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地產觀點: 一周地產點評:有人歡喜有人憂

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上周我們提到了BC省政府通過的第44號法案,該法案通過取消獨立屋分區規劃,並要求在交通幹道旁進行高密度開發,有效地剝奪了市政當局的分區規劃權。這些變化規模不容小覷。這也許是BC省歷史上最大的一次住房政策變化,遠遠超過了之前外國買家稅和投機稅等需求側政策。


在這一點上,無論您的政治觀點是否同意立法都無關緊要,無論我們喜歡與否,變化都會到來,這個政策將徹底改變整個省的社區。

讓我們來解讀一下這個政策。


現在,在全省人口超過5000人的地區,取消了獨立屋分區規劃。這並不意味著這些城市不能再建造獨立屋住宅,它只是意味著您不能在單個獨立屋地塊上限制建築多戶單元。以下是我的筆記分享:

市政當局必須在 2024 月6月30 日前更新其分區章程以遵守該立法。

所有獨立屋住宅分區必須允許一個二級套房和/或一個ADU(附屬住宅單元,也稱為馬車房或巷道房)

所有獨立屋住宅分區必須允許在3000平方英尺或以下的地塊上至少擁有3個住宅單位,在大於 4000平方英尺的地塊上允許至少4 個住宅單位

如果距離公交車站 400 米以內的大於3025平方英尺的地塊,至少允許建築6個住宅單位,最低建築高度3層

根據地塊大小制定最小場地覆蓋率的建議法規,就最高泊車要求訂立建議法例


就如我說的那樣,這是巨大的文件,點擊這裡可以閱讀完整的 90 頁文檔。基本上,BC省政府正在強行通過缺失的中間住房,他們已經消除了市政當局可能試圖利用的大部分漏洞。然而,僅僅因為您可以在 3025平方英尺的地塊上合法建造 6 個住宅單元,並不意味著您應該這樣做。這是建築商必須評估項目可行性和產品市場契合度的地方。例如,在 Point Grey 的地塊上建築 6 個一居室單元是賠錢的。現實情況是,盡管有YIMBY幻想,但Point Grey的最高和最佳用途仍然是700萬元的豪華單戶住宅。

這會刺激一連串的建築嗎?我認為不會立刻發生。利率仍然居高不下,建築成本仍然昂貴,經濟很糟糕。但當獲得信貸且市場前景良好時,建築商就會建造。給它幾年時間。下圖是新西蘭最大城市奧克蘭發生的事情,當時他們取消了單戶住宅區劃。




再讓我們看看第44號法案的另一部分,即以公共交通為導向的開發,也稱為TOD。

TOD(以公共交通為導向的開發)規劃了輕軌站、公交換乘站和西海岸快線周圍的最低密度要求,它還消除了這些區域的任何停車要求。BC省將在未來幾個月內指定100個TOD區域。目前已經正式公布了 52 個。在這裡有TOD完整列表



如果您在這些 TOD 之一中擁有一棟獨立屋地塊,那麼恭喜您已經中了住房彩票。另一方面,你也需要為 2025 年的巨額地稅做好准備。BC省每年評估您的房地產價值以確定房地產稅,根據最高和最佳用途確定土地價值。換句話說,如果你現在可以合法地在你的單戶住宅上建造一棟20層的公寓樓,那麼你的土地價值和稅單就會飆升。考慮到飆升的土地價值,我想這只是一個很小的代價,但無論如何,它會迫使一些不知情的業主出售。




雖然一些土地將立即重新定價(即舊的單戶住宅將達到20層),但整個商業用地市場仍然面臨壓力, 商業地產已經連續18個月下跌,而新政更進一步在短期內加大了下跌壓力和土地價值。畢竟,開發商現在有大量的可開發土地可供選擇。商業土地經紀人戴夫·泰勒(Dave Taylor)完美地總結了當前的環境。



無論如何,這將是BC省有史以來最大的住房政策變化。十年後我們再回來看看這份成績單。

本文由Steve Saretsky 提供

加西網地產中心編譯報道



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