IMF警告房市恐暴跌 东京模式学起

Date: Thursday, 14 October 2021 (11:21:44) PDT
Topic: 买房租房

Contributed by: 加西网

(加西网综合)国际货币基金组织 IMF (International Monetary Fund)近日在例行报告中指出,疫情爆发之后,房地产市场在全球表现出过热状态,根据其数据模型显示,房市的风险正在加剧,已经达到疫情爆发前2倍的水平,未来恐面临大幅回调市场暴跌。



IMF 发现,包括加拿大在内的诸多发达国家和一些新兴经济体国家的房价在疫情期间飙升,销售额和房价都创造了历史新高。

而与此同时,全球经济衰退的形势和快速上涨的房价使得房市的风险急剧增加。

IMF 警告称,房屋净值的提升为很多人提供了低于风险的缓冲能力,但同时也增加借贷方面的危机、以及违约方面的风险,而这种风险可能会使更多人面临破产,经济滑坡恐怕会失控。

按照其数据模型,发达国家的的房屋平均价格可能会下降 14%(抵消掉之前 17% 的涨幅)这比大流行爆发之前的最坏情况下降 6% 还要高一倍多。



作为发达国家集团的 G7 国家当中,加拿大的房市泡沫也被美联储多次特别警告,指出加拿大的房市泡沫已经延续超过6年(24个季度),成为 G7 中排名第二长的泡沫期。



面临急剧恶化的房地产市场,以及未来可能存在的暴跌风险,经济学家建议,不妨效仿日本东京的做法,缓解房市危机。

尽管全球主要城市房价飞涨,让住房变得越来越难以负担,但在日本东京是一个例外,作为国际化大都市之一,东京1995年以来房价几乎没有上涨过。
  专门从事公共政策和经济史研究的经济学家 Jairaj Devadiga 建议饱受住房危机困扰的温哥华、加州湾区等市政,不妨学习一下东京模式。



文章指出,温哥华普通家庭必须储蓄超过 34 年才有可能付得起房屋的首付款,此外还需要将家庭税前收入的 85% 用于支付抵押贷款,高房价的负担不堪重负。

相比之下,东京是一个房市极为理智的特例。

供应充足 

统计显示,1995年-2019年以来,东京人口一直处于增长态势,平均年增长人口超过 9 万人。为了容纳这些新增加的人口,加大住房是解决的关键。东京每年新房开工数量大约为 15.3 万套。

相比之下,温哥华和多伦多在这一时间区域内,每年新增工作岗位超过 12 万个,人口也相应大幅增加,但每年新开工的房屋数量仅有 5.7 万套。

由于需求是供应的2倍还多,使得这两大都市区的房价迅猛增长。而这种飞涨房价的故事在北美很多大城市都在同期上演。大量新增的工作岗位、吸引更多人搬家,但却找不到足够居住的房屋。

分区限制新房建设

分析指出,很多城市的分区政策是限制住房的重要因素。比如很多高房价的城市,大片的住宅用地仅限于建设独立屋,这使得增加住房变得格外困难、房价被大幅推高。

其中最夸张的是美国的圣何塞市,这里 94% 的土地是禁止建设公寓楼的,这也使得该市成为美国房价可负担性最差的城市。

这种分区限制不仅阻碍了新房建设、还使得富人变得更富、加大了贫富差距。

由于可供开发的土地有限,使得富人所居住的大地独立屋的土地变得更加值钱,如果转售这些土地,富人将可以获利更多。

在东京,也有类似的低密度区域,但市政并不限制多户型建筑,因此在独立屋旁边也可以有3层高的公寓楼。

过度保护古建筑

过度保护古建筑,也是北美大城市新房建设中的一大困境。很多市政要求新建房屋要出于维护与历史建筑协调,而额外增加费用,这在一定程度上也推高了房价。

东京的古建筑比北美城市还要更多,而且保护标准更严格,但这并不影响经济适用房的建设、不阻碍新增加房屋供应
  过度监管

很多城市的建筑协会都有对市政监管过度的抱怨,很多不必要的法规为住房增加了建筑成本,这些都将转嫁给房屋购买者。

相比之下,东京在建房方面相对宽松的多,除了为抵御频发的地震所需要的房屋抗震性之外,其余对开发商有充分的自由度、特别是分区自由,让开发商有很多选择。

不过文章指出,东京的房地产市场达到现在的平稳状态,也是付出了巨大代价。

上世纪 80 年代的日本房市泡沫(Japanese asset price bubble)对于经济的重创影响深远,也正是那次巨大的市场泡沫之后日本下狠手治理房地产市场换来如今的结果。



如果从曲线来看,温哥华、乃至加拿大的房市泡沫也已经相当可观,什么时候会迎来调整呢?

ref:https://news.yahoo.com/americas-big-cities-turning-housin...
https://betterdwelling.com/imf-warns-global-real-estate-m...

 





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