付了 12,310 元的利息。
在 2022 年，贷款额 60 万、5 年期固定抵押贷款利率为 5.24%，摊销期 25 年，购房者在抵押贷款的第一年就需要支付利息 30,819 元。两年的利息支付金额相差 18,509 元。
这表明与 2021 年的购房者相比，在 2022 年拥有相同规模抵押贷款的购房者在抵押贷款的第一年支付的利息就多 250%。
然而，这些固定贷款利率的计算，只是针对房屋购买或是续约时所需要考虑的问题，并不算是当前房奴们面临的最大危机。
更大的风险是来自于那些在低利率时期选择了浮动利率的房奴，他们的贷款月供随着加息而大幅增长，或将面临达到触发利率，随之而来的是更大幅度的月供额暴涨、或是提前偿还部分本金的压力。
根据加拿大央行本周公布的消息，选择浮动利率的加拿大房奴中，将有一半面临达到触发利率。
加拿大央行的新研究发现，浮动利率抵押贷款现在约占未偿还抵押贷款债务总额的 1/3，高于 2019 年底的约 1/5。
截至 10 月底，大约 50% 的浮动利率抵押贷款持有人达到了抵押贷款合同规定的触发利率，这些达到触发利率的按揭者约占加拿大所有抵押贷款持有人的 13%。
由于预计浮动抵押贷款的市场利率还将继续上升，加拿大央行预计这些持有浮动抵押贷款中的 65% 将在 2023 年中期达到触发利率。
为了缓解短期内还款额激增带来的房奴违约风险，加拿大主要银行正在寻找变通的方法，帮助房奴们度过难关。
加拿大一些主要银行正试图通过延长抵押贷款分销期、以及在某些情况下将未付金额加到贷款本金上等方法来减轻无法跟上利率快速上升的房主的负担，这些办法可以在短期内避免违约期限，但这可能会带来更长期的后果。
在央行隔夜利率从年初的 0.25% 上涨到如今的 3.75%之后，很多房奴都面临着巨大的还款额激增的压力。
联邦法规规定抵押贷款必须分期偿还——这意味着借款人必须偿还本金——但一旦达到触发利率阈值，贷方有三种选择：提高每月还款额；要求一次性预付抵押贷款；或允许借款人根据银行当局和抵押贷款保险公司制定的规则，在一段时间内陷入负摊销或反向摊销。
当抵押贷款还款额不足以支付到期利息时，就会出现负摊销或反向摊销，超出的金额将加到所欠贷款的本金中，这一程序可能会使房主在续贷时有更大的未偿余额。
卡尔加里贷款机构 True North Mortgage 的首席执行官 Dan Eisner 表示，每家银行选择的处理方式都略有不同，延长还款期是解决触发利率问题的一种方式。
另一位行业观察人士表示，尽管目前还没有公开数据，但认为延长摊销期可能会增加贷方和借款人的风险，因为贷款余额实际上在增长，并且在房地产价值下降的时候可能是一个特别令人担忧的发展。
多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank） 在其网站上表示，利率上升可能会使客户处于“未付利息将开始增加抵押贷款欠款”的境地。借款人将不得不调整还款额、支付预付款或转换为固定利率抵押贷款。
当借款人无法继续支付抵押贷款的本金和利息时，将会引发违约风险，但行业观察人士表示，加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen（前身为 Genworth Canada）等抵押贷款保险公司允许银行根据个案采取行动。
例如，CMHC 允许高达原始贷款金额 105% 的负摊销。对于未投保的抵押贷款，受联邦监管的贷方在金融机构监管办公室批准后制定自己的政策。
联邦政府银行监管机构 OSFI 表示，对于没有保险的抵押贷款，OSFI 没有为允许负摊销的金融机构设定具体的摊销上限，OSFI 正在与金融机构合作，以评估他们正在考虑采取的行动的影响，以应对借款人达到可变抵押贷款触发利率的问题。
CMHC 在一份声明中表示，获得批准的贷方可以在未经抵押贷款保险公司批准的情况下自行决定与客户“做出特殊安排”，但前提是他们必须对借款人的“独特财务状况”进行书面分析。
抵押贷款分析师兼策略师 Robert McLister 表示，触发利率造成大额还款的严重程度将取决于加拿大央行的行动。
如果隔夜利率仅再攀升 50 至 75 个基点，正如债券市场所暗示的那样，“我们将相对毫发无损地走出困境”
然而，如果央行的利率超过 5%，“我们可能会遇到意想不到的欠款问题，” Mclister 表示，在那种情况下，政府届时可能宣布特殊政策帮助陷入困境的借款人。
他们可以做到这一点的一种方法是正式允许债务比率高的借款人的摊销期限延长至 40 年，McLister 表示抵押贷款违约保险公司支持这种做法。
根据 McLister 的计算，在加拿大 600 万有抵押贷款的家庭中，约有 16.6% 的家庭容易达到触发利率。
换句话说，如果利率高到一定程度，将意味着近 100 万个家庭的触发利率可能会受到影响，然而，只有不到四分之一的人会经历反向摊销，即应计利息附加在本金上。其余的将由贷方增加每月还款额，以确保支付所欠利息。
CIBC Capital Markets 首席经济学家 Avery Shenfeld 表示，银行提供的短期救济措施将不会对加拿大金融体系造成重大冲击，因为加拿大人主要的资产大多集中在房产上面，如果无法偿还债务，将可以通过出售房屋、换房来缓解债务危机。
此外，多年来，受监管的大型金融机构一直在进行压力测试，以确保借款人在获得初始抵押贷款时能够支付更高的利率。
不过 Shenfeld 表示，这些对经济的影响仍然是巨大的。毕竟，加拿大央行提高利率的目的是减缓经济增长，从而降低通胀。
加拿大最大的银行提供的抵押贷款产品的差异可能会影响他们处理拖欠和违约贷款的经验。
CIBC Capital Markets 的分析师 Paul Holden 表示，新斯科舍银行（Bank of Nova Scotia）和国家银行（National Bank）值得关注，因为它们提供“可变支付”（variable payment）产品，可以将更高的利率直接转嫁给客户。
然而，随着利率上升对固定付款的可变利率抵押贷款影响的管理工具到位，在这些抵押贷款续签之前不会感受到全部影响。
Paul Holden 表示，假设利率保持高位，这为这些银行及其客户提供了时间来准备更高的未来付款金额，不过这将是 2025/2026 年最低利率（五年期）抵押贷款续约时需要监测的事情。
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