溫村的閨蜜炒房團 官司橫跨太平洋
日期： 2021-04-17
新聞主題： 買房租房
來源: 網易
2020年疫情中，加拿大溫哥華的樓市觸底反彈，華人社群躍躍欲試，空氣中都是錢的味道，很多關系很好的朋友都在談論一起籌錢投資房子、農場或者是地塊。當時，我所在的華文媒體還推出一個專題就叫“合伙買房”。
我約到一名資深律師采訪，一談到這個話題，這名女律師就忍不住吐槽：“中國富人不出事是不會來問律師的。他們合伙買房，你借我的名字，我供你的按揭，想幹啥幹啥，最多自己擬一個代持協議，輕飄飄一張紙，比在電話公司拿個iPhone簽的合同還潦草！”
我問：“你代理過這樣的案子？”
女律師想了又想，欲言又止：“唉，案例是不能舉的，那全是客戶的隱私。我就想提醒華人讀者一句話：加拿大的法官非常看重clean hands，沒有了幹淨的手，就甭指望法律保護你了。”
“幹淨的手”——那是什麼手？
帶著疑問，我掘地三尺，終於在以往的媒體報道和資料裡找到了這個合伙買房的案例。
1
2010年11月，中國富豪胡先生一家三口登陸加拿大西邊的溫哥華。飛機一落地，一家人連時差都不倒，便直奔BMO（蒙特利爾銀行）開戶。稍作休整後，他們於兩天後飛向加拿大東部的愛德華王子島——胡家申請了那裡的投資移民，如果登陸加拿大卻不去島上，身份是要成問題的。
同一時間，胡太太的閨蜜、剛剛向加拿大遞上移民申請的辛太太，也以游客的身份來到了溫哥華。
辛太太在國內是個炒房高手，此行的目的不言而喻：彼時溫哥華的房產市場還在低位運行，一百萬加元的獨立屋滿街都是，三四百萬加元就完全可以買豪宅，在北上廣深的富人看來，簡直白菜價。
胡先生90年代初辭職下海，從紡織市場的門市部起步，掘到了第一桶金，到2000年後，已經變成東部省份的紡織巨頭之一。天上天堂，地下蘇杭，江南的商人大都想在杭州安家，胡太太和辛太太這對閨蜜，也在2007年開始“押寶”杭州的房產。
胡太太有錢，辛太太知道哪些是緊俏項目，還能從項目開發商手上要到折扣，兩人的分工很明確：辛太太負責挑房子，胡太太負責買買買。
2008年，辛太太先押寶杭州新城區。當時，杭州一直在講“城市向東”，“錢江新城”領漲全杭州，連隔壁樓盤開盤都要號稱自己是“錢江新城新品”去蹭熱度。辛太太挑中了正宗錢江新城板塊中的“東方潤園”——它在2007年入選“中國十大超級豪宅”，不僅俯瞰錢塘江，開發商還砸了大錢請海外設計師，“2戶3梯大平層”，保姆都有單獨的電梯。
兩個女人商議：房子二人各占一半的股份，買在辛太太女兒的名下，占盡政策規定的第一套房稅費低的便宜，也用孩子的名字辦按揭貸款。
這年4月，辛太太剛剛成年的女兒，出面簽下了購房協議，買下一套379平方的公寓，房子加稅、加車庫，總價1000萬人民幣。胡太太和辛太太調集了350多萬資金出了首付，再以辛太太女兒的身份申請了649萬的銀行按揭，說好貸款也一人承擔一半。於是，胡太太給辛太太女兒賬上打了一筆錢，用來付她那份按揭。
2009年底，“閨蜜炒房團”又加入了新鮮血液，胡家鄰居邰先生也來入伙。三家坐下來商議決定，一家出500萬人民幣，湊上1500萬交給辛太太去看房、買房。
轉年，辛太太“押寶”杭州老城區，在上城區的“藍色錢江”和“金色海岸”又拿下兩套房——這裡是南宋皇城的底子，老杭州人的地界，老字號林立，人口密度大。
2010年3月，辛太太買下一套“藍色錢江”的公寓，價格900萬，380萬首付，572萬按揭，掛在一個完全與本案無關的人名下；4月，她又拿下一套“金色海岸”的公寓，價格1300萬，用她弟弟的名字購買，546萬首付，754萬按揭；此外，辛太太和胡太太又各自在“金色海岸”購了一套房自住，做起了門對門的鄰居。
辛太太繼續運籌帷幄，將目光投向了蕭山區——蕭山和余杭在2001年成為杭州的一部分，她覺得這裡的別墅很有升值潛力。她挑中了一套總價780萬的“雲深別墅”，用自己弟弟和弟媳名義購買，首付312萬，余款468萬仍舊申請了商業貸款。
不得不說，辛太太的投資布局很精妙，有老城區的公寓保底，無論杭州將來向哪個方向發展，房子都有升值的空間，用不到2000萬的資金撬動了4000萬的房產投資，想必胡家和邰家也紛紛給她的智慧和精明點贊。
從此，合伙人便徹底信任辛太太，當起了甩手掌櫃，那幾套房子的物業管理和出租，一概交給了辛太太處理，對於賬務連問都不問。
胡太太對辛太太更是信任有加，兩個閨蜜又一起在上海投資房產，還入股了合肥的一個地產項目——自然的，錢投進去了之後，項目的管理也都由辛太太操心。
2
辛太太出現在溫哥華，除了為自己將來移民尋找落腳點，也是受胡太太委托來“看房”的。她找了一個華人房產經紀小顧，一個精明能幹的小伙子。
很快，她看中了UBC（不列顛哥倫比亞大學）附近的一棟獨立屋（下文簡稱“梅園”）。這幢房子距離大學很近，地方雖然不大，但卻是豪宅——4個臥室，衛生間倒有4個半。
辛太太電話打過去，胡家對房子的照片看都沒看一眼，就決定要拿下這房子，說全權委托給辛太太負責。在溫哥華這邊，辛太太大筆一揮，在買房合同上簽下了胡先生夫妻的名字。小顧也是個靈活人，他在合同見證人這欄簽字證明：“是的，我看到胡先生和胡太太作為買家簽字。”
這棟價值238萬加元的的房子，迅速拍板成交了。15萬加元的定金，是胡先生從自己BMO的賬戶直接付款的，而這筆錢，是辛太太提前轉給胡先生的。待胡家一家三口從愛德華王子島回到溫哥華，辛太太又從自己的賬戶裡打了60萬加元到胡先生的賬戶，作為房子的首付款。
隨後，胡先生和胡太太向BMO申請了166萬加元的按揭，辦手續那天，胡氏夫婦和辛太太一起去的辦理過戶的律師辦公室，夫妻倆在律師面前簽了按揭協議，交了購房本票。走出律師樓，他們就把簽好的一大疊購房合同、票據一起交給了辛太太，連個復印件都沒留，便飛回了中國。
胡家回國後，辛太太把這套投資房以每月4000加元的價格租出去2年。租金直接存進了胡先生付銀行按揭的賬戶，可以抵掉每個月按揭5600多加元的大部分。辛太太之前還打了20萬加元留在了胡先生賬戶，正好用來把按揭付到2013年4月。
後來的兩年裡，胡、辛兩家又“聯手”買下了溫哥華的另外2棟房子：2011年，他們用285萬加元買下溫西的另一棟房（下文簡稱“櫻園”），登記的是辛太太的名字；2012年，他們砸下318萬加元買下榆樹街的一棟房（下文簡稱“榆園”），登記的是胡家兒子的名字。
這3棟房，有兩棟都在西溫富人區，另外一棟則靠近溫哥華傳統富人區桑那斯。
然而，炒房的戰線長了，難免有漲跌。兩個闊婦的友誼，終究沒能經得住房價的考驗。
2013年，“錢江新城”垂下了高貴的頭。在這座“新城”，一棟棟寫字樓雖然已經拔地而起，但地鐵始終沒通，空置率很高，周圍商超也沒發展起來，這裡的居民買把蔥都要開著車出去走好遠，生活非常不方便。投資者們發牢騷，說當初市政府規劃的藍圖不知道要等多少年才能兌現，紛紛撤票，到了這年年底，幾乎每個樓盤都有投資客在著急出手，“東方潤園”甚至都有以低於3萬/平方米的價格拋售的。
其實在這個時間節點，胡太太和辛太太並沒有虧本，她們的房買得早，一平方才折合2.6萬——但對炒房客來說，不能“躺贏”就是賠本，房子漲的時候皆大歡喜，房子跌的時候，“閨蜜”也開始有矛盾。
根據邰先生後來在加拿大法庭上的講述：“2013年3月，辛太太和我聯系，問我能不能當中間人，去問胡太太願不願意把東方潤園的50%的產權賣給她。她說自己的女兒訂婚了，她想要把房子全買下來給女兒做嫁妝。我答應來當這中間人，在我的斡旋下，胡太太和辛太太說好，辛太太出1400萬，把胡太太手上一半的產權買下來。”
對於這個陳述，辛太太是否定的：“瞎說，我從來沒有要把東方潤園一半買下來，是他們希望我一個人來承擔東方潤園的投資損失。”
“閨蜜炒房團”的矛盾不可避免地爆發了，因為辛太太當初是直接把“金色海岸”的投資房以每月3.4萬的價格出租的，她3年收了70多萬人民幣，卻沒有給胡太太和邰先生報過賬。這件事情令胡家直接抓狂，去法院起訴了辛太太，申請凍結了“雲深別墅”；接著，邰先生也於2014年10月10日在杭州起訴辛太太，申請凍結了她價值250萬人民幣的資產。
3
2014年9月，胡、辛兩家遠在中國的“戰火”直接燒過了太平洋。已經獲得了加拿大身份的胡太太，將同樣已經拿了楓葉卡的辛太太一家三口告上了法庭，一場太平洋兩邊的雙線官司就此拉開了序幕。
胡太太指責“閨蜜”在溫哥華買房時藏了私心：例如，2011年她還不懂如何向國外匯款，辛太太就說自己是澳門身份，熟知如何把錢搬運到國外，以此哄騙她和丈夫往自己的賬戶裡存錢。辛太太總是建議她准備大量現金，說這樣才能隨時出手，在最合適的價格買到最好的房，可這幾年下來，她發現經辛太太手購買的房子，其實比實際的價格還要貴——例如榆園那棟房子，明明首付款只需要60萬加元，辛太太卻收了他們家103萬。後來她找辛太太對賬，辛太太非但不承認，還不肯交出房屋的合同資料。
辛太太收到傳票後也不含糊，立馬提起反訴告了胡太太全家。她說，自己是溫哥華兩棟半房子真正的主人，胡家才是“代持”，要求法官主持公道。
高等法院的一位資深女法官剛接手此案時，以為這是個再簡單不過的案子：“查清楚兩家購房的出資比例，錢從哪兒來、到哪棟房子去，再給兩邊確認個產權比例，不就完了嗎？”
可她高興得太早了。這個案子開庭之前，雙方律師擬的審理計劃是開15天庭。可他們沒想到，胡太太和辛太太，在法庭上講了完全不同的兩個故事，兩家都沒有直接證據，拉扯到的間接證據，范圍比太平洋還要寬廣。開了32天的庭，連賬都沒算攏。
最後，連女法官都困惑地說：“兩家買房子把錢轉來轉去，而且都不以真實目的來轉錢，出資比例實在很難查清。房子的產權，有時你幫我代持，有時我幫你代持，而且雙方連一張合同都沒有簽。在加拿大人看來，這是不可能的！但雙方當事人告訴我，這就是他們的習慣……”
對於信奉“精打細算的協議勝過訴訟（a lean agreement is better than a fat judgement）”的法官來說，她首先不敢相信的是，兩個無親無故的人感情能好到能在數百萬的金錢往來上“忽略合同”。
對於胡太太“因為相信辛太太懂投資、所以把投資買房的事情交給了她”的說法，法官希望知道更多細節：“你家買房，要讓辛女士負責找房，那麼你們有沒有給出明確的條件？例如，這房子多寬、多大，幾個臥室，多大土地，價格需要控制在什麼區間？”
胡太太答：“沒有，我就告訴她，我要在加拿大坐移民監，要買房，她就看了房，決定拿下這棟UBC附近的房。我想著我家孩子以後可以再讀個UBC的學位，而且我相信她的眼光，就決定要這個房。”
法官還是不解：“為什麼你家買房的錢全是辛女士轉出來的呢？”
胡太太答：“當時我不知道如何把中國國內的錢轉到加拿大。辛女士說，她是澳門居民，可以把賬戶借給我轉賬。於是我就在中國國內把錢轉給了她，再經她倒手轉給我們在這邊的賬戶。”
法官對這個說辭並不信：“你們辦愛德華王子島投資移民難道不要轉投資款嗎？還有保證居住意願的居住押金，也是錢，也要轉賬啊。”
胡太太眉毛一掀：“那些錢都是我們交給移民中介後，由移民中介自己轉過來的，我們也不知道怎麼轉。再說，我們又不打算在愛德華王子島住，押金沒收了就沒收了。”
（注：愛德華王子島的投資移民可以說是加拿大門檻最低的移民，有個別中國富人會把這十幾萬加元的投資款當成打水漂，登陸一下轉身就走，只留下一個假地址滿足移民局要求的“居住條件”。曾有華人在愛德華王子島專門開旅店，將地址提供給投資移民的中國富人用來接收加拿大移民局的信函，移民局很久才發現“一棟房子居然住了一百幾十個人”的把戲。）
為了讓法官相信自己所言非虛，胡太太擺開了中國銀行的一堆轉賬記錄，胡、辛兩家之間的大額轉賬，密密麻麻有174筆。但這些資金攪在一起，又沒有備注匯款目的，神仙也分不清到底哪一筆錢是用來買房的。胡太太只好信誓旦旦說，這其中有8筆匯款和這3棟房子相關。
當法官問：“你們為什麼當初就沒有簽個合同呢？”
胡太太和辛太太異口同聲地回答：“這是因為我們相信對方！”然而除了這句話，辛太太的說辭沒有一點是跟胡太太相同的。
她說，溫哥華的房子完全是她自己的：“胡女士從中國給我的轉賬和加拿大的房子毫無關系，之所以買房的錢都是從我這兒轉出去的，就是因為這些房子本來就是我要買的，我只是借用了他們夫妻兩個的名字而已。”
“胡女士當時雖然申請了愛德華王子島移民，但她是根本不打算留在加拿大的。她跟我說，她在加拿大就是坐移民監，是坐牢。我當時還沒有加拿大身份，我怕我買房不能貸款，就問她能不能借她的身份給我買房，她說‘可以’，於是我才把自己的錢轉給她讓她買房——我們都知道，這房子實際上是我的。”
辛太太的話，猶如在加拿大西人的傷口上撒了一把鹽。胡太太在回答法官時不知道自己犯了忌諱——法庭的翻譯直接把中國人口頭禪戲說的“坐移民監”翻譯成了jail，就憑這句“在加拿大就是坐牢”，西媒的民族自豪感受到一萬點傷害：“我們的國家這麼美好，中國富人居然覺得住在這裡是坐牢？！”
4
法官無奈，決定尊重雙方當事人獨特的習慣：“既然各持一詞，你們就出示證據，召集證人吧！”她後來在判決中寫道：“我提醒我自己，在加拿大文化中不可思議、不可接受的事情，在另一種文化下也許並不奇怪。而且，翻譯帶來的細小差異，也許是天差地別。我要避免因為這些細微不同判斷錯證人的誠信，要綜合考慮他的行為和一貫的證詞，謹慎地做出判斷。”
加拿大的法律體系是認可口頭合同的——只要當事人能證明這個口頭合同存在過。所以，胡太太和辛太太當初的口頭約定一旦得到證實，也能證明出資是真實的，那這官司就有得打。
但兩個女人當初到底是誰為誰買房，法官只能指望證人來揭露真相。
胡太太立刻想申請召喚當初經手的房產經紀小顧到庭作證，沒想到卻被辛太太一口否決了：“我反對！胡女士開庭前提供的證據名單裡根本就沒提這個小顧，她這是搞突然襲擊！”
見閨蜜不服氣，辛太太直接翻了老底：“我當初代表胡先生、胡女士在合同上簽字時，小顧在證人欄曾簽字說是‘胡先生和胡太太在我面前簽字’。梅園快要交房時，胡先生人不在加拿大，接下來的手續還有一份文件要簽字，胡女士當時直接簽上了自己和丈夫的名字，小顧同樣也在見證人欄目簽了字——所以小顧的證詞，有什麼意義？”
辛太太的律師是從1981就開始執業的資深律師，她順勢推波助瀾道：“所以，小顧沒有信譽！他是房產經紀，與胡先生一家有利益關系，他出庭作證，對我的當事人不公平。小顧還曾經在2012年幫助胡女士家造假——他曾做了個假的租賃合同給胡女士的兒子，還收了小胡開出的假房租支票交給了辛女士，好假裝小胡在這個時期住在櫻園，人在加拿大。”
律師的一番話一箭雙雕：既直接幹掉了小顧的證人資格——如果一個證人啥都敢做、啥都敢簽，還傳他來幹嘛呢，圖他能給法庭添堵？又讓胡家的信用刷刷掉血——移了民，嫌棄愛德華王子島不住在那裡就算了，人住在加拿大也行啊，可現在連人住在加拿大都能造假。
“移民居住時間還能這麼證明？”法官聽完眼睛都瞪圓了，“顧先生信譽有問題，我不准召他來作證。”
拔出蘿卜帶出泥，“移民居住時間造假”一旦要翻，那就翻起來沒個完。
加拿大的海關那時還沒和移民局聯網，申請換發“楓葉卡”只要證明有足夠的居住時間即可，移民局無非就靠“租房合同”、“工作收入”和“信用卡消費”三樣數據。
後面的證據顯示，胡家三口都是“敢想敢幹”的人：小胡拿到楓葉卡後，並沒能在加拿大居住滿2年，小顧作為胡家的房產經紀，自然要為客戶出謀劃策，他讓自己的太太“雇傭”了小胡，每個月給小胡發工資，假裝小胡在加拿大工作——當然，胡太太會寫張支票，把兒子的“工資”如數還給小顧。
小胡在中國的時候，把自己的信用卡交給了加拿大朋友，讓朋友們在本地刷卡消費。這樣以後移民局查居住記錄的時候，就可以解釋自己在加拿大了。胡家三口人，在中國都打過110報警稱自己的錢包丟了，裡面的楓葉卡也丟了——這樣的騷操作，可能是為了以後好用報警記錄解釋為什麼沒有用楓葉卡入關加拿大。
法庭上，律師又抖露出一大疊小胡開給辛太太的“租房支票”。那疊假支票的用途寫得很詳實，有“押金”，有“第一個月租金”，有“第X個月租金”，移民局看了，一定信以為真。
旁聽的群眾被這花式造假驚到絕倒，法官也憤怒了：“你們這是欺騙加拿大呀！”
小胡為自己叫屈：“我也沒想到要欺騙加拿大，這全是辛女士出的主意，房租也是她說個數目，我就照著寫了。”
胡太太也趕添油加醋說：“是呀，這是辛女士讓他假裝租房子、開假支票的！”
但法官並不信他們母子的說辭：“辛女士當時還沒有拿到移民資格，我不認為她有這個能力策劃如此熟練的移民欺詐。而且，你們胡家比辛家有錢，我看不出辛女士有什麼理由能夠掌控胡女士。”
對於自己的楓葉卡為什麼也丟了，胡先生的回答是：“我不知道這些事情，這都是我妻子做主的。”
法官後來在判決裡寫道：“小胡是個沒信譽的人，他讓我震驚。他說謊的時候面不改色心不跳，自信滿滿。一旦遇到質疑，他變得非常的雄辯。胡先生也不誠實，他所說的一切證詞，都沒有細節，他說都是太太告訴他的，從買房到身份都是聽太太的。可在我觀察，他是成功的商人，不是個被太太掌控的人——這就是胡家全家合謀要欺騙移民局。”
法官的邏輯很簡單：租房能是假的，工作能是假的，楓葉卡丟了也是假的，那，憑什麼相信你說的買房子就是真的呢？
5
在庭審時節節敗退的胡太太，越發急了：“辛女士也不是什麼好人，她不假裝出租櫻園給我兒子，我兒子能假裝租房子麼？”
法官有些無言以對：“辛女士協助造假的行為也是惡劣的，但惡劣程度沒有這麼嚴重。”
接下來，胡家人的證言，越說越難。
自稱在英國拿了財務管理碩士學位的小胡稱：“當年其實是有人幫我母親記賬的，是我父親公司的會計莫女士。每次我母親轉賬，都會告訴莫女士用途，莫女士把款項都記在了一個筆記本上，然後制成了Excel表格。我申請披露這些文件，請在中國的莫女士遠程視頻作證。她的記錄可以完整地呈現，證明三棟房子中有兩棟半都是我們家的。”
在一次開庭的前一天，胡家將莫會計的證言文件發給了辛太太的律師。律師立刻提出：“莫女士的文件全部是用中文寫的，我讀不懂中文，得請翻譯來翻過來才能看。”律師提出：必須要文件原件，仔細的檢查每一頁，要傳證人到庭當面作證，不能遠程視頻作證。
小胡對律師的要求提出一大堆限制條件：“這個筆記本涉及很多商業機密，你們只能看相關的頁碼，其他部分必須密封。而且，筆記本不能帶走，只能在法庭上看。”
雖然小胡的“privileged information（保密信息）”的需要在證據法中是個萬用萬靈的理由，但莫會計的筆記和Excel表格實在令人生疑。筆記本上的賬目是用不同顏色的筆寫的，如果不查頁碼，誰知道這些筆記是什麼時間寫的呢？
法官問：“既然莫女士的筆記本如此重要，為什麼之前我下令讓你們雙方披露會計記錄的時候，你們都說轉賬時沒有實時的會計記錄？”
小胡說：“因為起訴那段時間，我母親的情緒非常低落，一想起被好友騙了就會哭。我們都不敢跟她提這件事，我當時也沒有想起其實她轉賬時都口頭告訴了莫女士，莫女士都記了賬。”
法官歎口氣，又下第二個裁定：“原告無法說服我為什麼莫女士的證據如此重要，這一重要證據沒有第一時間列在證據清單上，也沒有在我要求雙方披露會計記錄的時候披露。當時雙方都承認沒有原始記錄，雖然小胡宣稱Excel表格是當時的原始記錄，不是後來趕著做的，但鑒於他的信譽，他的證言毫無分量。我駁回申請——莫女士不能到庭作證，筆記本不能作為證據。”
胡家又折一陣後，又提出新的證據：“胡先生在與辛太太夫妻對賬時，也記了筆記，能不能提交出來作為呈堂證供？”
法官同意了，可胡先生的筆記翻開一看，亂得可以——他記筆記不以時間為線索，也不以房子為線索，想要把上面的數字關聯起來，全靠口述。例如，有個地方胡先生批注了一個“3”，他就解釋：“這是我們2014年對賬時，辛女士說給過對方房產經紀30萬的秘密傭金，她說，2013年買榆園的房子時候，因為房子非常搶手、很多人想下offer，如果要買，就要私下給賣方的經紀30萬加元才行。所以我當時就在這裡寫了個‘3’……”
這說辭讓法官無語——按這個說法，這個“3”可以代表30萬，那也可以代表300萬、3000萬。法官本來是指望在胡家提供的一堆中國轉賬記錄中篩選出來一筆和購房款差不多的金額，然後能證明這筆錢打給了賣家。可這些轉賬數字就是對不上號，而且越解釋越亂。後面兩棟房子的款項清清楚楚，怎麼看都是從辛太太的加拿大銀行賬戶打給賣家的。
拋開轉賬事情不說，法官覺得：“胡女士如果是真正的業主，為什麼買個房子看也不看一眼，就憑電話裡辛太太描述了一下房子，就能讓她簽了offer？”要知道，在溫哥華，西人買房是非常麻煩的，要看房，要做產權調查，要做盡職調查，文件一大堆，不折騰個一年半載很難成交，西人房產中介賺提成非常辛苦——怎麼中國人買房就這麼簡單隨便呢？
6
沒有物證也沒有旁證，在法庭上的胡家人就像走在泥濘的小路上。在質證中，小胡會突然被抽冷子問到很多看似跟買房完全不相幹的話題。
“你在英國留學時，是自己賺錢維持生活嗎？”
“沒有啊，父母寄錢給我的。”
“那為什麼胡先生和胡太太說不懂怎麼向國外匯款？在加拿大買房，要先把錢打到辛女士賬上，然後辛女士再匯款到加拿大來？有必要嗎？”
胡家的轉賬記錄中被提溜出一串每筆5萬加元的匯款記錄，這些錢都是由不同的匯款人匯到辛太太的賬戶上的，一共90萬加元。按照胡家的說法，這是買榆園時給辛太太打過來的首付款。
“這些款項，為什麼都是5萬一筆呢？”
“這些匯款人都是我父親公司的員工，按照中國的政策，每人每年外匯的額度是5萬，所以他們要一起匯款，才能匯過來一大筆錢。”
“既然你已經在英國讀了本科和碩士，為啥還要再讀一個UBC的學位？”
“我沒說我要讀啊！——這些都與本案無關啊！”
但法官覺得這些信息與房子是誰的有關——既然胡先生兩口子已經供出來了一個英國留學生，那說明他們懂得如何往海外匯款，甚至對如何繞開中國的外匯管制政策非常熟悉，既然如此，胡家在中國轉賬給辛太太，再由其付款在加拿大買房的說辭便不成立；小胡已經有了學位，也沒再讀個學位的意思，那胡太太說的為了兒子就近讀書而買UBC附近梅園的房產，也不成立，反倒是辛太太的兒子才是真的學齡兒童，更像要讀UBC的樣子。
況且，如果梅園是胡家要買的，為什麼買了後一天也沒住？為什麼簽了合同還把合同順手交給了辛太太？胡太太解釋稱：“我們把合同交給辛女士保管，是因為她保管得更好。”但這話在法官那裡就是胡扯：“你們當時是新移民，可以到銀行開個保險櫃，而辛女士只是游客，我看不出她有更好的保管條件。”
輪到胡先生上庭作證時，又被挖了坑：
“既然梅園是你的，為什麼收房的時候你都不在加拿大？”
“具體的日期我記不太清楚了，但是交房時我是去看了房的。”
“那當時原房主是不是還在房子裡？房子裡有租客嗎？”
“我不記得房子裡是不是有人居住……”
見丈夫底氣不足，胡太太趕緊說：“我先生人多事忙，我記得，房子裡有租客，是賣家自己。因為我們當時合同約定，賣了房子之後，原房主還要再租2年。”
然而胡太太看似口氣肯定的話，也不是真的，辛太太的律師將他們夫妻倆當時的旅游記錄呈堂：他們二人在2011年2月2日回到了中國，所以2月1日下午梅園交房的時候，除非是有超能力能穿越時空，否則他們只能是坐在飛機上。
法庭上鴉雀無聲，辛太太的證詞則一氣呵成：“交房時梅園根本就沒有人！原房主在合同裡說，他有權租住2年，但是他沒有租。我們全家搬進了這個房子，當時房子裡家具都清空了，連床都沒有。我們三口人睡在地板上，慶祝了中國的農歷新年。過了幾天，我把房子租給了一個新租客，租金每月存入胡先生的賬戶，用來付按揭，租金一個月4000加元，按揭則要還5647加元/月，都是我通過他們賬戶付的錢貼補的。我還交了梅園所有的地稅、保險費，他們家對梅園一無所知，從來不會來管，是因為梅園根本就是我的啊！”
胡家接著被質問：“如果榆園是你們的產權，為什麼辛太太一家住在裡面你們也沒有收房租？她為這房子交地稅、交房屋保險費，你們為什麼從未過問過？她裝修房子，也沒有和你們商量、也沒征求你的許可？”
小胡說：“我們看她窮，才把榆園讓她住的。”
旁聽群眾的下巴都要掉了：真的是貧窮限制了西人的想象力，價值300萬加元的房子，隨手就給“窮閨蜜”住了？而這“窮閨蜜”，還是一棟兩百多萬的獨立屋的房主。
雖然法官對胡家講述的“故事”心裡已經有了判斷，卻始終想不通辛太太為什麼要“借人（名字）買房”。
辛太太的解釋是：“因為這樣方便啊，我們在中國也是這麼做的！我在加拿大沒有身份，用胡家人的名字買房，我可以拿到更好條件的貸款，賣掉的時候也不會交這麼多的稅。”
（注：在加拿大的外國人置業，賣房時增值部分會繳納所得稅，而本國居民如果賣掉的是自己的居所，無論增值多少，所得稅都將被免掉）
辛太太的法庭翻譯，把“方便”翻成了“convenient”。法官被辛太太的理所當然噎住了——畢竟，“convenient”在加拿大常用的表述是：“我住的地方有很多超市，很方便。”
7
官司打到了2017年，進了死胡同，胡家郁悶得炒了最初的律師，申請改訴狀。
在胡太太的新訴狀裡，糾紛又變成了一個新的故事：“在購買梅園時，辛女士打給我先生60萬加元，是因為我們當時買房缺錢，所以找她借了這筆錢。後來這筆錢我們在中國還給她了，所以在買梅園的事上，辛女士並沒有騙我們。她是後來在買榆園的時候騙了我們——她當時說這個房子非常走俏，如果要想買下來，得私下給房產中介30萬加元的秘密傭金，她在這筆錢上騙了我們。”
新的表述也有事實支撐了：胡家於2010年11月18日向辛太太的中國賬戶轉賬100萬人民幣，相當於30.6萬加元；接下來，辛太太在加拿大向胡先生的BMO賬戶轉了20萬加元，簽了梅園的offer；然後，胡家向辛太太借錢，所以辛太太於2011年1月26日又將60萬加元轉給了胡家先生的賬戶作為梅園的首付；而胡家在2011年3月回到中國後用人民幣還了辛太太這筆錢，大約59萬加元——所以，梅園的錢已經還清，梅園就是胡家的。
胡太太向法官解釋自己改訴狀的原因：“我們語言不好，之前的律師寫的訴狀都是錯的，我們也沒看他寫了什麼就交了，所以現在要完全的改過來。”
法官對於這份看似合理的訴狀仍然有些懷疑：“你們和律師之間沒有口譯員嗎？英語不好和律師沒法交流，那你幹嘛請他？”
胡太太承認在第一稿訴狀提交之前和律師見過三四次面，每次都有口譯員在場，但胡先生一口咬定：“律師沒有念訴狀給我聽，也沒有把訴狀給我看。”
法官把胡家新訴狀上的賬盤了又盤，小心地提出：“那你們也沒有欠辛女士60萬加元呀，你們最多欠了50萬——她先收了你們轉給她的人民幣相當於30.6萬加元，然後她只用了20萬加元買房，難道這10.6萬加元你們都忘了？”
胡太太條件反射地回答：“這點小錢，沒啥關系吧？”
見法官驚愕的表情，胡太太趕緊往回圓：“其實這錢放在她賬上也沒啥，之後買其他房子還可以用的嘛……這錢可能就是用於買櫻園的！”
可這即興發揮的說辭，跟後來買櫻園的時間完全對不上，訴狀的事是不許用“可能”打發的，於是胡家又去改訴狀去了。
我曾采訪過一位在溫哥華和北京都開律師事務所的外籍律師，他說：“在法庭上最危險的事，莫過於失去法官的信任。”
馬克吐溫曾說：“世上有三種謊言：謊言，該死的謊言，統計數字。”看著胡家把轉賬金額反復排列組合，想必法官會對這句話感同身受。
辛太太則是對法官坦然承認：“我反正記不得他們給我轉的錢具體每筆是幹嘛的了，我們在中國有七八套房子在合作投資，當時也沒有簽合同。我只記得這些錢都是我們在中國的投資轉賬，是轉給我做首付和按揭的，和加拿大的物業毫無關系。”
而辛太太的女兒還說出了兩家為了杭州“東方潤園”那套超級豪宅翻臉的事：
2014年11月，加拿大這邊的官司開始後2個月左右，胡太太和邰先生帶著另外2個男人到辛太太女兒工作的地方去“討說法”。他們在辦公室裡大聲呵斥小姑娘說：“你爸媽都是騙子，騙我們說是要買房，騙走了3000萬人民幣！你得老老實實把細節都說出來！”胡太太還拍出一紙《關於投資東方潤園的合同》的協議，要小姑娘簽字。
小姑娘被一群人包圍著，嚇得不行，又看不懂合同條款，當然不肯簽。這一僵持，就在人家的辦公室裡耗了幾個小時。後來胡太太帶來的一個男子上來推了小姑娘一把。小姑娘又急又怕，只好寫下了一些“承諾”，偷偷叫來長輩當救兵。長輩到了後，兩邊直接推搡起來，打了110後，長輩被帶到派出所。最後，邰先生還對小姑娘甩出一句話：“你要知道，走到哪裡都有人跟著你！”
辛太太也說：“第二次，他們又沖到我女兒的家裡，嚇得我女兒躲起來，他們就大聲對我女兒的婆婆吼，說我女兒欠他們1000萬人民幣。”
胡太太跳起來：“胡說八道，我是去找你女兒，那是因為我們的房子寫在她名下了嘛！不寫在她名下，我幹嘛要去嚇唬小姑娘？跟著我的人，只是司機而已。”
接下來，辛太太放出大招——從杭州安保公司拿來的錄像。視頻裡，胡太太氣勢如虹，邰先生與另外2個彪悍大男人簇擁在側。4個人對辛太太纖柔的女兒形成包抄，做出威脅的姿態——這恰恰就是之前小胡描述的“我母親說到這事就要哭”的時期。
於是乎，兩家人在杭州的投資糾紛又被陳列到溫哥華的法庭上來。
辛太太稱自己於2010年給胡太太推薦的那套680萬人民幣的“金色海岸”公寓（自住的那套），被胡家在2012年以1700萬的價格出手，聽得法官咂舌：“2年，一套公寓賺了1000萬人民幣？drama！”
而胡太太則說，兩家在中國和加拿大的雙線官司打起來後，辛太太的女兒在2015年就將兩家共同投資的“東方潤園”的豪宅以1250萬的價格賣掉了，把貸款本息還完後，還剩下的680萬人民幣全部交給了辛太太——而她和邰先生之前去鬧事，正是為了阻止辛家母女賣房。
辛太太憤怒了：“就是這些中國投資房子的糾紛，讓胡家在中國打完官司又追到加拿大。他們在溫哥華起訴我，不過為了凍結我的財產罷了。”
接著，胡太太要求法官傳自己的另外一個閨蜜孫女士作證，說孫女士也是自己在中國那些項目的投資人之一：“我的證人可以說明這些（與辛太太）資金往來與在中國的炒房無關。”
這次，法官准了胡太太的要求。
官司打了一大半，胡家的證人終於在法庭的允許下露面了。孫女士在攝像頭裡出現，發誓要獨立作證，講的完全都是真話。她的證言就像排練過的一樣流暢，與胡太太的說法絲絲入扣。眼看這番作證就要圓滿結束，連辛太太的律師也提不出更多的質疑了，但沒想到孫女士也晚節不保，在視頻的最後，法庭上的眾人在屏幕上發現孫女士的攝像機後還藏有別人，而且還在打手勢——不是說好了“獨立作證”嗎？
面對太平洋這一邊的質疑，孫女士老大不情願地承認，“另一名也要為胡太太作證的證人”也在她的房間裡。按照加拿大法庭的規定，證人不允許旁聽庭審、互相交流、互相影響。那，另外這位神秘的證人待在房間裡在幹嘛呢？
法官還沒有問下去，視頻就突然黑屏了，是信號差還是孫女士那邊不願意說話了掐掉的，沒人知道。
那個房間裡的神秘證人，也就失去了出庭的資格。
8
胡家的證據鏈已經破得像漁網，但辛太太的“方便論”也夠讓法官毀三觀。這案子雙方都是原告（辛太太反訴），到底誰說的更像真的？法官舉棋不定。
就在此時，律師將一張稅表拍在了法庭上：“胡先生毫無信譽，他在加拿大的報稅記錄顯示，他的全球年收入是97.11加元！”
法庭一片肅靜，眾人瞪大眼睛，數著胡先生稅表上的小數點，人人都懷疑自己老眼昏花，少看了幾個零——97萬加元……9萬7千加元……9千7百加元？
都不是，胡先生報稅的收入是97.11加元——這位聲稱自己在溫哥華擁有2棟半房子的投資移民，中國紡織行業排名前列的企業主，他的全球年收入只有97加元，還不夠溫哥華的普通華人家庭去“大統華（T&T Supermarket，一家位於加拿大、主要售賣大中華地區及亞洲食品的連鎖超市）”買一次菜。
這一刻，胡家在法庭上說過的話、發過的誓、出示過的筆記，像多米諾骨牌一樣嘩啦啦倒了一地，大勢已去。
當證據不能復原真相，信用就是法官唯一的依仗。加拿大的法院講“判例”，以前的案子，過去的法官是怎麼判的，可以是現在判決的依據。
像這樣“合伙買房”輸掉官司的，胡家不是第一個。
2011年，一名山東的女商人也來溫哥華來考察，遇到個老鄉，一見如故，兩人決定合資在高貴林（大溫哥華的一個城市）買個農場。等到起了糾紛，女商人狀告老鄉虛報土地價格，欺詐騙錢。老鄉則反手掀了她的老底，說當時女商人轉賬到加拿大的錢，全是各種借人名頭、捏造用途，才躲避了中國的外匯規定，“這是欺詐，欺騙中國政府！”
最後，法官判決女商人敗訴：“原告沒有帶著幹淨的雙手來到法庭（指她曾有違法的行為），所以就算合作伙伴違反了合同，她也無權獲得救濟。合伙人應核算出資比例，按比例分享土地權益。”
這樁案子之所以在溫哥華的華人圈有名，是因為女商人在解釋與合伙人的“信任關系”而沒簽合同時，曾對法官說：“中國有句話叫‘老鄉見老鄉，兩眼淚汪汪。’”當時的法庭翻譯逐字逐句地翻譯成了：“When you meet someone from your home village, tears come to your eyes.”
法官當時很困惑地問：“你們倆的家鄉也不是一個村子，山東這個城市（原話如此）有900萬人口，這900萬人見了面，都要眼淚從眼睛裡流出來？”
2018年，卑詩省高等法院的法官對胡、辛兩家的官司做出判決：
“此案的當事人是兩個來自中國的富裕家庭，他們將數百萬加元轉移到加拿大，並在溫哥華購買了3處房產。這兩個家庭認為最好不要記錄他們彼此打交道的基礎，也認為最好以掩蓋真實所有權的方式進行交易，就像他們在中國購房時一樣。自從陷入困境之後，兩個家庭將其房產交給法院來分割財產。我想要找出哪個家庭更有可能說出真相。由於雙方之間交易復雜，也沒有文件記錄，我感到相當的困難。但與原告（胡家）相比，被告（辛家）一方更可能講真話。”
最後的判決是：
梅園屬於辛太太，胡家夫婦只是代持，辛太太有權把自己的名字注冊在產權證上作為真正持有人，全部利益屬於辛太太；
櫻園也屬於辛太太，她的名字本來就在櫻園產權證上，不必改變；
榆園是胡、辛兩家共有，各有50%的產權，鑒於兩家不能繼續共處，這棟房子賣掉，由兩家結賬分錢。
法官如釋重負，最後寫道：“我要感謝雙方律師進行的艱苦卓越的會計工作。”
耗時4年，辛太太這場官司可謂贏得漂亮：3棟房子有2棟半屬於她，還有權追回自己的訴訟費和律師費。
但這份判決也捅翻了媒體的馬蜂窩，西媒各種罵聲不絕於耳：
“加拿大稅務局被他們踩在地上揍啊！他們搬來熱錢，用空房子弄到加拿大身份，這才是真正的稅務專家！”
“中國富人報稅少，我們都知道，但這也太過分了啊！”
“稅務局是死人嗎？這都不用啟動稅務調查？應該由檢察官提起公訴，這就是逃稅！中國富人該交200%的逃稅罰款，外加5年以下的監禁！”
“法院花納稅人的錢來幫中國富人算賬？這樣的訴訟就該直接駁回，喊他們自己回家算去！”（注：加拿大的法院並不按照訴訟金額收費，只收少量的申請費，加拿大人打官司，花的更多是律師費。）
最後，卑詩省司法部長被媒體抨擊得不行，只能出來表態說：“我們曾經調查過溫哥華最貴的100處房產，這些頂級豪宅，有一多半不知道房主是誰。它們或者屬於海外的信托，或者屬於某個公司，還有留學生、家庭主婦也擁有豪宅。溫哥華是一個熱錢的目的地。”
如今，一部“透明法”已經在加拿大卑詩省出台：從2021年11月30日開始，政府要求每一片土地、每一間房屋的真正業主，都必須披露自己名字與身份。無論是通過海外公司、信托基金還是找親友代持，土地和房產背後的每一個受益人都必須主動披露，否則，高額罰金等著你。
一個送外賣的加拿大人，不可能去種族歧視一個買豪宅的中國富人。但當他們有足夠的選票，就會推動法律出台，用外國買家稅、空置稅、透明法，給熱錢設下重重關口，雁過拔毛，最後住房不炒。
在寫完本文之前，我查到一份最近的股東身份披露文件，胡家夫婦宣稱自己是中國居民，無外籍身份——不難想象他們承受過的鋪天蓋地輿論壓力，因為信用破產，後面在加拿大續楓葉卡或再申請入籍，顯然困難重重。
尾聲
暮春三月，西溫街區籠罩在粉色的櫻花雲中，當年辛太太買下的、小胡假裝租下的“櫻園”，就位於這裡著名的櫻花景點。這個落英繽紛的街區，是中國富人的最愛，也是被空置稅打擊得最為慘烈的地區。
這棟2011年價值285萬加元的房子，到了2019年脫手價僅為199萬，若辛太太一直持有，也將蝕本小100萬——好在318萬加元的“榆園”在2018年賣出時升值到390萬，而最初的“梅園”也小有漲幅。辛太太這位“投資專家”在溫哥華選中的3棟房子，年化收益率還不到5%。減去持有的成本，還不如在中國國內的銀行存個定期。
而在太平洋西岸的杭州，2015年辛太太讓女兒匆匆以每平3萬元人民幣出手的“東方潤園”，如今已經沖上每平9.6萬的高價，再次領漲“錢江新城”；而那套“閨蜜炒房團”在蕭山的雲深別墅，後來被法院拍賣，作價1300萬人民幣。
不是所有的房子，都能回報資本的瘋狂。
（文中人物均為化名）
|
|