为卖房 加国买家钱不够可找卖家借
日期： 2022-11-18
新闻主题： 买房租房
来源: 加西网
（加西网综合）在加拿大房地产市场大幅动荡期间，很多卖家还希望能够按照原来的高价把房子卖掉，但是买家在高昂的贷款利率面前却无法实现从前的购买力，为了促成成交，地产经纪另辟蹊径，协助买家向卖家借钱，最终促成交易。
卖家收回抵押贷款 （vendor take-back mortgage 简称 VTB），是一种古老的借贷方式，解决了高利率时期买家无法承受贷款利率的困境。该方案曾经在八十年代末、九十年代初、加拿大贷款利率飙升的时候十分盛行，并曾在 2018 年房市低迷时期短暂复苏。
但在最近，这种 VTB 的贷款方式又开始在加拿大复苏兴盛。
房地产业内律师 John Zinati 认为 VTB 的出现是房地产经纪人提出的一种创造性解决方案，旨在防止交易破裂。
这种方案中，卖家充当银行的角色，向买家提供一笔资金来完成最终的销售。买家在向卖家借钱的过程中支付一定的贷款利息。
随着更高的利率和更保守的贷方使买家更难安排融资，这种做法在当今市场上正在重生。在缓慢的市场中，卖家可能会挂起 VTB 作为吸引买家的诱因。
Zinati 举例称，假设买家的预算可以为一栋房子支付 180 万元，但卖家坚持 200 万元。代理人可能会建议卖家出借 20 万的抵押贷款给买家，最终促成交易。
另一种情况下，买家同意支付 100 万的房款购买房屋，但在交割结束前，银行股价房屋只有 95 万元，这使得买家还需要额外支付 5 万元。这时，卖家可以出借 5 万元给买家，最终促成交易。
但这种做法也需要正确的利用。
卖家零利率为买家提供贷款？
多伦多大区的房产经纪人 Andre Kutyan 指出，多伦多北部一处房屋待售，卖家提出可以为潜在买家“提供无息贷款”引起不少关注。
这是一个 600 万加元的挂售房源，Kutyan 指出，房市已经从高峰时期下降，但卖家仍然希望以年初高峰时期的价格出售房屋。于是用这种 0 利率的方式吸引买家。
但是这并不是一个最佳的解决方案，Kutyan 表示，以 0 利率提供贷款通常不太可能吸引买家支付全部金额，这样从长远来看，买家支付的金额多少比固定利率更重要，因为实质上这种 0 利率出借钱的方式已经让其房屋价值降低了 10%。
Kutyan 举例指出，另一套在多伦多北部的房屋销售，同样是 600 万开价的房屋，为了促成最终的交易，卖家以 3% 的利率为买家提供了三年的 VTB，这使得房屋在上市 19 天后成交。Kutyan 表示，由于这是该物业唯一的抵押贷款，因此卖方所承担的风险也比较低。
哪些情况不适用
Zinati 先生说，在许多情况下，第一抵押贷款的提供者通常在细则中有一个条款，禁止第二抵押贷款。
他解释说，抵押贷款的比率和借款人的素质是影响贷方决定的两个因素。例如，如果买家借入房产价值的 50% 或 60%，银行更有可能允许二次抵押。但如果买家借入房产价值的 80%，则几乎可以肯定不允许进行二次抵押。银行有义务查看借款人的全部债务
但在 VTB 中，由于卖家无法查验记录，如果买家债务过多，将会影响到其还款，最终卖家可能还需要采取法律措施追回款项。
因此 Zinati 表示，如果他代表卖方律师时，他通常不建议选择 VTB 的方式。
加拿大抵押贷款公司首席执行官 Samantha Brookes 表示，对于买家来说也有风险和危害。
一些选择 VTB 的买家在向银行申请贷款时，由于没有足够的现金支付首付款，可能会使用 VTB 的借款来支付。但在银行等专业金融机构，这种借款作为首付款的行为是不被允许的。
买家需要向抵押贷款机构证明，自己有足够的资金支付首付。买家想方设法规避银行贷款规定，但可能会最终带来更多的债务。
因此 Brookes 建议，除非拥有充足的首付款、一般普通买家最好不采用这种借款方式，因为他们可能缺乏处理借贷的专业知识。
总之，这种 VTB 的贷款模式对于买家和卖家来说都存在一定的风险，但这或许是现在超高贷款利率、低迷市场环境下促成交易的好办法。
ref：
https://www.theglobeandmail.com/real-estate/toronto/artic...
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