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地产观点: 一周地产点评:炒家税或重创楼花

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上周加拿大的通胀压力有所缓解,1月份整体通胀率同比为2.9%,远低于经济学家预期的3.3%。


加拿大央行首选的两项核心通胀指标均出现减速,平均增速为3.35%,较一个月前的3.6%下调,也低于经济学家预期的3.6%。对于今年面临房贷续贷的房主和面临即将到来的选举的政客来说,这是一个令人欣慰的解脱。




来源:财经邮报(Financial Post)

“我们乐观地认为,加拿大央行将在今年某个时候开始降息, 希望能早点降息。但这是他们的决定,“特鲁多上周在温哥华告诉记者。

BC省省长戴维·埃比(David Eby)也加入了这一行动,指责加拿大央行通过抵押贷款利息成本“通过推高住房成本来推高通胀”,这可以通过更高的租金转嫁到租客

这只是指责谁应对国家住房危机负责的又一个手法。请记住,就在几周前,央行行长Macklem指出,“住房负担能力是加拿大的一个重大问题,但不能通过提高或降低利率来解决”,而是将责任归咎于猖獗的人口增长和长期的新增住房供应不足。

对于我们自己陷入的这种自我引发的混乱,不乏替罪羊。实际上,这是超宽松的货币政策、过度杠杆的积累、外国资本的涌入、猖獗的人口增长以及几十年来通过限制性城市规划和政府官僚主义带来的建设不足的综合体现。

根据 2022 年 CMHC 的一份报告,政府对新开发项目收取的费用包括税费、保修费、市政费、开发费、密度费和许可费,在温哥华一套 1,000 平方英尺的标准公寓中,每平方英尺规费加起来高达 143 元,因此政府总规费达到 143,000 元。

然而,最近收购了BC省商业房地产评估公司Burgess, Cawley, Sullivan的全球税务服务提供商Ryan ULC的估计显示,对于价格为110万加元的全新温哥华公寓,政府费用和税款高达29.25%或327,565加元。(下图)



资料来源:Ryan ULC

不管你怎么切,这里的住房都像香烟一样被征税,而且永远是征税目标。毕竟,这是一个选举年嘛。


果然,BC省政府上周公布了炒房税:如果房产在 2 年内购买和转售,将征收 20% 的利润税。这是对资本利得税和已经对炒房者收取的活跃业务收入的补充。这最终是一种安抚BC省新民主党(NDP)选民基础的税收,我的意思是,谁会同情一个炒房者呢?

但是,让我们解开二阶效应。根据目前的指导方针,炒房税将具有追溯力。因此,虽然它要到 2025 年 1 月 1 日才会生效,但它将打击那些在 2023 年 3 月购买然后在 2025 年 2 月转售的购买者。

也许更奇特的是这可能对楼花买家产生影响。如果您在 3 年前购买了楼花并计划在明年完工时出售,那么您很可能就是BC省政府炒房税的目标,因为时钟似乎会在完工日开始滴答作响,而不是您在展示中心签署购买合同的那一天。

请记住,楼花买家必须存在,他们为新增房供应提供资金。绝大多数开发商如果不预售至少60%的建筑物,就无法在BC省获得建设融资。你需要楼花买家、投资者、投机者,无论你想怎么称呼他们,才能让新的住房供应开始建设。这是为新建筑提供资金的模式,无论我们喜欢与否,它都不会改变。

换句话说,如果你想知道BC省政府将在你出售时扣掉20%的利润,而联邦政府将拿走另外50%的利润,这对楼花市场有什么影响?


如果你不要这些投资者,你就拒绝了大量的新房供应。最终买家将难以填补空白,因为大多数最终买家不想等待 3.5 年才能搬进来,他们希望从现在起 3 个月内搬进来。

我确实想知道 省长Eby和其同僚是否会为楼花买家做豁免。毕竟,近几个月来,他们已经起草了许多有利于供应的政策,其中包括对独立屋和以交通为导向的土地进行大规模重新规划分区。

对于那些在家中密切关注的人来说,炒房占当今总交易的 4%,当您考虑到可能一半是死亡、离婚或工作搬迁的结果时,这个数字很小,所有这些都可以免税。



毫无疑问,我不是在为炒房者争取同情,我只是在指出一种税收将创造负担能力的想法纯属幻想。我们的住房市场之所以崩溃,是因为前面列出的所有原因,而不是因为某某人决定买一栋破旧的房子,并在周末修复它。

不要因为树木而错过森林。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道

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