未來兩年麻煩大了!瑞銀突然180°大轉彎

2025-11-24 | 來源: 萬維讀者網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

中國房地產的低迷，遠不止“調整”這麼簡單了。

曾經持續看多中國樓市的瑞銀（UBS）分析師，近日突然態度180°大轉彎。瑞銀中國房地產研究主管 John Lam 發布最新報告，罕見地給出悲觀預期：中國房價未來兩年仍將繼續下行，一線城市二手房累積跌幅或超過15%。

而他給出的核心理由只有一個——租售比差到“不可理喻”。

一、瑞銀：樓市下行周期“遠未結束”

Lam 在報告中直言，目前中國房地產已經經歷四年下行周期，卻依然看不到盡頭。

如果政府不出台足夠強、有力度的刺激政策——

2026年，一線二手房：預計再跌 10%

2027年：至少再跌 5%

換句話說，大城市想抄底還早。

瑞銀之所以做出這個預測，來自一個全球投資機構非常看重的指標：租售比。

二、租售比“低得嚇人”——房價難穩的根本原因

一線城市最新公布的數據：

平均租金回報率：1.81%

平均房貸利率：3.07%

這意味著什麼？

租房遠比買房劃算。

你買房的成本收益結構，完全“不經濟”。

在正常市場裡，當租金收益能覆蓋房貸利率，房價才具備穩定基礎。但中國目前的結構恰恰相反：

房價漲幅停滯

租金卻在持續下跌

租金“不受政策控制”，極具市場真實反映。

租金不漲，房價就不可能穩。

官方數據顯示：

2022—2025年，中國樓市租金連跌四年

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-3%、-2%、-6%、-4%

幾乎每年都在加速下跌。

唯一租金回報率高於按揭利率的地方，是——香港。而它也是中國范圍內少有能把房價穩住的地區。

三、為什麼租金會繼續跌？瑞銀給出三個更糟的理由

瑞銀在報告中警告：

未來租金還會保持每年約 3% 的下跌。

原因主要有三點：

1、保障房暴增，擠壓私人租房需求

2021—2025 年新增保障房供應量

足以覆蓋 13%~16% 的租房家庭

意味著：

15% 的私人租房需求直接消失。

2、二手房掛牌量創歷史新高

全中國二手房掛牌量同比 +10%

一線城市掛牌量同比 +1.7%

房東為了加快出手，越來越多人選擇“租售並舉”。

——> 市場供應更充足，租金自然繼續往下壓。

3、房屋空置率驚人

一線城市：4%

二線城市：11.6%

三線城市：19.9%

衛星城：22%

這種空置率，在任何國家都是房地產危險信號。