房屋贷款: 30年房贷利率跳升美房产市场会发生什么?

随着从8月以来的抵押贷款利率不断下降，9月份的购房报告，终于传出年增幅3.5%的好消息！不只买家进入市场，卖家也看到市场的热度，更愿意出售房屋。同时，美联储在9月开始降息，正当大家都觉得房贷利率会进一步下降时，相反情况发生了，尤其在10月一开始，30年利率竟然一下跳升，又朝7%冲去！本集我们来探讨美国房地产市场，在今年接下来的时间可能会发生什么事。

美联储在9月中旬降息50个基点，对购屋者来说是个好消息，普遍认为预期联邦基金利率下降将有助于压低房贷利率。但是，相反的情况发生了！

相反情况发生了

自美联储降息以来，30年期固定抵押贷款平均利率已经开始上升，而不是下降。根据《抵押贷款每日新闻》的数据显示，自美联储降息之后，30年固定抵押贷款平均利率从6.15%，开始出现缓慢上涨，但是到了10月4日公布9月份就业报告之后，抵押贷款利率当日从6.26%跳升到6.53%，至10月11日又升到6.64%。

9月份的就业报告到底发生什么事呢？事实上，9月创造了25.4万个就业机会，失业率下降17个基点，从4.22%降至4.05%，这些数据超出了原本预期——只有约15万个就业机会，而且失业率仍维持在4.2%。也就是说，9月创造的就业数量高于过去6个月的3个月移动平均就业机会创造率，翻成白话的意思，就是高于过去半年，以3个月为一组的每月就业平均值，而且还推高了近期的平均值。

各项经济数据变化

尽管就业机会相比两年前，落差还是很大，但是目前美国人的消费支出仍然很稳定，公司获利报告强劲，虽然在高利率时代，经济有所降温，但目前看来几乎没有衰退的风险。重要的是，仍然没有理由担心通胀再次加速，这次的报告很可能会提高软着陆的可能性。

另外，10月10日又发布了9月份通货膨胀数据，消费者物价指数（CPI）月上涨0.2%，年上涨2.4%；排除波动较大的食品和能源类别的核心消费者物价指数，9月月上涨0.3%，年上涨3.3%，皆略高于预期的月上涨0.2%，和年上涨3.2%。

加拿大人选浮动利率抵押贷款激增

鲍威尔一席话加速市场利率预期180度逆转

经济疲软加拿大央行今年利率变吗

从背后数据来观察，通胀上涨的大部分来自食品价格上涨0.4%，和住房成本上涨0.2%，抵消了能源价格下跌1.9%的影响。

虽然都比预期数据高一些些，但还算在可控范围，因此专家预测11月7日的美联储会议将很有可能再降息25个基点，不过很大程度上还是要观察11月1日发布的就业数据，假如就业仍然强劲，可能降息的步伐会进一步缓慢；但如果就业出现疲软，或有更高的失业救济金申请数据，将更有理由加快降息。

其实，现在有更多证据正在显示美国经济实力比预期更强劲，这个结果将会推高利率。在9月的就业数据公布之后，经济衰退的可能性更加遥远，就会使美联储缓慢放松货币政策，因此中短期利率，似乎不太可能大幅降低。

不过要留意的是，就业市场仍然存在风险，周四10月10日发布的失业救济金申请数据显示，截至10月5日当周，失业救济人数达到25万8,000人，是自2023年8月5日以来的最高总数，比前一周增加3万3,000人，远高于预测的23万人。当然，这有可能是近期飓风和罢工造成的短期结果，假如情况一直没有改善，就代表就业市场并没有想像的那么乐观。换句话说，这将给降低利率带来空间。

抵押贷款利率还会下降吗？

现在美国房地产市场急需的就是降低抵押贷款利率，很明显的从今年七八月以来的降低利率，已经给房市注入活水，9月份的房屋交易合约签署量年增长3.5%，看似不多，不过要知道8月份这个数据只有0.3%，相比之下3.5当然是一个巨大的飞跃。