加国华裔夫妇5套房 专家建议卖掉
日期： 2021-09-17
新闻主题： 买房租房
来源: 加西网
（加西网综合）对于大多数移民家庭来说，在加拿大如何保证退休生活是很多人最担忧的问题。让65岁退休之后还能过得体面，需要充足的收入来源，这其中既有国家给的养老金，也有年轻时的储蓄，还有很大一部分是来自于房产的增值和升值。
一对移民加拿大的华裔夫妇L先生和太太，已经进入“知天命”的年龄，距离退休越来越近，手握5套房产，却被专家建议卖掉，这是为啥？
L夫妇俩年龄分别是55岁和51岁，目前都有不错的工作，年收入 $210,800。
经过多年的积累，他们的家庭资产已经达到 $400万加元。其中有4套属于出租房，总价值 $229万，另有一套 $110 万的自住房。
夫妻俩所有房产的总贷款额为 $170 万元，其中还有一部分是用房屋净值所申请的贷款。
L 夫妇计划在工作7-10年退休，对于退休之后的生活，他们预期的收入目标是： $12万加元税前收入，以及$10 万加元给孩子作为结婚礼物。
BC省基洛纳的智慧理财公司负责人 ——家庭理财问德里克·莫兰（Derek Moran）针对他们的退休计划给出建议：把出租房都卖掉！
理财专家指出，相比大多数人来说，这对华裔夫妇的退休计划已经相当不错，但对于为何要卖掉房产，他是这么分析解释的。
储蓄和房产
让我们看看这对夫妇是如何储蓄的。
他们每月向 RRSP（注册退休储蓄计划） 存入 2,123 元，现在的总价值为 482,000 元。他们每月向 TFSA（免税储蓄账户） 存入 1,000 元，现总额为 108,000 元。
他们4套租赁房屋的净值约为 $93.8万元，是他们房屋价值和所未完成支付的抵押贷款之间的差额。
4套租赁房屋年收入租金 $97,656，其中各项税费、贷款利息、物业管理费、保险费等开支总额为 $72,196 元，这意味着4套租赁房屋租金净收入为 $25,460 元。大约相当于年收益 3%的回报水平。
尽管这项收益还不错，但是不得不考虑的另外的因素是，对于租赁房屋的空置期、违约问题、不好的邻里关系等所带来的潜在风险。因此，这意味着租赁房屋的收益率可能会低于3%。
退休计划 OAS 和 CPP
L夫妇是分别在37岁和34岁移民到加拿大的，到65岁时，L 先生已经在加拿大居住满28年，L 太太将住满32年，根据加拿大养老金计划 OAS 的要求，在18-65岁期间住满40年可以全额领取 OAS，那么这意味着 L 太太符合领取80%、L 先生符合领取70%。
按照现行 OAS 年付款 7500元计算，L 太太和 L 先生将在65岁时分别获得 $6,000 和 $5,250 的 OAS 年收入。
CPP，不受居住时间影响、取决于供款，按计划 L 先生和太太预计65岁退休后每月可以分别领取 $626 和 $754。
L 先生将从62-65岁期间，领取固定收益养老金 $18,500，之后每年领取 $16,500 元。 L 太太也有一个类似的固定养老计划。
RRSP计划
按照 L 先生的 RRSP 的现在价值以及定额供款养老金计划，目前总额为 482,000 元，目前年供款为 30,468 元，通货膨胀后每年增长 3%，当 L 先生 65 岁退休时将达到 1,007,528 元。这些款项可以供他们生活到 L 太太年满95岁时（34年期间），每年 46,289 元的所有收入。
这对夫妇的 TFSA 资金充足。当前价值为 108,000 元。如果每人每年增加 6,000 元，并且在通货膨胀后账户以每年 3% 的速度增长，那么在 L 先生65 岁的 10 年内TFSA将变成 286,837 元，并在接下来的 34 年里新增年收入 13,178 元。
出售4套租赁房屋
如果他们出售所有四套出租物业并支付税费，他们将获得 $110 万元，那么在还清抵押贷款后，他们的剩余资产将为 $938,000 元。
如果这笔钱用作其他金融领域投资，他们每年的收入将增加 25,476 元，由于无需支付抵押贷款还款，那么如果按通货膨胀后 3%计算，当 L 先生 65 岁时，这笔存款的收益总额将在十年后增值到 $1,561,400 元。
这意味着 L 夫妇在接下来的 34 年（到 L 太太95 岁之前） 将增加每年 71,718 元的应税收入，以耗尽所有资本和收入。
这意味着退休之后，L 先生的收入将有如下部分：
- 将有原租赁房屋卖掉之后增加的收入71,718 元/年，
- RRSP 收入 46,289 元/年，
- OAS 收入 5,250 元/年，
- CPP 收入7,512元/年
- TFSA 收入 13,178元/年
以上部分除TFSA之外都需缴税，意味着税前总收入达到 143,947 元/年。
同理，L 太太的税前总收入将在退休时达到 158,995 元/年。
两人相加，已经是相当可观的退休收入。除去日常生活开支，预计还将有相当不错的盈余，可以存储用于给孩子的礼物或是其他。
理财专家总结指出，夫妇俩的退休计划已经相当完善，“安全”是他们成功的重要因素。如果保留现有租赁房屋，则将使他们的退休储蓄计划不够多元化，因此他建议将出租屋卖掉。
不过文中是以4套全卖掉为例做出的计算，理财专家建议也可以出售2套、保留2套，未来一段时间再出售。
ref：
https://financialpost.com/personal-finance/family-finance...
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