商業地產: 虧錢也要賣!美商業地產貸雷有多大

2023-06-06 | 來源: 第一財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

繼硅谷銀行倒閉引發美國銀行業動蕩後，市場多次警告，商業地產或將是“下一只要掉落的靴子”。

近期，一些美國銀行已經或准備以折扣價出售房地產貸款，以減少這一資產類別可能帶來的潛在風險。

據英媒援引多位消息人士，匯豐美國（HSBC USA）尋求減少對美國房地產開發商的直接貸款，因此正在出售數億美元的商業房地產貸款，並考慮以低價出售。

富國銀行首席執行官沙夫（Charlie Scharf）上周告訴分析師和投資者，該銀行正在管理其在商業地產貸款領域的風險。“我們會看到損失，這是毫無疑問的，”他稱，該銀行擁有1420億美元的未償還商業房地產貸款。

但也有一些機構認為，情況並沒有那麼糟。美國銀行在一份分析報告中表示，商業地產面臨挑戰，但這是可控的，也不會對美國經濟產生系統性風險。

總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩裡（Kashif Ansari）也告訴第一財經記者，從數據看，寫字樓在銀行資產中的占比並沒有住宅高，而銀行對寫字樓的貸款，也要比住宅相對嚴格。換言之，寫字樓業對金融業構成的潛在風險，沒有住宅高。

銀行已經開始出售商業地產貸款

通常情況下，銀行不願意接受大宗貸款的損失，因為只要借款人按時還款，這些貸款就能保持其百分百的價值。但一些情況下，如果擔心拖欠款項增加，一些銀行可能會接受這樣的結果。現在，以辦公房產為抵押的債務成為了銀行的審視對象。

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同時，對商業不動產抵押貸款債券的需求也出現放緩，這使得大大小小不同規模的銀行持有的房地產債務，要比它們自身或監管機構所預計的更多。

專門從事商業房地產貸款的私人基金Maverick Real Estate Partners的負責人阿維拉姆（David Aviram）說，在銀行准備結束第二季度的時候，他們非常希望保持一個幹淨的貸款簿。“銀行不希望引起監管機構或投資者的關注。”他稱。

美國聯邦存款保險公司主席格倫伯格（Martin Gruenberg）近期警告說，如果需求持續疲軟，價值繼續走低，房地產貸款將面臨挑戰，尤其是那些靠寫字樓抵押的貸款。他補充說：“這些將是聯邦存款保險公司持續監督關注的事項。”

因此，許多銀行紛紛行動。上個月，美國另一家區域性銀行太平洋西部銀行（PacWest）虧損出售了價值26億美元的建築貸款。PacWest宣布這項交易後，其股票大漲近20%，證明市場對此喜聞樂見。

其他一些銀行也在改變其對商業地產債務的核算方式，例如將它們的特別指示（designation）從“持有至到期”改為“可供出售”，以方便未來出手。

例如，美國公民銀行（Citizens）一直在減少其商業地產貸款。第一季度，該銀行將其可供出售的貸款存量增加了一倍多，達到18億美元。美國一家小型商業銀行Customers Bancorp在第一季度也將其商業房地產貸款減少了近2500萬美元。它還將這些貸款中的1600萬美元重新歸類為“持有待售”。

目前，雖然處理已履約貸款的做法不像2008年金融危機期間那樣普遍，但許多市場上的交易者預計，今年和明年的交易量會增加。一位貸款經紀人透露，其正准備在未來幾周內將幾筆交易推向市場，現在的活動量是近三年以來最大水平。

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