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地产投资: 加国投资房业主亏钱求减税CRA找来

（加西网综合）在加拿大，有大批投资房屋业主用手中的资本购买投资房、之后再将房屋出租赚取租金收益。然而，在利率不断上涨的阶段，很多投资业主眼看着手中的投资物业变成负现金流，却也无可奈何。

不过业内专家指出，虽然投资物业在高利率时代不能带来正现金流收益，然而，很多业主仍然愿意持有，这是因为业主看好未来长期的房屋价值增值空间，以及租金上涨的前景。

不过事实上，很多出租房业主当看到租赁物业无法带来收益时，还可以向加拿大国税局 CRA 申请税收的减免，只不过，业主们需要接受 CRA 的一些问询。

房地产经纪人 Brian Keller 对于租赁房屋并不陌生，他担任房东已 23 年，在疫情大流行开始后，他在填报 2021 年税表时，报告了租赁业务的损失，之后一直没有看到税务状态的更新。直到近一年后，CRA 寄来一纸文件——这是一份 6 页的问卷调查。

CRA 在信中写道：“提供详细的预测，说明您打算如何将租赁业务发展成为盈利的企业。”

Keller 表示自己熟悉报税、以及审计的相关事务。但他认为，这是 CRA 对其的“恐吓”，要求他提供商业计划，预测未来的商业前景。

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自 2000 年以来，Keller 在安省投资了多处住宅房屋用于出租，其中大多数年份都是盈利的，偶尔也会有租赁房屋管理相关的损失亏本。

但收到 CRA 这样的问询还是第一次。

不过加拿大 BCO 会计师事务所注册会计师 George E. Dube 则表示，这种信件很普通，不是新鲜事，已经存在很多年。

Dube 表示，在很大程度上，CRA 对房地产投资者的规定相当合理。例如，CRA 允许业主扣除抵押贷款的利息成本。

根据 Dube 的说法，CRA 向 Keller 提出的这些问题，主要目的是评估此人实际上从事的业务类型。购买这些租赁房屋、目的是未来的出售还是赚取租金？就好比您买下一棵苹果树，目的是为了摘苹果然后卖苹果？还是为了把树砍下来做成圆木？

换句话说，如果您所投资的是一套公寓，其中租金和费用无法覆盖您的持有成本，但您希望在出售该资产时获得意外利润，那么，从 CRA 的角度来看，您就是一名房地产投机者，副业才是一个房东。

Keller 表示，他的损失主要来自于租客欠租、以及安省房东和租户委员会处理租赁矛盾时的漫长的延期，导致他被拖欠租金超过 12,000 元。