加西网 (温哥华门户网) - 房价下降买家毁约?真相可能大不同

（加西网综合）根据加拿大房地产协会的数据，从 2 月房价最高峰到最近刚刚公布的 7 月以来，加拿大的平均房价已经下跌了 22.8%，这已经是 3 月以来房价连续下降的第五个月。

其中，房价最贵的安省受到打击的程度最为严重，媒体多次报道很多买家开始出现毁约行为，不惜放弃几万块的签约定金而退出交易，因为相比几万加元的定金来说，房价的损失可能是几十万的差距，买家们在权衡之后选择了最小损失。

事实上，根据业内人士的消息，这种买家毁约的行为早在 5 月就已经开始出现苗头。虽然比例还没有很多，但由于对未来房地产市场的不明朗感到担忧，因此很多人开始出现动摇。

尽管伴随着四次加息以来房价的持续下降，对于买家毁约的担忧变得越来越普遍，但房地产公司 Right at Home Realty 的研究认为，这部分违约的买家恐怕并不像人们所预想的那么多、那么寻常。

从房地产律师到抵押贷款经纪人的业内人士表示，在过去几个月内，很多买家为想要购买的房屋提供了报价、并交纳了定金，但越来越多的买家最终选择退出了交易。

在这些情况下，买家通常出于以下两个原因退出交易：

房屋贬值，使其购买价格与如今的市价不符，导致房屋无法获得相应的抵押贷款；
房屋贬值，买家宁愿放弃押金、而不想用高价购买已经贬值的房产。

但 Right at Home Realty 公司总裁 John Lusink 表示，这种现象可能并不像人们想象的那样普遍存在。
Right at Home Realty 公司针对今年迄今为止的交易进行分析时，发现只有不到 1% 的交易涉及拒绝成交的买家。

Lusink 表示，的确存在这种买家毁约的现象，但是至少从该公司旗下的交易来看，至少非常少的份额。

目前针对加拿大全国范围内上没有这样的分析数据。不过根据房地产经纪公司 Redfin 最近针对美国交易数据的统计发现，购房买家退出了签约房屋销售的情况比例高达 16.1%，这是 2020 年 3 月（17.5%）或 4 月（16.3%）以来的最高份额。

2020 年 3 月和 4 月是疫情大流行刚刚开始的时候，很多情况充满不确定性，造成了相当比例的买家出现了违约行为。

加拿大在经历了暴涨的房价数月之后，今年春季以来持续在下降通道中进行，对很多曾经的高房价区域买家打击尤其明显。

一些买家不得不面对金融机构估值大幅下降所带来的购房价差，由于拿不到相应的贷款、最终只能由买家额外筹款来支付差额。

此外，在这个几月期间，利率不断上涨，使得买家购房时所面临的压力测试更高、进一步缩减了买家的购买力。

Lusink 说：如果潜在已经超过了能够锁定利率的保证时间范围，那么买家将会非常难获得此前的购房资格。

Lusink 观察到的另一个问题是，考虑退出的买家经常没有完全意识到他们可能面临的后果。

毁约的买家不仅将失去购房定金——通常是购买价格的 5%，而且可能会被那些现在试图在更冷的市场出售房屋的卖家告上法庭。这些卖家将在更低、更糟糕的市场环境下卖出房屋，而房屋卖价也将更低，因此卖家将通过法律手段来弥补损失，虽然这一官司过程可能会很漫长，但最终的惩罚力度也可能会很大。

此前，加拿大一对华人夫妇就因为 5 年前的一笔交易毁约而被告上法庭，最终卖家胜诉，华人买家损失几十万加元。

根据安省最高法院 7 月的判决，这对华人买家夫妇是在 2017 年加价抢购一套独立屋之后出现毁约行为，但最终被起诉后不仅损失了当初购房的定金、还被判赔偿卖家几十万加元损失。

根据法庭文件，Y 先生与妻子 F 女士在 2017 年 3 月 20 日签订了一份购房协议。当时这套房产开价为 168.8 万加元，夫妇俩在出价前与卖方的代理经纪 Falkovski 会谈。

Falkovski 告诉 Y 和 F 已经有两个最高的出价达到 190 万加元，于是 Y 一家签订了 “bully offer”给出了 191 万加元的出价，并支付 9 万加元的定金，随后卖家接受了这一出价，并将交割日期设定在 2017 年 7 月 4 日。

然而，2016-2017 年与如今的市场形势很相似，在经历了高峰之后，开始逐渐回落。Y 先生发现自己所购房产隔壁的房屋在 2017 年 4 月 28 日以 171.5 万挂牌，而且他认为自己被经纪人 Falkovski 忽悠了，因为当时并没有 Falkovski 所说的两个 190 万的出价。

Y 于是聘请律师在 2017 年 6 月起诉卖方代理经纪 Falkovski，理由是“欺诈性虚假陈述”，要求解除合约、收回 9 万加元的定金，并要求额外 10 万加元的惩罚性赔偿款。

但由于买家的毁约，卖家的房屋没能如愿高价售出，而市场已经开始下降，卖家当年 7 月11 日再次以 170 万价格上市、8 月开价降至 165 万、9 月开价降至 140 万。

最终这套曾经以“191 万加元”成交的房产在 2017 年 9 月以 133 万的价格售出，降价幅度近 60 万加元。因此卖家起诉了 Y 先生，要求赔偿毁约所带来的经济损失。
而在这起案件中，法官驳回了 Y 先生对于地产经纪 Falkovski 的起诉，法官判决书中写道——无论卖家经纪 Falkovski 怎么说，但没有证据显示这是卖家授意的，因此卖家不能承担责任。而且，没有证据显示 Falkovski 进行了虚假陈述。因此买家撤销合同没有法律依据，无法索要赔偿。

相反，由于买家的违约让卖家承受了经济损失，因此判决买家 Y 先生和 F 女士不仅要损失掉 9 万加元的定金，还要赔偿卖家 514,841 加元的经济损失。

因此，买家毁约可能的确存在，但并不是普遍现象。

ref：
https://storeys.com/buyers-refusing-to-close-prevalence/