韩国楼市踩过的坑我们跨过去了吗

2023-05-24 | 来源: 秦朔朋友圈 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

最近，韩国房地产市场房价暴跌的新闻，在国内社交媒体上引发热议。

消息称，韩国房价已经连跌9个月，首尔部分房子，价格已经跌了3～4成，成交量更是暴跌超7成。

这个情况与国内去年在疫情最严重的时候有的一比，当时不少城市价量齐跌，同样引发恐慌。

不同的是，疫情结束之后，在各种刺激政策之下，国内房地产市场情绪逐渐稳住，销量也缓慢恢复，而韩国楼市却从去年4月份之后开启下跌模式后，目前仍未看到止跌企稳的迹象。

韩国楼市踩过的坑，我们跨过去了吗？

分析中韩两国的这一轮楼市暴跌，剧情大致相似，那就是：一开始因为房价暴涨，政府千方百计打压楼市，最后通过金融工具一把掐住了房地产的脖子，楼市很快窒息，迎来暴跌模式，引发金融风险，然后官方又不得不开始救市模式。

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韩国楼市本来也是全球最热的地区之一，在本轮暴跌前房价连涨数年。数据显示，过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020～2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平米15万人民币(专题)，仅次于我国香港(专题)地区。

支撑韩国楼市上涨的原因主要是两个方面，一个是以全租房（又称“传贳shì房”）制度为纽带的炒房体系，另一个则是海外投机客的推波助澜。

“全租房”制度是韩国特有的制度，是在传统的租房与买房之外，存在第三种方式，是租赁和金融工具的“结合体”——租客一次性缴纳房价5～8成的押金即可入住，期间只需要付水电、物业费，不用支付租金，等到租期结束后（通常是2年），押金会被全额退还给租客。

全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。

对习惯了付租金的中国人来说，对全租房的模式充满疑问——既然房东在租期结束要退还全部押金，那房东拿什么赚钱呢？

当然是通过这笔押金赚钱。最保守的模式当然是存银行吃利息，这种方式安全边界最高但同样收益最小，而且根本跑不赢通胀。关键是，过去几年又是韩国不断降低基本利率的时间，2016年欧债危机蔓延到韩国，影响出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，2020年疫情暴发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。

韩国大规模的降低利率，直接促进了韩国房地产的起飞。另一个副作用就是，大量全租房的房东拿着租客的押金跑步入场，炒房去了。

因此，在房地产市场上行的时候，全租房这个制度天然地具有强烈的炒房属性，一个房东手上只要有一套房，他就可以通过全租房的形式，拿到租客手上相当于房价5～8成的押金，再将押金拿去支付一套，甚至两套房的首付，将信贷杠杆（电视剧）用到极致。