地產投資: 這類房價下降和親友合買需要當心

2023-05-26 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）隨著夏季的來臨，一年當中加拿大最美好的度假季又開始了……很多有家庭的人又開始對投資度假屋蠢蠢欲動。

最新分析報告指出，預測加拿大的度假屋房價都將在 2023 年整體下降。加拿大最大的房地產經紀公司之一 Royal LePage 的預測結果顯示，全國度假單戶住宅的價格預測平均降幅在 4.5%。在度假類市場相對更加堅挺的 BC 省，這類房產的價格將會有 2% 的降幅。

分析認為，經過疫情期間兩年的瘋狂競價搶房、遠程辦公等驅動，如今度假屋的市場已經重回正常軌道。不過相比城市裡的民宅市場，加息對於度假屋市場的影響相對較小。

根據 Royal LePage 的調查，BC 省內的度假屋的需求已經有了明顯的下降。是否在這個時候考慮入手一套度假屋呢？

根據彭博社專家的分析，對於很多買不起度假屋的潛在購房者來說，與家人或是親友共同購買，是慣常的一種做法，但這樣合買度假屋需要注意些什麼呢？

相比城市中的民宅，度假屋的利用率相對較低、且購買成本也略低一些。不過，與親屬或朋友共同購買度假屋，帶來的好處還是相當突出——較低的首付款、較低的風險和共享的經驗。

但與此同時，也意味著買家之間，在朋友和親人的基礎上，需要建立房地產合作伙伴關系的承諾。專家警告說，在合買房產之前，應當慎重考慮一系列問題。

持牌財務規劃師馬克·哈爾彭 (Mark Halpern) 表示，就財務、長期生活計劃和房屋的使用進行坦率的對話是一個很好的起點。

信用問題是重要領域

在共同所有人之間的標准安排中，每個人都對抵押承擔全部責任。

這意味著延遲付款或違約會影響每個人的信用評分。如果其中一位買家的評級較低，貸方還會對買家的信用評分進行平均，從而導致抵押貸款利率更高。

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Halpern 說購買者必須搞清楚在與誰合作，如果其中任何一個買家、借款人可能會提前退出，這時候選擇浮動利率抵押貸款通常比固定利率抵押貸款更容易一些。

提前寫好書面協議應包括哪些內容

加拿大帝國商業銀行 CIBC 的私人財產稅收和遺產規劃董事總經理 Jamie Golombek 警告，要慎重處理聯合購買的關系，因為如果處理不當，這些合買常常會成為破壞家庭和睦、朋友關系的由頭。

他說，很多時候開始都很順利，但在後來的過程中出現了分歧，一些人想要提前出售、或者一些人離婚、突然之間很多前所未有的麻煩就開始出現。因此 Golombek 建議，提前為購買的每一方提供獨立的法律建議以及書面協議是必不可少的。

所有權計劃是一個關鍵問題，聯合租賃和共有租戶安排是兩個主要選擇（在這種情況下，租戶一詞指的是所有者而不是租戶）。

對於聯合租賃，每個所有者都擁有財產的股份，如果其中一個人去世，他們的股份將轉讓給另一個人——類似於配偶的情況。（魁北克不承認擁有生存權的聯合租賃。）

另一方面，共同租戶協議允許在房產中持有不同規模的股份——例如 75% 和 25%，以及 50-50——並且死者的份額將成為他們的一部分遺產並傳給他們的繼承人，他們將支付遺囑認證稅（主要住所免稅）。稅率因省而異，從新斯科舍省的 1.7% 到曼尼托巴省和魁北克省的零稅率不等。

Golombek 說，可能最好的保護是將其作為共同租賃擁有。他指的是與兄弟姐妹或朋友的交易。每個人都有自己的合法權利和所有權。

可能需要進一步的條款或合同來處理不可預見的情況，例如，如果一個投資者死亡或只想出售，則有優先購買權。

此外，還有一些問題最好提前協議清楚：例如：

誰在加拿大國慶日長周末可以使用？
每個人都有可用空間嗎？
如果一個家庭出國一年怎麼辦，那一年他們的使用情況如何計算？
包括房屋所有者之一可以請客人來嗎？
允許有多少客人？
是否每個周末都可以請客人

等等問題，都應當在購買前通過房產律師提前解決這些問題。

Golombek 就曾經遇到一起案例，是一個安省 Muskoka 的度假屋，房主有三個子女，兩個在多倫多一個在溫哥華，很明顯溫哥華的孩子對於這套度假屋毫無興趣。最終的分配方式是，兩個多倫多的子女各分得度假屋的 50% 的所有權，溫哥華的繼承人則通過其他財產分得了類似價值的份額。