零首付、负首付买房重现中国多地

“0首付、准现房拎包入住”、“现房0首付、限时补贴6万”，最近一度哑火的零首付、负首付广告开始在各大社交平台“刷屏”。第一财经记者发现，深圳、佛山、惠州、长春、重庆多个城市开始争先“内卷”负首付。

但记者通过走访发现，本轮“低首付”背后的操作模式种类繁多：延期支付、首付贷、高评高贷等等擦边或违规操作层出不穷。值得注意的是，与以往“零首付”不同，此前在一手市场“零首付”更多只是营销噱头，实际操作过程中开发商会通过分期支付、延期支付等方式短期降低购房者首付门槛。

有业内人士指出，上述操作看似可以帮助购房者“提前上车”，但实际背后则风险重重：一方面，这种操作模式进一步放大了购房者的金融杠杆（电视剧），信贷违约风险激增；另一方面，其中涉及多项非法操作，中间嵌套多层风险。

“负首付”的暗箱操作

“现在（如果买指定的户型）不仅可以做到0首付，还可以给你补贴一部分金额。”华南地区某刚需楼盘地产销售向记者介绍，这一模式主要是利用备案价和实际销售之间的价差。他向记者举例，其最新推出的楼栋备案价在1.8万元/㎡左右，打完八折后购房者实际成交价在1.44万/㎡。但该楼盘会按照1.8万元/㎡的价格做一份合同并网签，并向银行贷款，多贷出的这部分资金将用于降低客户首付门槛。

业内认为这种模式实质上是“超贷”或“高评高贷”，此前在二手市场一直相对盛行，但在一手市场较为罕见。“前两年楼市情况好时，一手房市场并不存在操作空间。”华南某房企人士告诉记者，由于备案价限制，华南区域核心城市一度存在一二手房倒挂的情况（即二手房价格远高于一手房）。开发商基本都是以备案价出售，不存在备案价和实际销售价的价差。

在他看来，这也从侧面反映目前楼市行情仍然严峻，部分区域折扣价大，才为这类零首付、负首付操作腾挪出空间。

事实上，对于购房者来说，“超贷”确能在某种程度上降低首付门槛，但同时也增加了房产的月供压力。惠州的某新房中介向记者提供了两种优惠折扣方案，一种方案是备案价基础上打八折，另一种则是开发商返1.7成首付，购房者支付0.3成首付即可“上车”。

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他进一步解释，这两种方案在首付、月供上有显着差别，可以根据情况选择。以总价180万，贷款30年计算，第一种方案首付为29万，月供在5300左右；第二种方案下开发商会使用虚高网签价，帮购房者多贷一部分资金作为首付款，购房者实际只需要支付5.4万，但是后续月供则超6000元。原浙江银保监局也曾提示，在此类模式下，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债。

值得注意的是，或是由于监管严控等原因，该模式具有一定隐蔽性。该中介告诉记者，目前当地“网红盘”并不会直接打出0首付的广告，都是需要内部熟人介绍，贷款行基本在四大行都可以做，利率在3.8%左右。

而在二手市场，这类“超贷”方式更为普遍，而且往往与房贷转经营贷等违规操作相结合。“我手上的房子基本都可以做零首付、低利率，而且可超贷一部分资金。”广州二手房中介丁丁（化名）介绍。按照她说的流程，该中介机构会先垫资完成购房流程。购房者随后抵押房产申请经营贷，成功后并将购房款、2个点的垫资费一并还给中介。在这一过程中，可以通过“高评高贷”的方式多贷出一部分资金，从而变相实现“负首付”。

丁丁介绍，如果有融资需求，近期也是很好的机会，大多业主由于急于出售、挂牌时间久等原因，往往很容易配合，甚至可以根据客户需要帮忙寻找“高评估价、低售价”的房源，从而获得更多超贷金额。“有客户买了千万级的房子，从中超贷了100多万。”

低首付为何盛行

事实上，除上述通过超贷变相实现零首付、负首付外，在走访调查过程中，记者发现低首付背后还有三类操作模式。

第一类是开发商变相降价促销。开发商会通过第三方将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。这类情况多出现在一些区域边缘化、配套缺失的楼盘中。例如惠州某楼盘已销售多年依然还未清盘，降价促销力度过大又会激化与前期业主间的矛盾，“骑虎难下”之际开发商就会通过这类形式隐蔽补贴购房者。

第二类是开发商开放首付延期、分期政策。购房者可在初期支付一部分金额先锁定房源，剩余首付尾款可与开发商协商在3个月~1年内缴清。以东莞某临城镇区新盘为例，在其宣传中称可0.5成首付上车，实际则是分期支付。第一周仅需支付0.5成首付（即8万元），6个月后再缴纳0.5成首付（即8万元），一年后缴纳1成首付（16万元）。值得注意的是，这种模式此前就被市场广泛采用，但分期时间有逐渐延长的趋势。有业内人士告诉记者，因为开发商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6个月内，但现在为抢客户，不少开发商将这一时间“内卷”至一年以上。