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全球最贵的房地产市场如何跌落神坛

过去10年，香港大部分时间都在努力控制长期以来居全球首位的房地产价格，但现在香港政府却转而支撑房价，而且周三公布的新一轮措施很可能还不够。

这既说明香港的经济问题已冰冻三尺，也折射出严重依赖卖地收入的香港政府深陷财政困境。

本周三，香港取消了至少存在10年之久的一系列购房限制，其中包括对非永久性居民征收15%的印花税，以及对已拥有一套住房的购房者征收7.5%的印花税。过去，买家两年内转售房产需缴纳额外印花税，现在也取消了。香港金管局还放宽了部分房贷限制。

香港地处丘陵地带，曾拥有繁荣的金融业，土地供应受到严格控制，长期以来一直是全球最昂贵的房地产市场之一。研究公司Demographia连续13年将香港列为最贵的房地产市场，最近一次是在去年3月。

根据Demographia的数据，2022年底，香港的房价中位数是家庭收入中位数的将近19倍，这几乎是旧金山的两倍。

但最近香港楼市却急转直下。根据房地产中介中原地产(Centaline)一项广受关注的指数，2021年以来当地房价已下跌23%。2023年新房和二手房市场成交额约为500亿美元，比2019年减少近30%。

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取消多种印花税也许能在短期内提振房地产交易。香港的新居民（大部分来自中国内地）过去可能是因为交易成本太高而不敢买房。过去两天，房产中介美联(Midland)股价飙升了35%。

但要扭转整个市场的颓势，恐怕难度会更大。香港实施盯住美元的联系汇率制，意味着香港的货币政策要被动追随美联储，这导致香港利率仍处于高位。而与此同时，香港的经济和租房市场依然疲软。租金收益率约为3%，仍比新房贷利率低约1个百分点。摩根大通(JPMorgan)数据显示，开发商的库存达到了25个月的历史新高。二手房市场供应也可能增加，因为卖家现在不需要持房满两年才能免缴额外印花税。

何况中国香港楼市的一个关键的投机资本来源——中国经济——依然低迷。中国房地产市场也正泥足深陷，自身难保。与此同时，作为香港支柱产业的金融业深陷困境。去年在香港上市的新股仅募集约60亿美元，与2020年相比下降近90%。全球对中国股票的兴趣不断衰减，加上香港夹在中国和美国监管机构之间，处境尴尬，可能使这一颓势难以扭转。

人口结构也不利于香港发展。在经历政治动荡、2020年国安法和严苛的新冠限制后，数十万居民离开香港。过去一年人口数量虽然有所回升，但仍略低于2019年底。留在香港的人口则迅速老龄化。到2023年底，65岁及以上居民占总人口的比例为22.4%，五年前为17.4%。

香港曾在经济繁荣时期花大力气抑制房价，现在繁华落尽，支撑房价的任务恐怕同样艰巨。