馮侖：中國房地產進入後開發時代,轉變認知是關鍵

2023-09-24 | 來源: 馮侖風馬牛 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

封面圖 | 《大江大河》劇照

前些天，《北大(专题)承澤參考》第3期發表了馮叔的題為「中國房地產進入後開發時代，轉變認知是關鍵」的文章，今天把這篇文章分享給大家。

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以下為文章全文。

文 | 馮侖

住宅地產從「三高」轉向「三減」

背後有規律的力量

房地產的交易和投資數據在今年一季度略微反彈之後，二季度明顯下跌。首先要澄清一點，通常學者做研究及媒體述及「房地產」，多在討論「住宅」，這與房地產行業所指的「房地產」不同。對房地產行業，住宅只是其中一部分，房地產還有其他品類，所以准確地說，地產數據下降主要是指二季度住宅地產的數據下滑。

但住宅地產目前的數據也基本正常，早在2018年前後，像萬科等地產企業就曾判斷：住宅地產這種高增長、高杠杆（电视剧）、高周轉、高回報的發展模式已經趨於頂峰，需要慢下來、停下來。

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基於國際經驗：一國房地產的發展大多從住宅開始，當人均GDP達到1萬美元左右時，城鎮化率通常超過60%，人口也趨於零增長，城市基礎設施、基礎空間結構格局基本確定，經濟增速亦放緩，這些都是互相伴隨的現象。住宅的增長也就由此轉慢，甚至趨停。對應的數據還有人均住宅面積，我國城鎮人均住宅面積已經超過40平米，這也符合國際經驗。當以上指標或現象一並出現時，住宅的快速發展會逐步轉入「減速、減價、減量」階段。

因此，房地產行業內部把人均GDP一萬美元之前像我國房地產的高速增長，稱之為「房地產的開發時代」或者是「住宅地產的開發時代」。開發時代的競爭重點是「規模、成本、速度」。2018年開始，我國房地產開始「減速、減價、減量」，也就進入所謂「後開發時代」，意味著整個房地產的主導產品開始從住宅轉向非住宅，所以當前供求關系實際上反映了市場需求轉變，之前供給側積壓的住宅已經超量。

具體到數據上：我國最高峰時的一手房和二手房成交量每年達到20萬億，去年是12萬億，今年上半年是7萬億，全年大概達12-14萬億。因此，我們對住宅地產行業的理性判斷是：未來5-8年，住宅地產市場樂觀估計在每年12萬億左右，悲觀估計為8萬億左右，體量約為2018年最高峰的一半。

住宅地產「減」的核心在於行業中高杠杆、發展快的部分。按照國際比較經驗，90%的高杠杆住宅公司都將難以繼續存在。

我國現在有7萬多家住宅地產公司，未來這一領域預計只能剩下6-7千家，並且集中在經濟、人口、就業保持增長的地方，不會平均分布。這些地區會成為未來住宅地產緩慢增長的核心區，經濟、人口、就業難以保持增長的地區，房價會非常便宜。比如美國的東西兩岸房價很貴，中西部、中南部房價很便宜。

所以綜合來看，二季度住宅的數據基本反映了市場供需，無須特別憂慮。

2

地產行業市場化不足

要既能辦喜事，也要能辦「喪事」

事實上，在2017、2018年，按照純粹的市場機制，住宅交易的供需量總量就應該下降，房子也應該隨之降價，但當時的政策對需求的管制疊加後來的疫情防控，掩蓋了供需之間的扭曲，市場呈現的還是房價繼續上漲的強烈信號，許多企業也因此依然加大杠杆去投入。今年暴雷的很多企業，包括龍頭企業，本質上是簡單地把政策信號當成了市場信號，把政策還在壓制需求當成了市場依然存在巨大的需求，最終造成對趨勢的嚴重誤判。