IMF警告房市恐暴跌 東京模式學起
日期： 2021-10-14
新聞主題： 買房租房
來源: 加西網
（加西網綜合）國際貨幣基金組織 IMF （International Monetary Fund）近日在例行報告中指出，疫情爆發之後，房地產市場在全球表現出過熱狀態，根據其數據模型顯示，房市的風險正在加劇，已經達到疫情爆發前2倍的水平，未來恐面臨大幅回調市場暴跌。
IMF 發現，包括加拿大在內的諸多發達國家和一些新興經濟體國家的房價在疫情期間飆升，銷售額和房價都創造了歷史新高。
而與此同時，全球經濟衰退的形勢和快速上漲的房價使得房市的風險急劇增加。
IMF 警告稱，房屋淨值的提升為很多人提供了低於風險的緩沖能力，但同時也增加借貸方面的危機、以及違約方面的風險，而這種風險可能會使更多人面臨破產，經濟滑坡恐怕會失控。
按照其數據模型，發達國家的的房屋平均價格可能會下降 14%（抵消掉之前 17% 的漲幅）這比大流行爆發之前的最壞情況下降 6% 還要高一倍多。
作為發達國家集團的 G7 國家當中，加拿大的房市泡沫也被美聯儲多次特別警告，指出加拿大的房市泡沫已經延續超過6年（24個季度），成為 G7 中排名第二長的泡沫期。
面臨急劇惡化的房地產市場，以及未來可能存在的暴跌風險，經濟學家建議，不妨效仿日本東京的做法，緩解房市危機。
盡管全球主要城市房價飛漲，讓住房變得越來越難以負擔，但在日本東京是一個例外，作為國際化大都市之一，東京1995年以來房價幾乎沒有上漲過。
專門從事公共政策和經濟史研究的經濟學家 Jairaj Devadiga 建議飽受住房危機困擾的溫哥華、加州灣區等市政，不妨學習一下東京模式。
文章指出，溫哥華普通家庭必須儲蓄超過 34 年才有可能付得起房屋的首付款，此外還需要將家庭稅前收入的 85% 用於支付抵押貸款，高房價的負擔不堪重負。
相比之下，東京是一個房市極為理智的特例。
供應充足
統計顯示，1995年-2019年以來，東京人口一直處於增長態勢，平均年增長人口超過 9 萬人。為了容納這些新增加的人口，加大住房是解決的關鍵。東京每年新房開工數量大約為 15.3 萬套。
相比之下，溫哥華和多倫多在這一時間區域內，每年新增工作崗位超過 12 萬個，人口也相應大幅增加，但每年新開工的房屋數量僅有 5.7 萬套。
由於需求是供應的2倍還多，使得這兩大都市區的房價迅猛增長。而這種飛漲房價的故事在北美很多大城市都在同期上演。大量新增的工作崗位、吸引更多人搬家，但卻找不到足夠居住的房屋。
分區限制新房建設
分析指出，很多城市的分區政策是限制住房的重要因素。比如很多高房價的城市，大片的住宅用地僅限於建設獨立屋，這使得增加住房變得格外困難、房價被大幅推高。
其中最誇張的是美國的聖何塞市，這裡 94% 的土地是禁止建設公寓樓的，這也使得該市成為美國房價可負擔性最差的城市。
這種分區限制不僅阻礙了新房建設、還使得富人變得更富、加大了貧富差距。
由於可供開發的土地有限，使得富人所居住的大地獨立屋的土地變得更加值錢，如果轉售這些土地，富人將可以獲利更多。
在東京，也有類似的低密度區域，但市政並不限制多戶型建築，因此在獨立屋旁邊也可以有3層高的公寓樓。
過度保護古建築
過度保護古建築，也是北美大城市新房建設中的一大困境。很多市政要求新建房屋要出於維護與歷史建築協調，而額外增加費用，這在一定程度上也推高了房價。
東京的古建築比北美城市還要更多，而且保護標准更嚴格，但這並不影響經濟適用房的建設、不阻礙新增加房屋供應
過度監管
很多城市的建築協會都有對市政監管過度的抱怨，很多不必要的法規為住房增加了建築成本，這些都將轉嫁給房屋購買者。
相比之下，東京在建房方面相對寬松的多，除了為抵御頻發的地震所需要的房屋抗震性之外，其余對開發商有充分的自由度、特別是分區自由，讓開發商有很多選擇。
不過文章指出，東京的房地產市場達到現在的平穩狀態，也是付出了巨大代價。
上世紀 80 年代的日本房市泡沫（Japanese asset price bubble）對於經濟的重創影響深遠，也正是那次巨大的市場泡沫之後日本下狠手治理房地產市場換來如今的結果。
如果從曲線來看，溫哥華、乃至加拿大的房市泡沫也已經相當可觀，什麼時候會迎來調整呢？
ref：https://news.yahoo.com/americas-big-cities-turning-housin...
https://betterdwelling.com/imf-warns-global-real-estate-m...
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