加西網 (溫哥華門戶網) - 大溫買地自建教訓:關於建商那些事

大溫哥華買地自建房需要注意的問題之三

選擇建商是決定你建房能否順利的關鍵因素

一般的房東選擇建商是從看廣告開始的，雖然不一定選擇廣告上的公司，但是至少多了一個了解自己想了解問題的渠道。然而真正選擇建商時還是很糾結，很不容易的。這是因為自己沒有建過房，沒有經驗，不知道如何去選擇適合自己的建商。這裡很難給大家指出一條選擇建商的金標准，只能把本人在和客戶打交道的過程中，客戶反饋的不太合適的標准貢獻出來，供大家參考並作為教訓適當地想辦法避免。

教訓之一：看房不看人。

看房：是指根據與之電話聯系並把他作為候選人的建商提供的工地（在建的和完工的），親自去看一看。我們中國人常講耳聽為虛，眼見為實，認為只要親眼看到被選建商的工地，看看它建的房子以及裝修就放心了。比較兩個建商也是通過比較工地上房子的樣式，裝修的情況來進行。其實是個誤區。因為現在的建築市場上，許多建商只是在工地上做建築管理，這些建商並不是總承包商，也就是說這些建商幹的是宰相的活，皇帝是房東，從設計建築圖紙到決定使用和購買何等級別的建築材料都是房東這個皇帝說了算數，客戶在現場看到的房屋樣式是房東拍板決定的，不是建商構思的，裝修得好壞也不是建商能做主的，因為有的房東為了省錢，購買的是廉價的原料，比如一對頂級大門要2萬加幣，而最普通的大門2500加幣就可以買到，當你在第一個建商工地看到2萬加幣的大門，再看到另一個建商工地的2500加幣大門時，你自然而然認為建築有豪華大門的建商水平要高。看室內裝修也是給人造成同樣的錯覺。

看人：是指看已經完工的房東本人，不是說要看建商本人或在建的工地的房東這個人。為什麼這麼說呢？當某一處工地在建時，你在工地碰到房東，問他建房的這個建築商怎麼樣？房東的回答一般有兩種：第一種是笑而不答，第二種是敷衍地說不錯啊。這兩種其實都是暗含這個建商不好的意思，都是不方便講實話。一是因為中國文化認為和為貴，盡可能不背後說人的壞話，而是因為這些在建工程的房東即使對建商恨的咬牙切齒也不能發作，害怕建商在建完前刁難自己，或者給暗中使壞。所以，了解某個建商，要從他已經完工的房子的房東入手，這時，房東會流露出真實看法。即使是拜訪這樣的房東，也要選擇合適的時機，避免特殊的情況。我有一次給一個客人掛牌賣房，房東和我這個賣房經紀在等買家經紀和買家進門，門鈴響處，嘩啦近來5，6個人，除了買家和經紀，還有一對夫妻進門就問誰是房東，接著問房東：某某建商給你建的房子好不好？我明顯看到房東臉上帶著一絲苦笑回答說好，好，好。等人都走光，房東問我，剛才打聽建商的那對夫妻向哪個方向走了，我才知道，房東對給他建房的建商一萬個不滿意，結果正巧趕上來買房的客人，無奈只能回答好，如果說不好，怎麼賣房？這真是太巧合了，房東想出門對那對夫妻講實話，告訴他們千萬不要找這個建商建房，結果那對夫妻早就開車走的沒影了。

教訓之二：看現場工程進度，不看圖紙上面市政府驗收的進度。

准備建房的房東甚至正在建房的房東，往往到建築工地看看，這幾天又建了多少了。幾乎沒有一個房東在工地向建商索要政府驗收進度的材料。有一個客戶，把房子大包給建商了，就是說這個建商是總承包商，房東只要按照合同進度一步一步地付錢，最後建商就交給入住許可證和鑰匙。房東已經按照合同把錢付到內牆完工，外牆黑紙剛做完這一步，建商申請破產了，據說到律師那兒告他的有156家之多（裡面包含一部分分包商，一部分材料供應商）。問題就出在房東每一次到工地都發現工程又比上一次完成了一步，而建商也依次為借口再收一步的錢。房東根據常識，加拿大建房，如果上一步工程政府驗收不過關，不會讓你做下一步的，哪兒知道建商早就挖好了陷阱，明明知道做的不合格，驗收不過關，硬向下一步做，做完就問房東要錢，到了後來幹脆不申請驗收了。而房東並不知道做的合格不合格。

所以，房東不要只看實際的工程進度，最主要要看做完的這一步政府驗收合格沒有，這些紀錄都在建商手中的圖紙背面，每一次檢查，檢查官都會寫上日期，驗收結果：XX工程 accepted (or XX工程 pass)。對於尋找建商的房東，不妨也到工地問建商索要這些政府紀錄來看，因為建商的水平體現在檢查結果上面，而不是體現在實物工程上面（實物工程的好壞與房東花錢多少選什麼建築風格買何種建材有直接關系）。建商的真正工作有些類似國內的建築監理，當然，工作范圍要大得多，因為建商還要組織建築隊伍，給房東提供建材信息甚至陪房東挑選建材等等。如果政府的檢查結果全部都是PASS，或ACCEPTED。說明建商監工比較好，也就是說在政府檢查前把工作都自己檢查整改過（當然，也不排除是分包商懂行，會做，做一次就通過了而不是建商監督的結果），反過來講，如果每一關檢查沒有上述結論，而是寫了一條或者多條整改意見，就可以明確無誤地說建商水平不高，也就是說，出了錯，建商不知道，只有到了市政府檢查才被發現。市政府要求改正。

更能說明建商水平的還有，看看圖紙上有沒有更改圖紙的標志，它是圖紙上面一只紅色的手，拇指與食指伸開，上面有REVISION 字樣。如果不是建築期間房東主動要求更改圖紙，比如把窗戶開的大一點，把門挪動一下位置；就可以肯定地說是建商建錯了，政府逼迫建商來更改圖紙以適應建錯的工程。舉一個例子：如果陽台樓下是室內居住之所，陽台的木結構未按照建築規范建，政府就要求改圖紙，改保溫工藝，這樣一來，木結構不用拆掉重建了，但是房東要額外花費至少4000到1萬塊，這些事房東往往都被蒙在鼓裡-----建商會花言巧語地說政府要求必須如何做。

教訓之三：通過比較建商提供的預算單來決定選擇建商。

大家一定要對預算有一個正確的看法。有人認為預算越少，說明建商控制的成本越好。請先看一個例子：建商A提供的預算: 櫥櫃3.5萬元；燈具2萬元;建商B提供的預算: ---；櫥櫃1.8萬元；燈具1.2萬元。結果，建商A提供的總預算比建商B提供的總預算多5萬元。這種情況，可能建商A提供櫥櫃是櫻桃實木，而B提供的是鋸末壓制工程板木；A提供的燈含有水晶吊燈而B提供的是仿水晶吊燈。就是說由於材料不同而導致了預算的差別，A可能提供的是更接近實際的報價，而B提供的是最基本材料的報價。可比性並不強。只要不是大包工程，預算實際上控制在房東手中，完全不必要來回比對，想房子好一點就多花點錢買點好材料，想節省一點就買點普通材料。

教訓之四：建商公司越大，時間越長就越可靠。

加拿大的建築公司並不是象中國的大建築公司——五臓俱全。加拿大的建築公司規模都不大，因為人工成本太高，請問一下哪一家建築公司內部既養著自己的平面設計師，結構工程師，室內設計師，土地測量工程師，驗毒工程師，又養著自己的所有工序所需要的建築工隊伍？也就是說哪一家建築公司可以不依靠外面的隊伍就可以幹一個完整的工程？我孤陋寡聞，來加拿大20多年沒有聽說過一家，就連政府檢查我們工地的檢查官都是政府聘請的技工，並不是政府的公務員。如果有人說他的建築公司最大最全，請讓他拿會計發的工資單來看一看，到底他們公司發幾個人的工資。所以，不要蒙騙新移民，要把中國和加拿大的這種區別告訴他們。當然，每家建築公司都會有比較穩定的合作伙伴，但是這些合作伙伴財務上都是獨立的，相互之間並沒有隸屬關系。至於公司時間的長短就也更不能說明公司業務水平的高低。

我個人狹隘的一點看法：衡量建商水平的標准似乎可以從以下幾個方面來考慮：

建商是不是處處替房東考慮---還是處處只考慮自己的利益；
建商是不是把時間花在工地的業務管理上----還是把時間更多的花在拉攏人際關系上；
建商建一處房屋需要的時間是比較短---還是比較長；
在建工地通過政府驗收比較容易----還是比較難；
工程完成後有沒有售後服務----還是直接推給保險公司了事。

作者：孫春光

大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。

對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。