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10000套住房将以旧换新,这个城市出手了

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“旧房挂在平台快两年了,价格从186万降至145万,还没有人买。”66岁的吴刚一家三代六口人住在郑州市金水区一处90平方米的三室一厅中。


这个16年房龄的住所曾因优越的绿化环境和物业管理,是市场上红极一时的“香饽饽”。随着家庭成员的增多,房屋变得拥挤,进入青春期的孙子至今仍无独立房间。搬到更宽敞舒适的四室两厅,成为全家人的愿望。

然而,这个小区因缺乏电梯、设施老化,在如今的市场上成为“烫手山芋”。两年前,吴刚满怀希望地将旧房挂牌出售,看房的人来了一茬又一茬,房价一降再降也未能脱手。中介告诉他,面前有两个选择:要么进一步降价至“骨折价”出售,要么就等政府的新政策出台。


所谓的新政策,是郑州于4月1日印发的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》(下称《方案》)所提出的二手房置换活动。郑州市房管局相关负责人介绍,《方案》的正式发布,意味着郑州正式进入住房以旧换新时代。

房产也能以旧换新?

“老房子卖不掉,怎么买新房?”吴刚的心声恐怕是郑州许多二手房主的共同想法。他当初全款购房时用掉了大部分积蓄,如今再换房,只能拿到了旧房房款才有购房资金。

中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉《中国新闻周刊》,当前地产行业下行压力尚未缓解,居民整体置业动力不足,加上普遍的“买涨不买跌”的心理加剧购房观望情绪,在二手房存量压力叠加置业动力不足的影响下,二手房市场的困局仍在持续。

自2023年以来,全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日,已经有重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套,当中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套,重庆和成都更是超过了22万套。

而国家统计局数据显示,2023年全国新建商品房销售面积11.2亿平方米,同比下降8.5%,新建商品房销售额11.7万亿元,同比下降6.5%。


为了破解新房和二手房的困境,不少城市先后通过优化限购政策、调整住房公积金支持政策、降低首付比例和利率门槛、发放购房补贴、首套房“认房不认贷”等来鼓励购房者入市。

而以旧换新的房产政策也应运而生。所谓住房以旧换新政策,是由购房者先锁定新房房源,再由中介、房企等帮助销售或直接收购旧房,地方政府可提供换房补贴或给予税收减免优惠。

“市面上住房以旧换新模式总体上出于两方面考量,一是为了满足改善性的住房需求;二是在较大的一手房市场和二手房存量下,通过以旧换新推动一手房市场和二手房市场的交易。”中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大在接受《中国新闻周刊》采访时表示。


2022年,深圳南山一个楼盘推出“以房换房、以旧换新”活动,以开发商的公寓房换业主的住宅房。不过,这一尝试在当时饱受质疑,被认为是开发商花样促销的“噱头”。

这一政策真正成为网络热词是在去年8月底,山东淄博推出《“以旧换新”省心购房倡议书》,自带流量的淄博将此模式一下子拉进大众视野。随后,类似模式逐渐落地多个城市,南京、泰安、太仓、扬州、连云港、宁波、宣城、亳州等地纷纷入局。据《中国新闻周刊》不完全统计,至少有超过30个城市表态参与住房以旧换新。

从实施效果来看,不同地区差异很大。早在去年10月就加入住房以旧换新阵营的宁波市场反应较积极,在“换新购”启动后的第一周内,据宁波市房产交易信息服务网数据,二手房成交量环比上升15%,创下半年单周成交量新高;新房备案量环比上升20%。

也有部分城市市场反响一般。中指研究院本月的报告指出,整体来看,尽管不少区域提出了住房以旧换新的政策,但仍处于探索阶段,当前整体效果尚不明显。

中原地产首席分析师张大伟并不看好这一政策。他认为,参与置换的房源品质一般不太好或价位不合适,否则根本不愁卖,也无需参与以旧换新。因此住房以旧换新模式本质上是将“卖不出去的二手房”置换“卖不出去的一手房”,“将一个难题置换成另一个难题”。

在这些前提下,郑州的住房以旧换新方案不可谓不是“大手笔”。《方案》明确今年设下1万套的换购目标:其中在主城区的5000套指标是由郑州城市发展集团有限公司(以下简称“郑州城发”)作为收购主体,用作保障性租赁住房;余下5000套的任务,则通过购房者、中介机构、房企“三方协商”的市场化方式完成。
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