商业地产: 亏钱也要卖!美商业地产贷雷有多大

2023-06-06 | 来源: 第一财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

继硅谷银行倒闭引发美国银行业动荡后，市场多次警告，商业地产或将是“下一只要掉落的靴子”。

近期，一些美国银行已经或准备以折扣价出售房地产贷款，以减少这一资产类别可能带来的潜在风险。

据英媒援引多位消息人士，汇丰美国（HSBC USA）寻求减少对美国房地产开发商的直接贷款，因此正在出售数亿美元的商业房地产贷款，并考虑以低价出售。

富国银行首席执行官沙夫（Charlie Scharf）上周告诉分析师和投资者，该银行正在管理其在商业地产贷款领域的风险。“我们会看到损失，这是毫无疑问的，”他称，该银行拥有1420亿美元的未偿还商业房地产贷款。

但也有一些机构认为，情况并没有那么糟。美国银行在一份分析报告中表示，商业地产面临挑战，但这是可控的，也不会对美国经济产生系统性风险。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）也告诉第一财经记者，从数据看，写字楼在银行资产中的占比并没有住宅高，而银行对写字楼的贷款，也要比住宅相对严格。换言之，写字楼业对金融业构成的潜在风险，没有住宅高。

银行已经开始出售商业地产贷款

通常情况下，银行不愿意接受大宗贷款的损失，因为只要借款人按时还款，这些贷款就能保持其百分百的价值。但一些情况下，如果担心拖欠款项增加，一些银行可能会接受这样的结果。现在，以办公房产为抵押的债务成为了银行的审视对象。

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同时，对商业不动产抵押贷款债券的需求也出现放缓，这使得大大小小不同规模的银行持有的房地产债务，要比它们自身或监管机构所预计的更多。

专门从事商业房地产贷款的私人基金Maverick Real Estate Partners的负责人阿维拉姆（David Aviram）说，在银行准备结束第二季度的时候，他们非常希望保持一个干净的贷款簿。“银行不希望引起监管机构或投资者的关注。”他称。

美国联邦存款保险公司主席格伦伯格（Martin Gruenberg）近期警告说，如果需求持续疲软，价值继续走低，房地产贷款将面临挑战，尤其是那些靠写字楼抵押的贷款。他补充说：“这些将是联邦存款保险公司持续监督关注的事项。”

因此，许多银行纷纷行动。上个月，美国另一家区域性银行太平洋西部银行（PacWest）亏损出售了价值26亿美元的建筑贷款。PacWest宣布这项交易后，其股票大涨近20%，证明市场对此喜闻乐见。

其他一些银行也在改变其对商业地产债务的核算方式，例如将它们的特别指示（designation）从“持有至到期”改为“可供出售”，以方便未来出手。

例如，美国公民银行（Citizens）一直在减少其商业地产贷款。第一季度，该银行将其可供出售的贷款存量增加了一倍多，达到18亿美元。美国一家小型商业银行Customers Bancorp在第一季度也将其商业房地产贷款减少了近2500万美元。它还将这些贷款中的1600万美元重新归类为“持有待售”。

目前，虽然处理已履约贷款的做法不像2008年金融危机期间那样普遍，但许多市场上的交易者预计，今年和明年的交易量会增加。一位贷款经纪人透露，其正准备在未来几周内将几笔交易推向市场，现在的活动量是近三年以来最大水平。

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